Mancata restituzione della cosa locata: maggior danno

Il conduttore che non restituisce la cosa locata è obbligato a corrispondere al locatore non solo il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ma anche il maggior danno, che può essere “forfetizzato” con la previsione di una penale.
riferimenti normativi: art. 1591 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. VI, Sentenza n. 24910 del 09/12/2015

1. La vicenda

Una società concedeva in affitto di azienda un esercizio bar annesso ad una stazione di servizio. Il contratto della durata di 6 anni, prevedeva un rinnovo tacito di anno in anno, fatta salva la facoltà di disdetta, da inviare tre mesi prima della scadenza. Le parti prevedevano una penale di 51,64 € per ogni giorno di ritardata consegna dalla disdetta all’effettivo rilascio. Nel corso del rapporto, la società locatrice si avvaleva della facoltà di disdetta. Successivamente, però, con ricorso era costretta a richiedere al Tribunale la condanna della conduttrice a riconsegnare l’azienda oggetto di affitto, oltre che al pagamento di una penale di € 51,64, per ogni giorno di ritardo, dal 30 aprile 2011 fino al rilascio. Il Tribunale dava ragione alla ricorrente e la decisione veniva confermata dalla Corte di Appello. La conduttrice ricorreva in cassazione censurando, tra l’altro, la sentenza impugnata per aver riconosciuto la possibilità di cumulo tra la penale contrattualmente pattuita e i canoni versati da essa anche dopo la disdetta; in altri termini, a giudizio della conduttrice, la penale sarebbe stata dovuta solo se avesse riguardato l’obbligazione di pagamento dei canoni e non – come contrattualmente previsto – quella di ritardata consegna dell’azienda; del resto la conduttrice notava che una volta cessato il contratto con la disdetta (con effetto che la ricorrente assimila a quello della risoluzione), la mancata riconsegna si configurerebbe come inadempimento della prestazione di restituzione, non quale semplice ritardo nella consegna.

2. La questione

In ambito locatizio è possibile il cumulo tra la penale (contrattualmente pattuita per la mancata riconsegna dell’immobile), e l’incameramento da parte del locatore dei canoni versati dopo la disdetta del contratto?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla ricorrente. I giudici supremi hanno sottolineato che la tesi della ricorrente non tiene conto della previsione dell’art. 1591 c.c.; tale norma, come hanno notato i giudici supremi, sancisce che il conduttore inadempiente rispetto all’obbligazione di restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno, maggior danno che la penale, prevista appunto per l’ipotesi di mancata riconsegna, aveva, nel caso di specie, il compito di “forfetizzare”. Diversamente opinando – aggiunge la Cassazione – si consentirebbe al debitore inadempiente rispetto all’obbligo di riconsegna di sottrarsi all’obbligazione attraverso il proprio inadempimento.

4. Le riflessioni conclusive

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art 1591 c.c.). La norma sopra detta prevede l’obbligo, in capo al conduttore, di pagare al locatore un corrispettivo che si identifica nella c.d. “indennità di occupazione”, rappresentante una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell’immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto (Trib. Alessandria 7 ottobre 2020, n. 563). L’art. 1591 c.c. assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.
Nel caso esaminato la Cassazione ha ritenuto errata la tesi della conduttrice secondo cui solo l’inadempimento dell’obbligazione di versare il corrispettivo può far sorgere l’obbligo di pagamento di una penale prevista per tale ipotesi.
Al contrario il conduttore in ritardo nella riconsegna dell’immobile è tenuto a norma dell’art. 1591 c.c., dalla data di cessazione legale del contratto, oltre al pagamento del corrispettivo convenuto, anche al risarcimento del maggior danno subito dal locatore, a titolo di responsabilità contrattuale per il ritardato adempimento; pertanto, qualora questo danno sia stato determinato con apposita clausola penale, il conduttore deve corrispondere l’ammontare di detta penale (Cass. civ., sez. VI – 3, 09/12/2015, n. 24910; Cass. civ., sez. III, 28/09/1998, n. 9698; Cass. civ., sez. III, 04/11/1993, n. 10887). Essa concerne e, quindi, assorbe solo il maggior danno rispetto al corrispettivo, al quale allude la norma dell’art. 1591 c.c. Maggior danno derivante da inadempienza dell’obbligazione di restituzione dell’immobile.