Mancato versamento dell’affitto – procedimento d’urgenza

Quali sono i criteri per determinare se il mancato versamento del canone di affitto e delle spese annesse possa essere considerato un inadempimento tale da integrare il fumus boni iuris nell’ambito di un procedimento d’urgenza?
Commento a Tribunale di Monza – Ordinanza del 03-02-2023

1. La fattispecie

La ricorrente adiva il Tribunale di Monza per ottenere d’urgenza il rilascio dell’unità occupata dalla società affittuaria la quale aveva omesso, per ben due anni, di versare il canone e le annesse spese di gestione contrattualmente previsti, pur continuando a godere del ramo d’azienda presente all’interno di un Centro Commerciale. Nessuno si costituiva per parte resistente. All’udienza di discussione fissata dal Giudice la ricorrente insisteva per l’accoglimento della domanda confermando di non aver ricevuto alcuna proposta di rientro della morosità da parte della società affittuaria che continuava a tenere la propria attività aperta al pubblico nei locali affittati.
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2. Il quesito

Al Giudice del Tribunale di Monza veniva chiesto di valutare se il mancato versamento del canone e delle spese, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa esercitata da parte della società concedente, costituisca un inadempimento tale da ritenere fondato l’accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento dell’affittuaria e rilascio del bene aziendale.

3. Argomentazioni e motivazioni

Pur rilevando la clausola risolutiva espressa, l’adito Giudice ha ritenuto di indagare se l’inadempimento di parte affittuaria fosse imputabile a quest’ultima e non di scarsa importanza.  
In primo luogo, il giudicante ha rilevato come il versamento delle rate d’affitto e delle spese accessorie costituisse l’obbligazione principale a carico di parte affittuaria tanto che in caso di loro omissione il contratto stipulato tra le parti prevedeva sia l’applicazione di penali sia una clausola risolutiva espressa.
Benché il Giudice sia precluso dal poter sindacare la gravità dell’inadempimento stante la clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti, è stato accertato che l’inadempimento della resistente non poteva ritenersi comunque di scarsa importanza considerando anche il grave pregiudizio agli interessi della concedente che, da un lato, non riceveva gli importi dovuti e, dall’altro, rimaneva esclusa dal poter beneficiare del proprio ramo aziendale.
Inoltre, la mancata costituzione della resistente non forniva alcuna prova contraria alle deduzioni della ricorrente.
Tra queste anche il fatto che la società affittuaria non avesse fatto alcuno sforzo per rientrare della morosità maturata e, pertanto, anche ove le prestazioni dovute non fossero state effettivamente imputabili alla stessa, non aveva adottato la normale diligenza che è richiesta alle parti nel rapporto contrattuale.
Sulla base di tutto ciò, l’adito Giudice ha ritenuto di confermare il grave inadempimento dell’affittuaria ritenendo configurati i presupposti per l’accertamento del fumus boni iuris.