Marciapiede condominiale e abuso del singolo condomino

Quando si parla di marciapiedi utilizzati dai condomini si può certamente pensare a quei manufatti che, facendo parte della struttura della strada, sono destinati al transito dei pedoni (Cass. civ., Sez. II, 18/02/2020, n. 4129).

Tuttavia, si deve considerare che, all’interno dell’area condominiale, esistono anche i marciapiedi a lato di vialetti pedonali o carrabili, utilizzabili dal singolo condomino anche in misura più intensa ma sempre entro i limiti della reciproca solidarietà.

L’uso (legittimo) più intenso del marciapiede

Non vi è dubbio che l’alterazione o la modificazione della destinazione di un bene comune si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso; di conseguenza, l’utilizzazione, anche particolare, della cosa da parte del condomino è consentita, quando la stessa non alteri l’equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti di costoro.

Alla luce di quanto sopra, se non pregiudica i diritti degli altri condomini, il singolo partecipante al condominio può utilizzare il marciapiede condominiale per accedere dalla pubblica via al box di sua proprietà. L’uso più intenso (ma non continuativo e contenuto entro limiti temporali modesti) del marciapiede da parte dei comproprietari del box certamente non costituisce sfruttamento esclusivo del bene e risulta compatibile con il pari uso da parte degli altri partecipanti al condominio. Allo stesso modo l’installazione, su una porzione limitata di marciapiede condominiale, di una rastrelliera per il posteggio di biciclette, se non ostacola il transito pedonale dei condomini, sembra legittima.

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L’uso illegittimo del marciapiede: una recente decisione

Non è raro che il condomino, proprietario di un appartamento posto al piano terra del condominio, dotato di cortile destinato a parcheggio, ottenga dal comune la possibilità di demolire il muretto di recinzione dell’area cortilizia per aprire un passo carrabile, necessario per il transito dei veicoli, previa esecuzione dei lavori necessari ad adeguare la quota del marciapiede condominiale al livello stradale.

Tale operazione, in linea generale, non è legittima perché, consentendo l’attraversamento con autovetture del marciapiede e della striscia di proprietà comune, determina un mutamento – seppure per quel limitato tratto interessato dall’attraversamento delle autovetture dirette all’area privata – della destinazione dei luoghi comuni a marciapiede che, per sua natura, ha come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito pedonale dei condomini. Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può, perciò, eseguire modificazioni della pavimentazione (e magari dell’arredo del marciapiede condominiale) in corrispondenza dell’accesso al proprio locale per consentirne l’attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. civ., Sez. VI, 06/05/2021, n. 11870). È vero, però, che l’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art.1102 c.c. al condomino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione di norme di diritto.

Marciapiede e scivoli permanenti

Come detto, l’utilizzo della cosa comune non deve subire alcuna compromissione qualitativa o quantitativa in danno degli altri condomini. Di conseguenza, i giudici supremi hanno escluso la liceità della collocazione, da parte di un condomino, di scivoli permanenti sopra un marciapiede per permettere l’accesso di autovetture al locale ad uso negozio di sua proprietà (dal medesimo utilizzato come box auto), in quanto tali modifiche alterano la destinazione del marciapiede, avente per sua natura come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito dei pedoni (Cass. civ., sez. II, 07/06/2011, n. 12310). Del resto, a giustificazione delle opere illegittime, non è possibile affermare che l’apposizione degli scivoli deve considerarsi consentita dalla L. n. 13 del 1989. Infatti le opere alle quali fa riferimento tale speciale normativa servono a consentire l’accesso ai portatori di handicap e non alle autovetture di proprietà degli stessi e comunque non risulta che possano anche essere in contrasto con la specifica destinazione delle parti comuni sulle quali vanno ad incidere. Lungo questa linea di pensiero si può affermare che non è neppure possibile la costruzione di un marciapiede qualora un condomino, anche se autorizzato verbalmente dagli altri, occupi in modo esclusivo una porzione del cortile comune a vantaggio dell’adiacente immobile di sua proprietà, sottraendola in via definitiva all’utilizzazione degli altri partecipanti al condominio.

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