Mediazione in condominio: casi risolti

L’art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010 (Attuazione dell’articolo 60 della Legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali) statuisce che chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del capo II del d.lgs. n. 28/2010.

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1. Condominio e controversie che non richiedono il preventivo procedimento di mediazione

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Cass. civ., sez. III, 17/10/2019, n. 26291). Il criterio di imputazione della responsabilità di cui all’art. 2051 c.c., ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno” (Cass. civ., sez. VI, 28/04/2021, n. 11122). Il danneggiato, pertanto, è gravato soltanto dall’onere di dimostrare l’esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa, mentre il custode, per andare esente da responsabilità, non può limitarsi a provare la propria diligenza nella custodia, ma è tenuto a dimostrare che il danno sia derivato da caso fortuito. Ne consegue che, in ambito condominiale, il singolo condomino, la cui proprietà esclusiva sia stata danneggiata in dipendenza da difetti o vizi di manutenzione delle parti comuni, può agire in giudizio affinché il condominio sia condannato ad eseguire le opere necessarie per eliminare le cause dei danni riscontrati oltre che al risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti e provati (Trib. Latina 25 giugno 2024, n. 1384). Si deve osservare che nelle controversie che hanno per oggetto il risarcimento dei danni subiti da uno dei condomini, derivanti dal bene comune (ma anche il risarcimento dei danni subiti da uno dei condomini, derivanti dalla proprietà individuale) l’esperimento della mediazione non costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale (Trib. Roma 1 settembre 2021, n. 1770).
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2. Mancato esperimento o del mancato completamento della procedura di mediazione in condominio: quando può essere eccepita?

È importante sottolineare che la regolarità formale del contraddittorio dal punto di vista del mancato esperimento o del mancato completamento della procedura di mediazione in condominio può essere eccepita sia dalla parte convenuta che d’ufficio dal giudice solo in primo grado e non oltre la prima udienza di comparizione. Oltre la prima udienza senza che si stata eccepito il tentativo di mediazione obbligatoria, il vizio formale è sanato. La Suprema Corte ha evidenziato che in mancanza di tempestiva eccezione o rilievo d’ufficio dell’improcedibilità, il giudice di appello può disporre la mediazione ma non vi è obbligato, neanche nelle materie indicate dall’art. 5 comma 1 bis, atteso che in grado d’appello l’esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda solo quando è disposta discrezionalmente dal giudice ai sensi dell’art. 5 comma 2 (Cass. civ., sez. II, 04/01/2024, n.205; Cass. civ., sez. VI – 2, 11/08/2021, n. 22736).

3. La necessaria simmetria tra i fatti esposti nell’atto giudiziario e quelli della domanda di mediazione in materia di condominio

L’articolo 4 del Dlgs 28/2010, prescrive espressamente che l’istanza di mediazione deve indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa. Il contenuto di tale previsione normativa è “praticamente equivalente” a quello dell’art. 125 c.p.c., concernente, in generale, i contenuti minimi che un atto promanante dalle parti deve avere. In base a tali premesse l’applicazione dell’art. 4 implica che vi deve essere simmetria tra i fatti rappresentati in sede di mediazione e quanto esposto in sede processuale e che tale simmetria riguardi quantomeno i fatti principali. In caso contrario, dovrebbe essere dichiarata l’improcedibilità della domanda giudiziale (Trib. Roma 5 ottobre 2023). In particolare, l’art. 4 richiede espressamente, tra i contenuti essenziali della domanda di mediazione, le “ragioni della pretesa”. L’istanza di mediazione, perciò, deve ricalcare la futura domanda di merito, introducendo in sede di mediazione gli elementi fattuali che saranno introdotti in sede giudiziale, e ciò per un duplice ordine di ragioni, ossia consentire all’istituto giuridico della mediazione civile e commerciale di espletare la relativa funzione deflattiva e porre l’altra parte, cioè la parte chiamata in mediazione, nelle condizioni di conoscere la materia del contendere, nonché di prendere adeguatamente posizione su di essa (Trib. Napoli 24 maggio 2024 n. 5377). Così non vi è simmetria se l’istanza di mediazione, si basa su di un dato fattuale attinente alle modalità di formazione della volontà assembleare (mancato raggiungimento del quorum deliberativo) del tutto diverso da quello indicato nell’atto di citazione attinente al contenuto del deliberato (delega ad una commissione del potere deliberativo riservato all’assemblea).