Mediazione immobiliare: diritto alla provvigione e formazione progressiva del contratto

Ai sensi dell’art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per “conclusione dell’affare” si intende il compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio, fra cui si annovera, in caso di formazione progressiva del contratto, anche la conclusione di un primo accordo che preveda la successiva stipula di un preliminare.

Il giudizio di merito e la questione controversa

Tizia stipulava con l’agenzia Alfa un contratto di mediazione immobiliare per la vendita del proprio appartamento. Nel contratto di mediazione si stabiliva che: il prezzo di vendita non dovesse essere inferiore a Lire 145.000.000; la provvigione di Alfa, da corrispondersi alla stipula del preliminare, fosse pari al 3% del prezzo di vendita.
Mevia, interessata all’appartamento, presentava una proposta d’acquisto per Euro 72.000,00; Tizia sottoscriveva per accettazione la proposta e si impegnava, entro il termine stabilito, alla stipula del contratto preliminare.
Sennonché Tizia, dopo qualche tempo, si avvedeva che Lire 145.000.000 non corrispondono ad Euro 72.000,00, bensì ad una somma poco superiore ad Euro 74.000,00.
Si rifiutava quindi di addivenire alla stipula del preliminare e di corrispondere la provvigione ad Alfa, sul presupposto che l’offerta di Mevia non fosse conforme a quanto stabilito nel contratto di mediazione immobiliare.
Alfa conveniva in giudizio Tizia chiedendone la condanna al pagamento della propria provvigione.
Tizia si difendeva sostenendo che, in mancanza del contratto preliminare, non poteva dirsi concluso alcun affare rilevante ai sensi dell’art. 1755 c.c.
La Corte d’appello di Roma dava ragione a Tizia.

L’ordinanza della Suprema Corte

Nel mettere ordine all’iter logico seguito dal giudice del merito, la Cassazione prende le mosse dal seguente passaggio della sentenza impugnata: “la proposta d’acquisto non era conforme alle condizioni indicate nell’incarico e per tale ragione [Tizia] non era addivenuta al preliminare, nonostante l’avvenuta accettazione della proposta” di Mevia.
Tale affermazione, secondo la Cassazione, viola l’art. 1755 c.c. nella parte in cui – onde rigettare la domanda di diritto alla provvigione del mediatore per conclusione dell’affare – la Corte d’appello trascura (dopo averlo evidenziato) il fatto della avvenuta accettazione della proposta, rilevante anche nell’ottica della previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo.
In particolare, la Corte territoriale si contraddice nell’osservare, da un lato, che “in ipotesi, sarebbe spettata la provvigione con il solo reperimento di una proposta di acquisto conforme all’incarico, quindi a prescindere dal preliminare” (come avvenuto nella specie). E, dall’altro lato, deducendo immediatamente dopo che “non sussiste [quanto al prezzo] corrispondenza tra i due atti […] e ciò basta a rendere l’accettazione non conforme alla proposta, tanto da configurarsi come una nuova proposta”.

Osservazioni

Come noto, il rapporto di mediazione si fonda sull’espletamento di un’attività del mediatore consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l’avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell’affare, mettendole in relazione tra loro; sicché per attività di mediazione deve intendersi non solo il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile .
Inoltre, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa e anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata .
Ciò chiarito, si segnala che, ai sensi dell’art. 1755 c.c., dalla conclusione dell’affare sorge il diritto del mediatore alla provvigione .
La giurisprudenza di legittimità interpreta la locuzione “conclusione dell’affare” nel senso di compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti .
Ebbene, il nodo da sciogliere nel caso di specie è comprendere se fra Mevia e Tizia possa dirsi compiuta un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio.
Sotto questo aspetto, la Cassazione richiama il fondamentale precedente di Cass. Sez. Un. n. 4628 del 2015 (in tema di contratto preliminare di preliminare), secondo cui “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
L’ordinanza in commento non si spinge sino a qualificare l’accordo raggiunto fra Mevia e Tizia come contratto preliminare di preliminare.
Ma chiarisce che l’accettazione di Tizia, sebbene rilevante nell’ottica della successiva stipula di un preliminare, ha integrato un accordo avente efficacia obbligatoria e che tale accordo va collocato, in armonia con i dicta delle Sezioni Unite, in un più ampio processo di contrattazione immobiliare.
Alla luce di quanto esposto, l’accordo fra Tizia e Mevia, essendo fonte di un rapporto obbligatorio fra le due, deve qualificarsi un “affare” ai sensi dell’art. 1755 c.c., con la conseguente origine del diritto alla provvigione di Alfa.