Non è possibile aprire nel seminterrato di un condominio una discoteca se dall’esame del regolamento emerge un chiaro sfavore per qualsiasi comportamento o attività che possa compromettere il quieto vivere dei condomini

riferimenti normativi: artt. 1138; 844 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21307 del 20/10/2016; Cass., Sez. 6, Sentenza n. 19229 del 11/09/2014

La vicenda

La vicenda nasceva dal conflitto tra una famiglia che aveva avuto in comodato un appartamento in un caseggiato ed una società conduttrice di un locale seminterrato destinato a discoteca.

Il motivo del contendere era il rumore intollerabile che proveniva dalla discoteca, impedendo alla famiglia di condurre una vita normale. Ogni tentativo di risolvere bonariamente la vicenda non era andata a buon fine. Il “capofamiglia” per tutelare moglie e figli si vedeva così costretto a proporre ricorso ex art. 700 c.p.c. dinanzi al Tribunale, chiedendo l’adozione di un provvedimento cautelare volto a far cessare o contenere entro i limiti della normale tollerabilità le immissioni sonore prodotte dal locale. Tale iniziativa però si concludeva con il rigetto della domanda; di conseguenza sempre lo stesso capofamiglia presentava numerosi esposti all’a.r.p.a. ed all’amministrazione comunale che ordinava alla società di effettuare interventi di bonifica acustica.

Successivamente il gestore della discoteca riusciva ad attivare nuovamente l’attività ma poco dopo il comune con ordinanza disponeva una nuova sospensione dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività di discoteca, subordinandone la revoca all’espletamento di idonei interventi di bonifica acustica; poi l’autorità comunale revocava ancora l’ordinanza di sospensione dell’autorizzazione amministrativa precedentemente adottata ma ancora una volta l’attività veniva sospesa. L’attività però riprendeva e, nonostante le immissioni intollerabili sopportate dalla famiglia, questa volta non veniva più sospesa, né riusciva a risolvere la questione l’intervento della polizia municipale; di conseguenza il capofamiglia e la società proprietaria dell’appartamento si rivolgevano al Tribunale per chiedere che il proprietario del seminterrato ed il conduttore non utilizzassero più il locale come discoteca, attività che risultava vietata dal regolamento. Infatti nello stesso documento era previsto l’obbligo di destinare gli appartamenti ed i locali dell’edificio in questione “esclusivamente ad uso di civile abitazione o studi professionali privati od uffici e magazzini”, mentre era espressamente vietato l’utilizzo dei locali a “scuole di musica, canto e ballo” e ad “industrie rumorose“, nonché a “qualsiasi uso che potesse turbare la tranquillità dei condomini o che fosse contrario all’igiene, alla morale o al decoro dell’edificio”; infine, era specificato espressamente anche il divieto di “suonare, cantare, tenere la radio con la tonalità troppo alta, dopo le ore 23 nei mesi dall’ottobre al marzo, e dopo le 24 nei rimanenti mesi“.

Secondo le convenute la destinazione a discoteca non risultava proibita espressamente dal citato regolamento che proibiva solo la destinazione a scuola di musica, canto e ballo e l’insediamento di “industrie rumorose”.

La questione

E’ possibile aprire nel seminterrato di un caseggiato una discoteca se il regolamento, pur non proibendo espressamente tale attività, contiene una serie di clausole chiaramente sfavorevoli a qualsiasi comportamento o attività che possa compromettere il quieto vivere dei condomini?

La soluzione

Il Tribunale ha (finalmente) dato ragione al capofamiglia.

In particolare ha precisato che una clausola del regolamento di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare; e in quest’ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che può arrivare a comprimere le facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze.

Alla luce di questo principio secondo il Tribunale non può esservi dubbio che la presenza nel locale in questione della discoteca, si ponga in aperta violazione rispetto alle prescrizioni del regolamento contrattuale condominiale di sopra elencate.

A parere dello stesso Tribunale tale conclusione è inevitabile se si considera il senso risultante dal complesso delle norme regolamentari le quali manifestano, in tutte le sue previsioni, un chiaro sfavore nei confronti di qualsiasi tipologia di attività che possa compromettere, o rischiare di compromettere, la tranquillità, la salute ed il quieto vivere dei condomini.

In ogni caso il giudice ha condannato i convenuti al risarcimento dei danni subiti dalla famiglia.

Le riflessioni conclusive

È frequente che nel regolamento vi siano clausole di natura contrattuale (cioè accettate da tutti i condomini) contenenti limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, da intendersi come divieti di dare alle unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero come obblighi di preservarne l’originaria e normale destinazione per l’utilità generale dell’intero edificio.

Tali divieti possono essere formulati mediante elencazione delle attività vietate: in tale ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione non sia consentita o limitata, verificare se sia inclusa nell’elenco.

Di conseguenza se una clausola del regolamento vieta espressamente di destinare i locali a discoteca, nessun condomino (o suo conduttore) potrà aggirare tale insormontabile ostacolo, attesa l’evidente comune intenzione dei contraenti di impedire quelle attività potenzialmente idonee a produrre immissioni, siano esse di fumo, calore o altro, nocive per la salute e la tranquillità dei condomini (v., da ultimo, Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2019, n. 9402).

Ne consegue che, qualora clausole contrattuali del regolamento di condominio facciano divieto di adibire i locali del fabbricato condominiale come discoteca, non occorre accertare, al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca oppure no immissione vietata a norma dell’art. 844 c. c. (con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati), in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma e l’obbligo del condomino di adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall’art. 1372 c. c. (v., ad esempio, Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49).

Se l’attività contestata non è espressamente menzionata tra quelle vietate bisogna poi considerare se la discoteca è compatibile o meno con i pregiudizi che le complessive norme del regolamento intendono evitare.

In altre parole bisogna verificare se le previsioni regolamentari mostrino o meno un chiaro sfavore nei confronti di qualsiasi tipologia di attività che possa compromettere, o rischiare di compromettere la tranquillità e la salute della collettività condominiale.

In ogni caso aprire una discoteca in un caseggiato non è possibile se una norma del regolamento impone di destinare i locali solo a civile abitazione, studi professionali, uffici o magazzini.

Del resto è chiaro che se, a rigore del regolamento condominiale, deve essere vietato l’utilizzo degli immobili a “scuole di musica, canto e ballo“, a maggior ragione non potrà che essere precluso adibire i suddetti immobili anche a discoteca, in quanto attività ben più suscettibile di generare disturbo e disagio rispetto a semplici scuole di musica.

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