Non può essere revocato l’amministratore che, contrariamente a quanto stabilito dai condomini con apposita delibera, recupera i crediti dai morosi senza ricorrere ad azioni giudiziarie

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 20100 del 2/09/2013;

La vicenda

Alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale della loro città per richiedere la revoca dell’amministratore di condominio. In particolare quest’ultimo era ritenuto colpevole di non aver promosso alcuna azione nei confronti di un condomino moroso che era arrivato ad avere un debito di 5000 € circa, né di aver agito nei confronti di altra condomina che aveva maturato una morosità nel pagamento delle quote condominiali superiore ai 3000 €.

Il problema è che l’assemblea dei condomini aveva con apposita delibera “imposto” all’amministratore di procedere in via giudiziaria per le morosità superiori a € 1.000.

Secondo i ricorrenti quindi l’amministratore colpevolmente non aveva dato esecuzione alla delibera condominiale sopra detta che gli imponeva un recupero coattivo dei crediti condominiali per somme di una certa consistenza. Nel costituirsi in giudizio, l’amministratore eccepiva l’inammissibilità dell’azione, risultando i fatti esposti relativi ad anni precedenti al mandato in corso e considerato che l’azione per la revoca era stata proposta senza preventivamente convocare l’assemblea condominiale; nel merito, l’amministratore contestava la fondatezza del ricorso e della sussistenza dei presupposti per la revoca dell’amministratore.

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La questione

L’amministratore che riesce a recuperare le quote condominiali dai condomini morosi senza ricorrere all’autorità giudiziaria, come invece gli impone una delibera condominiale, può essere revocato dall’incarico?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’amministratore di condominio.

Il giudice infatti ha sottolineato come l’intenzione dei condomini fosse quella di non esonerare l’amministratrice dal procedere in via giudiziaria per le morosità superiori ad € 1.000,00. Secondo lo stesso Tribunale però la circostanza che l’amministratore fosse riuscito ad ottenere il rientro dei condomini morosi dall’esposizione debitoria maturata senza ricorrere alla via giudiziaria non ha reso, di per sé, l’amministratore inadempiente alla delibera richiamata

Del resto – come sottolinea il giudice – l’art. 1129 comma 12 n. 6, prevede, quale grave irregolarità non la mancata proposizione di azione giudiziaria nei confronti del condomino moroso, ma l’avere omesso di curare con diligenza tale azione, anche nella fase esecutiva, una volta promossa.

Per cui, in assenza di prova della sussistenza di gravi irregolarità commesse dall’amministratore tali da giustificare la revoca dell’incarico ricoperto, il ricorso è stato respinto, mentre i condomini sono condannati a rimborsare all’amministratore anche le spese processuali.

Le riflessioni conclusive

L’art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l’amministratore possa essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dall’art. 1131, comma 4, c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).

Alla luce di quanto sopra si può affermare che i condomini possono sempre decidere di revocare l’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto.

Naturalmente è necessario che la “questione revoca” sia indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina dell’amministratore (ovverosia quello di cui all’art. 1136, comma 4, c.c.) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (che può, ad esempio, imporre di ascoltare prima della decisione definitiva l’amministratore).

Si noti però che la revoca dell’amministratore, oltre che dall’assemblea, può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino.

A tal fine è però necessario che si siano verificate una delle seguenti cause, contemplate dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile:

• l’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
• l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
• l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità; costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

L’elenco è esemplificativo e non tassativo e le fattispecie andranno analizzate caso per caso.

In altre parole il potere attribuito all’Autorità giudiziaria di risolvere anzitempo il rapporto di mandato tra condomini e amministratore, così sostituendosi alla volontà assembleare, non può’ dirsi connotato da alcun automatismo rispetto alla sussistenza di illeciti in parte specificati dal legislatore, ma deve essere esercitato verificando se le condotte denunciate rappresentino una gestione anomala dell’ente collettivo in violazione dei doveri di diligenza, lealtà e buona fede da parte dell’amministratore nell’esercizio dell’incarico ricevuto.

E’ necessario precisare però che quanto sopra non vale in due ipotesi particolari: quella in cui l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali e quella in cui egli non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano, infatti, il singolo condomino  è costretto a passare attraverso un giudizio dell’assemblea, cioè deve chiedere la convocazione di un’apposita riunione per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, può rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Il ricorrente, in caso di accoglimento della domanda, per le spese legali ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalerersi nei confronti dell’amministratore revocato.

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