Indice
riferimenti normativi: art. 1, comma 4, l. n. 431/1998
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8111 del 23/04/2020
1. La vicenda
I comproprietari di un edificio costituito da due corpi a due piani locavano tutte le dieci unità immobiliari (funzionalmente indipendenti) di cui si componeva l’edificio. Nel corso del tempo però, vista la vetustà della struttura, tutti i relativi contratti venivano risolti, per poter procedere alla totale ristrutturazione dell’immobile. Tuttavia i comproprietari si accorgevano che risultava ancora occupata un’unità immobiliare, concessa in locazione molti anni prima; in particolare detto appartamento era stato locato con un contratto verbale, successivamente rinnovato alla scadenza del 10.11.1999, con cadenza annuale. Lo stesso contratto verbale era stato denunciato e registrato in data 30 novembre 1998, con successivo pagamento annuale dell’imposta di registro. Nel tentativo di liberare l’immobile i locatori (in data 14.06.2010), anche se tra le parti non era mai intercorso un contratto di locazione in forma scritta, inviavano comunque una comunicazione di recesso ai sensi dell’art. 3 L. 431/1998. Successivamente i comproprietari si offrivano di aiutare economicamente l’occupante; inoltre veniva azionata la procedura di mediazione presso un organismo di conciliazione alla quale l’occupante non aderiva. Non riuscendo nell’intento di liberare amichevolmente il loro immobile, i locatori (con ricorso ex art. 447 bis c.p.c.) si rivolgevano al Tribunale per chiedere che fosse accertata e dichiarata l’occupazione senza titolo dell’immobile, con conseguente ordine di rilascio immediato dello stesso nei confronti dell’occupante abusivo. I ricorrenti sostenevano quindi la nullità del contratto e la conseguente occupazione senza titolo, chiedendo la condanna dell’occupante al rilascio immediato. Del resto – come evidenziavano i ricorrenti – quest’ultimo si era reso responsabile di gravi condotte contrarie alle più elementari norme igienico sanitarie, mentre l’immobile presentava condizioni igienico sanitarie critiche e non garantiva gli elementari standard di sicurezza.
2. La questione
Il contratto di locazione verbale, se denunciato per iscritto all’Agenzia delle Entrate, può essere considerato valido?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha ritenuto il contratto nullo. Lo stesso giudice ha notato che, a partire dalla prima rinnovo (11.11.1999), era applicabile la disciplina della |. 431/1998, con conseguente nullità del contratto di locazione a partire da quel momento, in quanto contratto concluso in forma orale. In particolare il Tribunale ha ricordato che l’art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo il requisito della forma scritta ad substantiam. Secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza – trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale – la sussistenza del suddetto vizio comporta l’obbligo per l’occupante di procedere alla restituzione dell’immobile illegittimamente detenuto. Inevitabile per il Tribunale di Lodi condannare l’occupante a rilasciare l’immobile entro 60 giorni dalla comunicazione della sentenza e alla refusione delle spese legali in favore dei ricorrenti.
4. Le riflessioni conclusive
Nel caso esaminato il contratto di locazione (verbale) è stato concluso originariamente in data anteriore all’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, ma è stato rinnovato successivamente.
La citata legge all’art. 1, comma 4, impone la forma scritta a tutti i contratti di locazione stipulati dopo il 30 dicembre 1998, e al comma 6 dell’art 2 ha affermato l’applicabilità della disciplina ai contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente.
Il contratto stipulato verbalmente è nullo ed improduttivo di effetti, non potendo riconoscersi alcuna efficacia sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata all’Agenzia delle entrate, in tale ottica, risultando allora del tutto irrilevanti i documenti volti a dimostrare l’avvenuto pagamento del canone mensile o degli oneri accessori.
La registrazione del contratto di locazione verbale effettuato dall’Agenzia delle entrate ai sensi dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, non basta quindi a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998 (Cass. civ., sez. III, 23 aprile 2020, n. 8111).
In ogni caso, premesso che l’art. 1, comma 4, l. n. 431/1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, il requisito della forma scritta ad substantiam, secondo l’orientamento consolidato – trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale – la sussistenza del suddetto vizio comporta l’obbligo per l’occupante di procedere alla restituzione dell’immobile illegittimamente detenuto (App. Roma 1 marzo 2019).
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