Supercondominio: legittima nuova conduttura fognaria per due caseggiati?

È legittimo che due soli caseggiati di un supercondominio (costituito da diversi palazzi) installino in un’area “supercondominiale” una nuova conduttura fognaria in sostituzione della vecchia tubazione diventata inutilizzabile.
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 4386 del 26/02/2007
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1. La vicenda: conduttura in supercondominio

Una società proprietaria di un’area attigua ad un supercondominio (composto da tre fabbricati) citava in giudizio due dei palazzi del complesso edilizio, invocando una sentenza di condanna degli stessi a rimuovere una condotta fognaria collocata nella sua proprietà ed a ripristinare il giardino soprastante. Si costituivano i convenuti, chiedendo la chiamata in causa degli altri caseggiati del supercondominio, che pure utilizzavano il tracciato fognario contestato dalla società attrice ed invocando la costituzione di una servitù di scarico coattivo, a fronte del carattere fatiscente della preesistente, ed originaria, condotta fognaria a servizio degli stabili del supercondominio. Il Tribunale accoglieva la domanda della società. La Corte di Appello, però, riformava la decisione di primo grado, configurando l’esistenza di un supercondominio sulle aree oggetto di causa, e dunque rigettando la domanda proposta dalla società originaria attrice, sul presupposto che l’utilizzazione degli spazi sopra detti rientrasse nei limiti del godimento della cosa comune. I giudici di secondo grado notavano che in tutti i regolamenti dei vari condomini facenti parte del complesso era prevista la destinazione all’uso comune ed al transito a favore di tutti i caseggiati di un porticato. Inoltre aggiungevano che, sempre in base ai regolamenti condominiali dei tre edifici, era previsto che il detto porticato fosse delimitato e piastrellato ad uso marciapiedi, o sistemato a zona verde, sostenendo che con tale espressione si fosse inteso ricomprendere, nell’ambito dell’unica area denominata “porticato” ed avente natura supercondominiale, anche gli spazi verdi e le aiuole, oggetto della causa. Di conseguenza la Corte affermava l’esistenza di una “stretta contiguità” tra porticato, aiuole e percorso sotterraneo, tanto della condotta originaria, ammaloratasi, che di quella con la quale la prima è stata sostituita nel 1997; i giudici di secondo grado sostenevano che, poiché le dette aree –porticato erano comunque interessate al passaggio della condotta originaria, lo spostamento operato nel 1997 non integrava aggravio della situazione precedente, fermo restando che, in ogni caso, per poter raggiungere la condotta fognaria comunale era necessario attraversare il sottosuolo del porticato e delle contigue zone a verde. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La questione

L’utilizzo di un bene supercondominiale, da parte di due dei suoi comproprietari si colloca al fuori dell’alveo del diritto in re aliena?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione ai convenuti. I giudici supremi hanno ritenuto condivisibile la tesi della Corte di Appello secondo cui le aree a verde oggetto della controversia rientrano nell’ambito del porticato, bene destinato per clausola regolamentare all’uso ed al transito di tutti i proprietari degli immobili compresi nel supercondominio. In particola la Cassazione ha evidenziato che i giudici di secondo grado non hanno affatto voluto esprimere una valutazione circa la sussistenza di un aggravamento della servitù, ma hanno escluso in radice la configurabilità di un diritto in re aliena, limitandosi ad affermare che l’utilizzazione di un bene comune supercondominiale in concreto posta in essere da una parte dei condomini, mediante lo spostamento della condotta di scarico, non comportava un aggravio rispetto all’uso precedente.

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4. Le riflessioni conclusive

La Cassazione ha chiarito che, anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. civ., sez. II, 15/11/2017, n. 27094). Nel caso esaminato, è emerso che i diversi caseggiati del supercondominio avevano in comune delle aree verdi. In tal caso trova piena applicazione l’articolo 1102 c.c. secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Di conseguenza l’installazione di nuove condutture fognarie nell’area verde supercondominiale rientra nei poteri spettanti ai “supercondomini” ai sensi della norma di cui all’art. 1102 c.c., tenuto conto che tale utilizzo non altera di per sé la naturale e precipua destinazione del bene comune. In ogni caso, anche nell’ambito di un supercondominio, si può affermare che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. civ., sez. II, 12/02/1998, n. 1499).