Oneri accessori all’amministratore anziché locatore: conseguenze

Conduttore che paga gli oneri accessori all’amministratore di condominio invece di versarli, come da intese, al locatore: quali sono le conseguenze?
riferimenti normativi: artt. 5 e 55 L. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 15348 del 21/6/2017
Per approfondire consigliamo: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

1. La vicenda: l’errato versamento degli oneri

Un locatore, proprietario di un immobile ad uso abitativo, si rivolgeva al Tribunale, lamentando che il conduttore era moroso nel pagamento delle rate di acconto degli oneri accessori relativi al periodo 2021/2022 per l’importo complessivo di € 1.800,00; di conseguenza intimava sfratto per morosità al conduttore chiedendone la convalida, con emissione di decreto ingiuntivo e ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Con comparsa di costituzione si costituiva in giudizio l’inquilino, contestando la sussistenza della morosità ed opponendosi alla convalida dell’intimato sfratto. In particolare il conduttore sosteneva come il procedimento di convalida di sfratto fosse limitato dall’art. 658 c.p.c. alle sole ipotesi di insolvenza rispetto ai canoni di locazione, mentre nell’intimazione per cui è causa era stato lamentato solo il mancato pagamento degli oneri accessori. In udienza veniva ammessa la prova per testi richiesta da parte intimata, mentre veniva respinto l’ordine di esibizione richiesto da parte intimante avente ad oggetto il bilancio consuntivo 2021/22 e/o ogni altro eventuale documento inerente ed utile all’accertamento dei costi complessivi degli oneri condominiali totali relativi a tale esercizio, trattandosi di documenti nella disponibilità del proprietario o che comunque egli poteva chiedere autonomamente all’amministratore del condominio.

2. La questione

È grave l’inadempimento del conduttore che paga gli oneri accessori direttamente all’amministratore anziché versarli al locatore, come contrattualmente pattuito?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha precisato, in primo luogo, che gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 hanno introdotto, (relativamente alla gravità dell’inadempimento predeterminata ex lege e alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia), un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori, con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c.
È stata quindi rigettata la domanda avanzata dall’intimato volta a sentir dichiarare inammissibile e/o improcedibile l’intimazione di sfratto per morosità. Tuttavia lo stesso giudice ha accolto la domanda formulata dall’intimato volta ad ottenere il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti per grave inadempimento del conduttore.
Il Tribunale ha notato che all’art. 6 del contratto di locazione era previsto l’obbligo del conduttore di versare al locatore, per oneri condominiali, la somma di € 200,00 al mese come acconti salvo conguaglio da presentare alla fine di ogni anno. Tuttavia, l’intimato ha pagato quanto dovuto per oneri condominiali direttamente all’amministratore senza che questi abbia opposto alcunché e senza che l’intimante abbia mai manifestato un’opposizione in tal senso o provato di essere creditore di ulteriori somme; tale comportamento, quindi, non costituisce un inadempimento solutoriamente rilevante.

4. Le riflessioni conclusive

In materia di locazione ad uso abitativo nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 della L. del 27 luglio 1978, n. 392 (Trib. Pisa 4 maggio 2017). Il condominio resta estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condomino ed il conduttore, di talché il credito che il condomino/locatore può vantare in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (Cass. civ., sez. III, 13/11/2019, n. 29329; Trib. Roma, sez. VI, 06/03/2019, n. 3724). In ogni caso l’inadempimento dell’onere di pagare le spese condominiali, laddove assunto dal conduttore per legge (art. 9 L. n. 392 del 1978) e/o per contratto, integra a determinate condizioni (art. 5 L. n. 392 del 1978) un fatto d’inadempimento idoneo a far luogo alla pronunzia di risoluzione del contratto. Nel caso esaminato la domanda di sfratto per morosità è stata dichiarata infondata. Infatti, il conduttore (pur violando una disposizione del contratto) ha comunque corrisposto gli oneri accessori all’amministratore, come è emerso dalle ricevute di versamento e come confermato dallo stesso amministratore di condominio in udienza. In questo caso l’amministratore ha accettato il pagamento, rilasciando la quietanza di pagamento (la ricevuta dovrebbe specificare che il pagamento è stato eseguito dal conduttore in favore del proprietario). Si ricorda infine che l’intimante non ha mai manifestato un’opposizione a tale modalità di pagamento degli oneri accessori.

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