riferimenti normativi: l. n. 392/78; art. 2967c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 22899 del 10/11/2016
1. La vicenda
Il proprietario di un immobile, richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per oneri condominiali non corrisposti dal conduttore che conduceva in locazione l’immobile di proprietà del creditore. Il conduttore si opponeva eccependo l’inesistenza delle condizioni di ammissibilità ex art. 633 c.p.c., in ragione della mancanza dei presupposti per l’esercizio dell’azione di rivalsa nei suoi confronti da parte del proprietario. In particolare adduceva di aver versato regolarmente, al proprietario, sin dalla stipula del contratto, la somma di euro 50,00 mensili quali spese condominiali di spettanza del conduttore (comprese anche quelle per le scale e per l’utenza di acqua); inoltre adduceva anche di aver versato alla proprietaria, in buona fede, le somme che la stessa richiedeva a titolo di conguaglio di utenza dell’acqua. In ogni caso notava che il proprietario non aveva provato, ai sensi dell’art. 2697 c.c., i fatti costitutivi del fondamento del proprio diritto in quanto non era certo che avesse pagato gli oneri condominiali di cui richiedeva il rimborso attraverso il decreto ingiuntivo opposto. Il locatore sosteneva di aver agito in via monitoria, ottenendo il decreto ingiuntivo poi opposto, per ottenere il pagamento degli oneri accessori previsti dall’articolo 4 del contratto di locazione. Tale articolo prevedeva che per gli oneri accessori le parti avrebbero fatto riferimento alla Tabella oneri accessori, allegato G al Decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n.431/1988. La stessa pattuizione prevedeva poi che il conduttore si impegnasse a volturare a proprio nome tutte le utenze (luce, gas cucina e riscaldamento, smaltimento dei rifiuti), nonchè ad effettuare la revisione della caldaia; inoltre si obbligava a sostenere le spese di gestione ordinaria del condominio quantificate in 50,00 (cinquanta/00) mensili da corrispondere con le stesse modalità e tempistiche previste per il versamento del canone di locazione.
2. La questione
Che cosa deve fare il locatore per provare l’inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento degli oneri condominiali?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha accolto l’opposizione del conduttore, dando torto al proprietario. Il giudice pisano ha notato che il citato articolo 4 del contratto di locazione ha fatto una distinzione tra spese condominiali e oneri accessori. Quest’ultimi sono stati individuati per relationem mediante rinvio alla Tabella, allegato G di cui al Decreto ministeriale richiamato ex art. 4, comma 2, l. 431/98. Secondo il Tribunale toscano, però, se gli oneri accessori sono risultati agevolmente individuabili attraverso la mera lettura dell’articolo 4 del contratto di locazione, non altrettanto può dirsi con riferimento alle spese per la gestione ordinaria del condominio, che al contrario non sono state ulteriormente specificate. La mancata specificazione delle spese condominiali coperte dalla somma pattuita forfettariamente in 50,00 euro mensili – ad avviso del giudice pisano – non ha consentito di ritenere provato il credito di parte opposta.
4. Le riflessioni conclusive
Qualora il conduttore sia convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali e contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, è lo stesso locatore, ai sensi dell’art. 2697 c.c., a dover fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto. Non è quindi sufficiente che egli dimostri di avere inviato al conduttore la distinta analitica delle spese in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 9 della legge 392/1978, invio peraltro necessario per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione del contratto, ma deve anche dimostrare l’esistenza del proprio credito, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. civ., sez. III, 28/09/2010, n. 20348). In particolare nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori legge 392/1978 ex articolo 9 il locatore che agisca per l’adempimento assolve all’onere della prova, che sullo stesso grava ai sensi dell’articolo 2967 c.c., qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l’importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi.
Nel caso però in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l’onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto – in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore – se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (Cass. civ., sez. III, 10/11/2016, n. 22899)
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