Opere senza permessi: il condominio può chiederne la demolizione?

Opere realizzate senza permessi nelle parti esclusive: un condominio può pretenderne la demolizione? È possibile che sul terrazzo a livello di proprietà esclusiva un condomino installi un manufatto, avente caratteristiche strutturali di fissità, stabilità e permanenza, incompatibili con le disposizioni normative. Così è possibile che venga realizzata una pergola bioclimatica, struttura che è progettata per regolare la temperatura e la ventilazione dell’ambiente esterno. Nel caso di pergole bioclimatiche addossate al muro comune, soprattutto se dotate di vetrate fisse, potrebbero essere richieste autorizzazioni comunali ed ulteriori permessi poiché le vetrate schermano la struttura creando un nuovo volume chiuso. Se l’opera è abusiva il singolo condomino può pretenderne la demolizione? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

1. Opera nella proprietà esclusiva ed irrilevanza dell’assenza del titolo edilizio

È pacifico che la rilevanza giuridica del titolo edilizio autorizzativo si esaurisca nell’ambito del rapporto pubblicistico tra la P.A. e il cittadino, senza estendersi ai rapporti tra privati, che sono regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei regolamenti edilizi nei limiti in cui queste integrano le norme codicistiche (App. Torino 3 dicembre 2024 n. 990). Ne consegue che nei rapporti tra privati non potrà mai essere lamentata, quale violazione idonea, di per sé, ad incidere sul diritto che si afferma leso, l’assenza del titolo edilizio, né, per contro, la presenza del titolo edilizio, vale ad escludere la lesione del diritto del privato, trattandosi di discipline che si pongono su piani assolutamente distinti, diretti a tutelare interessi differenti. In altre parole ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti tanto la esistenza del permesso, quanto il fatto di avere costruito in conformità al permesso, non escludendo tali circostanze, in sé, la violazione dei diritti dei terzi di cui al codice civile e agli strumenti urbanistici locali, così come è del pari irrilevante la mancanza del titolo edilizio, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le disposizioni normative sopraindicate (Cass. civ., sez. II, 20/10/2021, n. 29166). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. Lavori autorizzati e divieto del regolamento di opere nelle parti esclusive

L’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà. Una clausola di natura contrattuale del regolamento può imporre il consenso dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti esclusive (Cass. civ., sez. II, 28/12/2022, n. 37852). Ne consegue che i singoli condomini non possono sottarsi all’obbligo, di carattere negoziale, derivante dalle disposizioni del regolamento che impongono di richiedere la preventiva autorizzazione dell’assemblea per eseguire qualsiasi lavoro sulle parti esclusive (e/o cose comuni). L’elaborazione della giurisprudenza spiega altresì che le modificazioni apportate da uno dei condomini, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli e configurano l’interesse degli altri partecipanti al condominio ad agire a tutela della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1988, n. 3927; Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 1986, n. 175). Così, ad esempio, l’autorizzazione conseguita dal condomino per l’edificazione di una tettoia non limita in alcun modo i diritti dei terzi (cioè dei condomini). In particolare, l’autorizzazione non esclude il “diritto soggettivo” degli altri condomini di contestare la violazione del regolamento condominiale contrattuale, qualora esso richieda l’assenso da parte di tutti i comproprietari come condizione per qualunque modifica dell’architettura del palazzo.

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3. La natura delle clausole prevedenti limitazioni al diritto di proprietà esclusiva

Si ricorda che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio costituiscono servitù reciproche e in quanto tali devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e, quindi, con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente o consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione (Cass. civ., sez. II, 08/09/20, n. 24188). Proprio in quanto istitutiva di diritti di servitù reciproca, tuttavia, la clausola convenzionale non può avere un contenuto generico o indeterminato nell’oggetto, poiché altrimenti si verrebbe a creare una servitù di non facere o di non usare priva di qualsiasi specificità, di guisa che il condomino, o i condomini, che fossero – in ipotesi – tenuti ad osservarla si troverebbero di fatto privati di qualsiasi diritto di godimento di tutte o alcune delle parti comuni dell’edificio in condominio, senza che a tale loro sacrificio corrisponda alcuna concreta utilitas del fondo dominante(Cass. civ., sez. II, 23/05/2024, n. 14377; Cass. civ., sez. II, 27/07/2021, n. 21478).