Pagamento anticipato del canone di locazione: opponibilità

la Corte di Cassazione sul pagamento anticipato del canone di locazione e le opponibilità al creditore pignorante ed al custode giudiziario.

Guido Zanchi 14/11/24
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Commento alla sentenza n. 25584 del 24 settembre 2024 della Corte di Cassazione sul pagamento anticipato del canone di locazione e le opponibilità al creditore pignorante ed al custode giudiziario.

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Indice

1. Sintesi della vicenda


Il custode giudiziario di due immobili sottoposti a pignoramento, intimava sfratto per morosità nei confronti del conduttore dei predetti immobili, concessi in locazione con contratto ultranovennale trascritto nei registri immobiliari in data anteriore al pignoramento.
Il conduttore si opponeva allo sfratto negando la morosità. Sosteneva di aver pagato anticipatamente e per l’intero i canoni di locazione al debitore esecutato in data anteriore alla sostituzione di questi con il custode giudiziario (art. 559, comma 2°, c.p.c.). Produceva, a sostegno, le quietanze rilasciate dal locatore (debitore esecutato). Nel procedimento interveniva il debitore esecutato (ossia il locatore) il quale aderiva alle difese del conduttore confermando l’intervenuto saldo, in via anticipata, dei canoni di locazione.
In primo grado le domande del custode giudiziario venivano rigettate. La Corte di Appello, invece, riformava integralmente la sentenza dichiarando la risoluzione del contratto di locazione con ordine al rilascio dell’immobile e condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti e di quelli dovuti fino alla data dell’effettivo rilascio.
Avverso la pronuncia di secondo grado insorgeva il conduttore che proponeva ricorso per Cassazione.
 

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2. Le questioni affrontate dalla Corte di Cassazione sul pagamento anticipato


Con la sentenza in commento, la Suprema Corte ha chiarito alcuni principi in punto di opponibilità, nei confronti del creditore pignorante (e del custode giudiziario del compendio pignorato), del pagamento anticipato del canone di locazione relativo all’immobile oggetto di procedura di espropriazione nonché in tema di applicabilità dell’istituto del pagamento al creditore apparente (art. 1189 c.c.).
La Suprema Corte evidenzia, anzitutto, che il legislatore – al fine di prevenire frodi e/o ostacoli alla proficua gestione e liquidazione del compendio pignorato – appronta una specifica disciplina riguardo l’efficacia delle “liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti” anteriori al pignoramento immobiliare.
La norma di riferimento è l’art. 2918 c.c., secondo cui la liberazione dei fitti e delle pigioni per un periodo eccedente i tre anni, per avere effetto nei confronti dei creditori (e, dunque, anche del custode giudiziario, amministratore ex lege del bene pignorato) deve essere trascritta in data anteriore al pignoramento immobiliare. A tal fine non è sufficiente la semplice trascrizione del contratto di locazione da cui risulti il pagamento anticipato o la mera indicazione dell’evento solutorio nel c.d. quadro “D” della relativa nota, ma è necessaria una apposita formalità pubblicitaria ai sensi dell’art. 2643, n. 9, c.c.
Al caso in esame, stante la mancata trascrizione di un patto di anticipato pagamento, era applicabile il secondo comma dell’art. 2918 c.c.. La citata disposizione disciplina le liberazioni infratriennali o ultratriennali non trascritte, stabilendo l’opponibilità delle stesse a condizione che risultino da un atto avente data certa anteriore al pignoramento, fermo restando il limite di efficacia annuale dalla data di apposizione del vincolo.
Il conduttore, pertanto, per poter opporre il pagamento anticipato dei canoni di locazione effettuato nelle mani dell’esecutato prima della designazione del custode giudiziario o della conoscenza della surroga nella custodia, era tenuto a dimostrarne l’effettivo pagamento. Tale onere probatorio non si ritiene assolto mediante la semplice produzione di atti come ricevute, copie di partitatio, documentazione formata dalla stessa parte che intende avvalersene ovvero da soggetti portatori di interessi economici contrapposti a quelli della procedura esecutiva (come il debitore esecutato) che siano privi di data certa (art. 2704 c.c.).
Con specifico riguardo alla quietanza rilasciata dal debitore esecutato, questa non esonera il conduttore dal dimostrare l’effettivo pagamento e la data di questo. In generale, infatti, la quietanza ha gli effetti della confessione stragiudiziale (art. 2735 c.c.) solo quando venga fatta valere nella controversia in cui siano parti gli stessi soggetti della quietanza (nel caso di specie: il conduttore e il locatore). Diversamente, nel giudizio promosso dal custode giudiziario contro il conduttore, quest’ultimo non può opporre la quietanza di pagamento perchè il custode giudiziario è una parte processuale diversa dal locatore (esecutato) ed in quanto terzo trova applicazione l’art. 2704 c.c. Parimenti prive di valore confessorio, ai fini della prova del pagamento, sono le dichiarazioni rese nel giudizio dal locatore esecutato volte a confermare l’avvenuto pagamento anticipato dei canoni di locazione.
I giudici di legittimità confermano, inoltre, la decisione del giudice del merito riguardo alla non applicabilità dell’istituto del pagamento al creditore apparente per mancanza dei relativi presupposti. Sul punto, viene precisato che il pagamento dei canoni effettuato, dopo il pignoramento, nelle mani del debitore locatore esecutato – o perché custode ex art. 559, comma 1, c.p.c. prima della designazione del custode professionale o perché intervenuto anteriormente alla conoscenza della surroga nella custodia ex art. 559, comma 2, c.p.c. – può avere effetto liberatorio ex art. 1189 c.c. (Cass. Civ. Sez. III, 11 luglio 2017, n. 17044) purché sussista, in primis, la dimostrazione dell’effettivo pagamento del debito per canoni di locazione e la data del pagamento (nel caso di specie mancate).
Occorre evidenziare che i giudici di merito avevano escluso l’applicabilità dell’art. 1189 c.c. anche per difetto del requisito della buona fede del conduttore stante: (i) lo stretto rapporto di parentela tra locatore e conduttore; (ii) l’improvviso inizio del pagamento anticipato del canone pochi giorni prima della notifica del pignoramento (che, evidentemente, era stato preceduto dalla notifica del precetto); (iii) dall’estinzione dell’intero debito per canoni di locazioni appena 5 mesi dopo la trascrizione del pignoramento.

Guido Zanchi

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