Pagamento canone: è dovuto anche se il locatore non è proprietario

Il conduttore non può evitare di pagare il canone sostenendo che il locatore non è proprietario dell’immobile locato.
riferimenti normativi: l. n. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 10/12/2004, n. 23086
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1. La vicenda

Una società immobiliare citava davanti al Tribunale altra società deducendo che con scrittura privata del 21 settembre 2000 aveva concesso in locazione per anni sei alla stessa intimata un locale e che la conduttrice si era sottratta al pagamento dei canoni di locazione dal mese di settembre 2007 al mese di Aprile 2009; pertanto intimava sfratto per morosità alla detta società con contestuale citazione per la convalida. Con un secondo atto rilevava che la stessa conduttrice si era resa morosa nel pagamento anche dei successivi canoni di locazione di maggio, giugno e luglio 2009.
In entrambi i giudizi la conduttrice si costituiva sostenendo il difetto di legittimazione della società originaria intimante per mancanza titolarità di una disponibilità giuridicamente qualificata sull’immobile.
Riunite le cause, il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione concluso tra le parti per grave inadempimento imputabile alla conduttrice a cui ordinava l’immediato rilascio dell’immobile; la conduttrice veniva pure condannata a corrispondere al locatrice le somme dovute a titolo di canoni scaduti. La Corte d’Appello, dopo aver considerato il gravame validamente proposto nel contraddittorio una società con sede in Montreal, quale ultimo socio della società locatrice (che nelle more del giudizio era stata posta in liquidazione volontaria da parte dei soci e successivamente cancellata dal registro delle imprese), rigettava l’appello. In particolare la Corte, esercitando un suo potere di valutazione della fattispecie e ritenendo di escludere la sospensione del giudizio di appello, affermava in via dirimente come, ai fini della stipula del contratto di locazione fosse sufficiente che la locatrice avesse la sola disponibilità del bene, a prescindere da ogni questione concernente la simulazione dell’atto di acquisto sostenuta dalla conduttrice.

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2. La questione del pagamento del canone di locazione

Chi ha la disponibilità, anche di fatto, di un immobile può concederlo in locazione?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al locatore. Come hanno ricordato i giudici supremi la dimostrazione della sussistenza del diritto reale non può essere pretesa dal conduttore per sottrarsi all’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto (così come non potrebbe essere opposta dal locatore per rendersi a sua volta inadempiente verso il conduttore). Secondo i giudici supremi, sotto l’invocazione della violazione e/o falsa applicazione di legge, la conduttrice – ricorrente non ha cercato di sollecitare un riesame delle risultanze probatorie, che in quanto spettante al giudice di merito è precluso sede di legittimità; del resto la ricorrente ha evocato genericamente le valutazioni rese in sede sommaria dei due procedimenti di convalida di sfratto per morosità, facendo riferimento a documenti, di cui il ricorrente ha omesso di fornire indicazioni specifiche.

4. Le riflessioni conclusive

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, in comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata (Trib. Roma, sez. VI, 23 aprile 2019, n. 8824). In particolare la natura personale del rapporto che si instaura tra locatore e locatario consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in locazione, compreso il nudo proprietario, la cui legittimazione a chiedere l’adempimento dell’obbligo di versamento dei canoni non può essere pertanto contestata dal conduttore convenuto, adducendo l’esistenza della posizione dell’usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione. Cass. civ., Sez. III, 27/12/2016, n. 27021
Il diritto di proprietà del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongano o si aggiungano questioni che investano la titolarità del diritto reale sul bene locato: se per esempio vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell’immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo (cfr. sul tema i perspicui rilievi di Cass., 11 aprile 2006, n. 8411).
Pertanto, il conduttore, convenuto in giudizio per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione non può, valendosi di un’eccezione de “iure tertii”, contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa.

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