Pareti di cartongesso al termine della locazione

Il conduttore al termine della locazione deve portare via le pareti in cartongesso installate?
riferimenti normativi: art 1593 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Bari, Sentenza del 09/07/2015
Per approfondire: Le locazioni in condominio -Affitti brevi, locazioni turistiche e ad uso abitativo

1. La vicenda

Un conduttore apportava delle modifiche all’immobile commerciale locato, collocando dei tavolati interni in cartongesso (in funzione di una lavanderia self – service). Successivamente la società locatrice citava in giudizio il conduttore sostenendo di avere riscontrato, alla riconsegna dell’immobile locato, diversi danni nei locali. In particolare l’attrice lamentava la mancata tinteggiatura delle pareti che presentavano abrasioni; la presenza di tasselli sulle pareti; la presenza di alcuni fili lasciati scoperti; la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso. In ogni caso faceva presente che per poter locare nuovamente l’immobile era stata costretta a far riparare l’immobile locato da un’impresa di fiducia (non contestati dalla convenuta al momento della sottoscrizione del verbale di riconsegna dell’immobile). Di conseguenza concludeva chiedendo di condannare la convenuta al rimborso delle spese sostenute per le opere di rispristino. Si costituiva regolarmente il conduttore, eccependo di avere sostenuto spese ingenti per opere autorizzate dalla locatrice che solo una volta rientrata in possesso dei locali ne chiedeva la rimozione.

2. La questione

Il conduttore al termine della locazione deve portare via i tavolati in cartongesso installati?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato parzialmente ragione alla società locatrice. In particolare lo stesso giudice ha ricordato che rientrano nel normale degrado d’uso – ed è preclusa al locatore la possibilità di chiederne l’eliminazione a spese dell’inquilino – la presenza di fori dei tasselli nel rivestimento, derivanti dalla necessità di appendere i pensili e di fori per il sostegno delle tende, nonché la presenza sulle pareti delle impronte di mobili e quadri connesse alla mancata tinteggiatura prima della riconsegna. In altre parole, ad avviso del Tribunale, il locatore non ha diritto al risarcimento per la mancata tinteggiatura delle pareti; per la presenza dei tasselli e fori; per la presenza di fili scoperti e per la mancanza di alcuni listelli del parquet (tra l’altro fatto posare direttamente dall’inquilino). Secondo il Tribunale però il locatore ha diritto al risarcimento del danno per la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso. Infatti, ove lo chieda il locatore, la rimozione delle addizioni deve avvenire sempre e comunque, anche se il locatore non ha anche il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato. Siccome i tavolati erano già stati rimossi, non è stato possibile disporre una CTU in contraddittorio per determinare l’esatto ammontare del danno, che è stato liquidato in via equitativa dal giudice ex art. 1226 c.c.

4. Le riflessioni conclusive

L’obbligo di conservazione del bene locato, deducibile dal combinato disposto degli artt. 1587 n. 1, 1588 e 1590 c. c. si traduce nell’imposizione, in capo al conduttore, del divieto di alterare (anche solo temporaneamente ed in modo reversibile) le caratteristiche funzionali del bene e nella conseguente necessità di restituirlo nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto. Qualora, però, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe sul conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. civ., sez. III, 31/05/2010, n. 13222; Trib. Verona 5 luglio 2022 n. 1278). In ogni caso è legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c. c., di accettare la restituzione della cosa locata fino a quando il locatore non l’abbia rimessa in pristino stato, rendendosi inadempiente all’obbligazione di cui all’art. 1590 c. c. D’altra parte, al diritto del conduttore di asportare le addizioni separabili senza nocumento della cosa locata, corrisponde il diritto del locatore di pretenderne la rimozione senza che possa essergli opposto il consenso precedentemente prestato.
Il diritto riconosciuto al conduttore dal disposto codicistico di cui all’art. 1593 c.c. di togliere, al termine della locazione, le addizioni eseguite sul bene locato, non deve però arrecare nocumento alcuno alla cosa ed è in ogni caso subordinato alla facoltà del proprietario di esercitare il diritto di ritenzione. Infine si ricorda che lo “ius tollendi” di cui all’art. 1593 c.c. può essere esercitato anche successivamente alla cessazione del rapporto locatizio, in quanto la disposizione, che riconosce al conduttore il diritto di togliere le addizioni, separabili senza nocumento della cosa locata, non fissa un termine per l’esercizio di tale diritto, ma condiziona soltanto l’esercizio di esso alla volontà del proprietario di non voler ritenere per sé le addizioni (Cass. civ., sez. III, 16/11/2000, n. 14871).

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