Il sottoscala è parte comune del condominio salvo titolo contrario

Salvo titolo contrario, il sottoscala rientra fra le parti comuni dell’edificio condominiale con la conseguenza che nessun condomino può appropriarsene.
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 9523 del 30/04/2014
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1. La vicenda: le parti comuni del condominio

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. il condominio si rivolgeva al Tribunale affinché accertasse la natura condominiale dell’area fondo-scala e sotto-scala sulla quale i condomini convenuti, al momento dell’acquisto del loro immobile, avevano realizzato un locale bagno con relativi servizi igienici, poi annesso al loro subalterno. L’attore pretendeva che i convenuti fossero condannati alla restituzione e al ripristino della parte comune sottratta (mediante eliminazione delle opere murarie), nonché al risarcimento del danno. A fronte di tale prospettazione i convenuti hanno contestato la natura condominiale della porzione, affermando di non aver posto in essere alcuna opera e di aver acquistato l’immobile nel 2012 già nello stato di fatto descritto dal condominio; in particolare affermavano come il muro divisorio tra l’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva ed il vano scala condominiale fosse già stato eretto nel 1954. Inoltre sottolineavano che la planimetria allegata al rogito di acquisto identificava lo stato di fatto dell’immobile nella consistenza acquistata. A sostegno delle loro ragioni aggiungevano che le planimetrie allegate ad un rogito del 01/07/1954 e ad un altro del 20/12/1954 confermavano in modo documentale come il muro di delimitazione della porzione annessa alla proprietà fosse stato eretto nel 1954 e non, come sostenuto da condominio, solo nel 2012.
Eccepivano, inoltre, l’inammissibilità del ricorso per difetto di legittimazione attiva del condominio, per difetto di potere di rappresentanza in capo all’ex amministratore che aveva conferito la procura alle liti e per carenza di interesse ad agire.

2. La questione

Spetta al condomino che afferma la proprietà esclusiva di una parte comune offrirne la prova tramite titolo contrario?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Lo stesso giudice ha sottolineato che la porzione di area in contestazione non è risultata strutturalmente e ab origine destinata al servizio esclusivo dell’immobile dei convenuti. Per il Tribunale la circostanza che le medesime aree presenti sugli altri piani del condominio siano libere e in godimento a tutti i condomini conferma la natura comune della porzione in esame. Il fatto, poi, che l’area sia stata destinata a servizio igienico del monolocale cui è stata annessa non dimostra certo che essa sia, per natura e struttura, un bene individuale. Il giudice torinese ha aggiunto come i convenuti si siano limitati a fornire il proprio atto di acquisto ed alcuni degli atti di provenienza precedenti, senza produrre l’atto costitutivo del condominio, necessario al fine di provare la destinazione ad uso esclusivo dell’area in contestazione. Alla luce di quanto sopra esposto è stata accolta la domanda di rilascio avanzata dal condominio.
I convenuti sono stati condannati a provvedere a loro cura e spese all’esecuzione delle opere necessarie, tra cui l’eliminazione del muro, operazione necessaria per restituire la parte comune alla collettività condominiale.

4. Le riflessioni conclusive

La presunzione prevista dall’art. 1117 c.c., in materia di beni di proprietà comune, non costituisce una presunzione in senso tecnico, bensì, piuttosto, l’attribuzione legale della natura comune ai beni ivi elencati. Tale attribuzione può essere derogata solo con patto contrario, risultante dall’atto costitutivo del condominio o con usucapione, di talché, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
In quest’ottica, con riferimento proprio all’ipotesi del sottoscala, la Suprema Corte ha affermato come esso rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale, con la conseguenza che incombe a chi rivendichi l’acquisto uti singuli di detta porzione di immobile l’onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento (Cass. civ., sez. II, 09/09/2019, n. 22442).
Per paralizzare la domanda di rilascio avanzata dal condominio, avrebbero dovuto fornire il titolo originario costitutivo del condominio contenente l’esclusione dell’area dai beni comuni oppure provare l’intervenuto acquisto per usucapione. Qualora il sottoscala sia annesso ad altri locali di proprie­tà esclusiva, ovvero il costruttore ne abbia assegnato la proprietà al condomino del piano terra, deve ritenersi di proprietà esclusiva, con la sola eccezione del voltolino del c.d. rampante che è un elemento essenziale della scala in quanto fornisce alla stessa la sua ordinaria funzionalità.
Se il sottoscala risulta di proprietà individuale, le relative spese di manutenzione ne seguiranno la proprietà (senza che le medesime siano ricomprese nelle poste del bilancio condominiale).
Se, però, il sottoscala risulta comune, quale pertinenza della scala, ne seguirà tutta la relativa disciplina, comprese le disposizioni sulla ripartizione delle spese contenute nell’art. 1124 c.c.

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