Persona precipitata da condominio per ringhiera di soli 60 cm: condomini responsabili?

Morte di una persona precipitata giù dal ballatoio demaniale di accesso ad un caseggiato a causa della ringhiera di soli 60 cm: i condomini sono responsabili dell’accaduto? La Cassazione, con sentenza n. 17453 del 3 maggio 2024, risponde.

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1. La vicenda

Una persona precipitava giù da un ballatoio di accesso ad un condominio per il cedimento di una ringhiera di soli 60 cm; i condomini della stessa palazzina, venivano imputati del reato previsto dagli artt. 113 e 589 c.p. per negligenza e imprudenza, ovvero per non aver provveduto a realizzare un parapetto a norma, delimitante il ballatoio esterno conducente alle loro abitazioni. Il problema era che il ballatoio in questione unico accesso alle abitazioni degli imputati, era demaniale. All’esito del giudizio di primo grado il Tribunale, considerato superfluo l’accertamento dell’effettiva titolarità del diritto di proprietà del ballatoio, riconduceva la fonte della responsabilità colposa degli imputati all’onere generico di porre in condizioni di sicurezza l’accesso alla loro abitazione in quanto “effettivi gestori del ballatoio”. In particolare il Tribunale sosteneva che gli imputati esercitassero una signoria del tutto sovrapponibile a quella dei proprietari, avendone l’uso pressoché esclusivo ed esercitando le funzioni di fatto corrispondenti, ivi comprese le attività di manutenzione e custodia, provvedendo, alle ordinarie attività di pulizia e manutenzione delballatoio. Il giudice di primo grado fondava l’affermazione di responsabilità dei condomini esclusivamente sull’omesso adeguamento dell’altezza del parapetto. La Corte di appello dichiarava non doversi procedere nei confronti degli imputati per prescrizione del reato loro ascritto, confermando la sentenza impugnata agli effetti civili. In ogni caso, i consulenti tecnici avevano ampiamente sviluppato il tema della proprietà demaniale piuttosto che privata del ballatoio, ma la Corte territoriale non aveva affrontato la questione. I condomini ricorrevano in cassazione, evidenziando come la loro posizione di garanzia non potesse essere desunta, come era stato fatto dai giudici di merito, dalla conformazione del detto spazio di accesso al palazzo e dall’uso continuativo ed esclusivo che i condomini ne avevano fatto negli anni.
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2. Persona precipitata da condominio per ringhiera di soli 60 cm e responsabilità dei condomini: la soluzione

La Cassazione ha dato ragione ai ricorrenti, accogliendo ai soli effetti civili (il reato si è prescritto) il ricorso dei condomini imputati.
Secondo giudici supremi è vero che l’utilizzatore-custode del bene, quand’anche non investito della sua formale titolarità, risponde dei danni subiti dai terzi con esso venuti in contatto ogniqualvolta il fatto rientri tra le conseguenze normali e ordinarie delia condotta omissiva.
Tuttavia, per gli stessi giudici supremi, non sono emersi dati concreti indicativi di una condotta pregressa che abbia assunto le caratteristiche dell’esercizio dei poteri tipici della proprietà, avendo per tale profilo i giudici di merito fatto riferimento solo al mero piastrellamento di alzate laterali della scalinata di accesso al ballatoio, mentre la manutenzione e pulizia del ballatoio sono risultati comportamenti desunti in via congetturale. La Cassazione ha aggiunto che non sono state evidenziate condotte identificabili con l’esercizio dello jus escludendi o con attività di manutenzione straordinaria.

3. Le riflessioni conclusive

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, con la conseguenza che risponde ex articolo 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, o a soggetti estranei alla compagine condominiale. La responsabilità da custodia del condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode (tra le tante si veda: Cass. civ., sez. II, 27/10/2023, n. 29918). Questi principi operano nel caso che i danni a terzi siano causati da un bene appartenente alla collettività condominiale. Di conseguenza sono risultate pienamente condivisibili le critiche dei condomini alle decisioni dei giudici di merito, i quali si sono basati unicamente sull’uso continuativo ed esclusivo che i condomini hanno fatto del ballatoio demaniale (e non condominiale), unico accesso alle loro proprietà private, confondendo uso del bene e signoria di fatto, situazioni di fatto non sovrapponibili.