Pignoramento e sequestro dell’appartamento in condominio

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza (n. 29070 del 19 ottobre 2023) ha chiarito la tematica del pignoramento e sequestro dell’appartamento di un condominio e del problema della legittimazione alla partecipazione all’assemblea.

Per approfondimenti si consiglia: Manuale del condominio

1. Premessa

L’art. 1136 c.c. riconosce la legittimazione a partecipare all’assemblea, e ad esprimere in essa il proprio voto, ai condomini, e cioè ai proprietari delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio condominiale, i quali, all’occorrenza, possono farsi rappresentare da persona munita di delega scritta, ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 1. In particolare la convocazione va rivolta al condomino effettivo e, cioè, al vero proprietario e non a chi si comporta come tale senza esserlo, non potendo invocare il principio dell’apparenza l’amministratore che abbia trascurato di accertare la realtà sui pubblici registri.
Chiarito quanto sopra bisogna ammettere che l’individuazione del soggetto da convocare diventa problematica quando un’unità immobiliare facente parte di un condominio viene sequestrata o pignorata e poi affidata ad un custode giudiziario.
In tal caso si pone il problema di stabilire se debba essere convocato in assemblea il condomino o se invece spetti al custode prendere parte alle assemblee di condominio.

Potrebbero interessarti:
Impianto termico centralizzato: distacco possibile se non arreca disagi al condominio
Annullabilità delibera condominio e diritti professionista incaricato

2. Partecipazione all’assemblea e sequestro preventivo penale dell’appartamento

La giurisprudenza ha chiarito che il vincolo di indisponibilità derivante da un sequestro preventivo penale avente oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un edificio condominiale, per le quali sia nominato un custode giudiziario, in difetto di contraria indicazione contenuta nel provvedimento, colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio (compreso il diritto d’intervento e di voto in assemblea del condomino), sia le attribuzioni dell’amministratore, sia i poteri conferiti all’assemblea in materia di gestione dei beni comuni, con conseguente nullità della deliberazione da questa approvata nel periodo di efficacia del sequestro (Cass. civ., sez. III, 11/05/2021, n. 12826).

3. Assemblea ed appartamento pignorato: la giurisprudenza di merito

Secondo una decisione di merito la condizione di titolarità del diritto reale, da cui dipende la qualifica di condomino, escluderebbe la legittimazione del custode (che non è proprietario) a partecipare alle assemblee condominiali (in tal senso, ad esempio, Trib. Roma 6 aprile 2009, n. 2719); secondo altra decisione, però, il custode giudiziario degli immobili di proprietà dei condomini morosi, avendo il compito di gestire ed amministrare i beni in custodia, ha anche il potere/dovere di partecipare alle assemblee condominiali con diritto al voto (Trib. Cremona 17 novembre 2014 n. 37869).

4. La posizione della Cassazione: una recente decisione

La Cassazione ha già affermato che, il debitore esecutato, malgrado l‘incardinamento dell’esecuzione immobiliare in suo danno rimane proprietario esclusivo dell’immobile fino all’emissione del decreto di trasferimento; ne discende che sul medesimo continuano a gravare oneri reali e personali anche di natura fiscale e condominiale, e che il custode non può ritenersi possessore dell’immobile, ma solo detentore qualificato (Cass. civ., sez. III, 22/06/2016, n. 12877; Cass. civ., sez. VI – 5, 21/03/2013, n. 7242). L’argomento è stato recentemente ripreso dalla Cassazione nell’ordinanza n. 29070 del 19/10/2023. Nel caso di specie un’unità immobiliare facente parte di un caseggiato era stata sottoposta a pignoramento ed il giudice dell’esecuzione aveva nominato di un custode. Quest’ultimo non era stato convocato alla riunione che aveva deliberato la nomina del nuovo amministratore; al contrario era stato convocato il proprietario dell’appartamento esecutato, il cui voto era risultato determinante per la detta nomina. Diversi condomini impugnavano la delibera sostenendo l’invalidità della decisione assembleare non per l’omessa convocazione del custode giudiziario dell’immobile di proprietà del condomino sottoposto a esecuzione forzata, bensì sotto il diverso profilo dell’asserito difetto di legittimazione del predetto condomino a partecipare all’adunanza e ad esprimere in essa il proprio voto; del resto gli attori evidenziavano che il voto espresso in quella sede era risultato determinante ai fini dell’approvazione della delibera di nomina del nuovo amministratore, giacché, in mancanza di esso, non sarebbe stata raggiunta la maggioranza qualificata  richiesta dal combinato disposto dei commi 2 e 4 dell’art. 1136 c.c. Il Tribunale prima e la Corte di Appello dopo davano torto ai condomini impugnanti. I soccombenti ricorrevano in cassazione. I giudici supremi, però, hanno ritenuto il ricorso infondato. In primo luogo hanno chiarito che non si attaglia alla presente fattispecie il consolidato orientamento giurisprudenziale in virtù del quale il condomino regolarmente convocato non può far valere il vizio della delibera assembleare derivante dall’omessa convocazione di altro condòmino o soggetto legittimato a partecipare all’adunanza. Successivamente la Cassazione ha chiarito che la proprietà dell’immobile sottoposto ad esecuzione forzata passa dal debitore all’aggiudicatario o assegnatario soltanto a seguito della pronuncia del decreto di trasferimento. Con il pignoramento viene nominato custode dei beni pignorati il debitore, ma contestualmente il giudice individua un custode giudiziario, cioè un professionista incaricato di gestire e amministrare l’immobile pignorato fino al momento della vendita, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Di conseguenza la Cassazione ha precisato come spetti al giudice che nomina il custode stabilire i criteri e i limiti dell’amministrazione del bene. In assenza di tale specifica la partecipazione alle assemblee condominiali non può ritenersi inclusa fra i compiti dell’ausiliario.

Volume consigliato

il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.
La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.