Polizza professionale dell’amministratore di condominio: quando è inoperativa

Secondo il terzo comma dell’articolo 1129 c.c., l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Inoltre l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.
Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Per approfondire tutti gli aspetti della legislazione sul condominio, consigliamo il volume “Manuale del condominio”.

1. La polizza professionale e comportamento dell’amministratore di condominio doloso

Sembra utile precisare che la polizza in argomento non è operatività quando le perdite pecuniarie subite da un condominio sono attribuibili ad atti disonesti, fraudolenti, dolosi perpetrati dall’assicurato.
Così è possibile che il giorno della scadenza del mandato e del passaggio delle consegne l’amministratore prelevi denaro: tale comportamento è illecito perché carente dell’ineludibile requisito dell’approvazione condominiale in sede assembleare. Ogni somma eventualmente sostenuta dall’amministratore deve infatti risultare da documenti contabili, bilanci, preventivi e consuntivi dell’amministratore. In altre parole solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire una prova sufficiente del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cass. civ., sez. VI, 21/06/2018, n. 16387). Rispetto all’onere della prova, risulta a carico dell’amministratore fornire la dimostrazione degli esborsi effettuati, laddove i condomini sono esclusivamente tenuti a provare di aver adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. civ., sez. VI-2, 17/08/2017, n. 20137; Cass. civ., sez. II, 30/03/2006, n. 7498).
In sede giudiziaria il condominio può richiedere ed ottenere la condanna del convenuto alla restituzione della somma indebitamente prelevata dal conto corrente condominiale.
In tal caso il soccombente non può neppure contare sulla polizza professionale che il giudice non può che dichiarare inefficace e non operatività atteso che il comportamento attribuito al convenuto assicurato non è ascrivibile a negligenza o imperizia professionale, ma è dovuto ad una condotta dolosa (Trib. Roma 30 luglio 2020, n. 11190). Per approfondire tutti gli aspetti della legislazione sul condominio, consigliamo il volume “Manuale del condominio”.

2. Polizza professionale e amministratore che svolge contemporaneamente due attività

In una recente vicenda esaminata da un giudice di merito un professionista svolgeva contemporaneamente due attività quella di amministratore di condominio e quella di building manager. Nel frontespizio della polizza professionale veniva inserita, come “attività assicurata”, tanto quella di amministratore di condominio quanto quella di building manager. Tuttavia dalla lettura della polizza emergeva chiaramente che il rischio assicurato era stato circoscritto solamente con specifico riferimento ai sinistri verificabili nello svolgimento dell’attività di amministrazione condominiale. Successivamente si sviluppava un incendio in un immobile che gestiva a titolo di building manager.
Poiché l’attività di amministratore condominiale e quella di building manager differiscono, ad avviso del Tribunale, in tale ipotesi la polizza non è operativa anche per il building manager atteso che questa attività avrebbe dovuto essere definita con precisione nella polizza, così come del resto è stato fatto per la più nota attività di amministratore di condominio (Trib. Genova 21 marzo 2024 n. 926).

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3. Polizza professionale e ammanco di cassa

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore, il quale abbia sottoscritto con una compagnia assicurativa una polizza di responsabilità professionale, non può invocare l’operatività della relativa garanzia al fine di essere tenuto indenne dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla sentenza di condanna, pronunciata a suo carico, alla restituzione, in favore del condominio presso cui ha svolto l’incarico gestorio, di somme rivendicate per un riscontrato ammanco di cassa. Infatti, la funzione specifica di tale contratto assicurativo consiste nella copertura dei pregiudizi economici cagionati a terzi riguardanti obbligazioni di natura risarcitoria e non già restitutoria. Anche perché, in caso contrario, ove la compagnia assicuratrice intervenisse a tenere indenne l’amministratore, si verificherebbe in suo favore un indebito arricchimento, poiché lo stesso continuerebbe a beneficiare senza titolo di somme non di sua spettanza. Il fatto che l’amministratore alla cessazione del proprio incarico abbia trattenuto delle somme di proprietà condominiale lo obbliga quindi alla restituzione delle stesse al condominio, nelle mani del nuovo amministratore (Trib. Pescara 30 settembre 2024 n. 1107).