Possesso, compossesso ed acquisto della proprietà esclusiva del bene in comunione pro indiviso

1.- Il possesso: origini storiche ed elementi costitutivi in breve.

Nel diritto romano e, precisamente, con il termine “possessio”, si è sempre fatto riferimento al possesso come ad una situazione di fatto distinta dalla proprietà in senso stretto¹. La possessio romana, pertanto, individuava quella situazione di fatto facente capo al soggetto che esercita sulla res poteri paragonabili all’effettivo titolare del diritto reale di proprietà sul medesimo bene². La stessa, dunque, identificava (ed identifica tuttora), l’esistenza, in capo al possessore, di un animus possidendi o animus rem sibi habendi ovvero della volontà di possedere il bene in qualità di proprietario, non solamente insita nella sfera intima del possessore, bensì esteriorizzata e percepibile da terzi, da esercitare sul corpus possessionis ovvero sul bene su cui i predetti poteri dovevano (e devono) concretamente ricadere. La possessio, dunque, si distingueva dalla proprietà per l’assenza del titolo legittimante l’acquisto/esistenza del corrispondente diritto reale³. In mancanza di “titolo⁴”, il possessore (non era e) non è qualificabile alla stregua di legittimo proprietario e quest’ultimo (non era e) non è scontato che sia anche possessore⁵. Il proprietario, ovvero il soggetto che ha il titolo, originario o derivativo⁶, legittimante l’esistenza del diritto reale, potrebbe esser stato privato del possesso: si pensi, al riguardo, alle ipotesi di acquisto a non domino di cui all’art. 1153 cc., in cui l’alienante ben potrebbe essere un ladro che ha acquisito un possesso illegittimo sulla res di proprietà di un altro⁷. Si comprende, allora, per quale ragione parte della dottrina distingua tra possesso legittimo (dovuto ad un titolo negoziale o alla successione ereditaria) ed impossessamento unilaterale (quello del ladro che commette un furto)⁸. Il possesso legittimo o titolato può essere esercitato da più persone. Normalmente, il possesso esercitato da più persone si definisce “compossesso⁹”.

2.- Il compossesso nel diritto romano e la sua configurabilità nell’ordinamento attuale.

Il compossesso non esisteva nel diritto romano¹⁰. Si negava che fosse possibile esercitare su un medesimo bene un insieme di animus et corpus possessionis da parte di più soggetti¹¹. Tali antiche ritrosie sembrano, tuttavia, aver perso rilievo, in particolare, quando ci si riferisce alle situazioni di possesso, legittimo o titolato, facente capo a più soggetti. La giurisprudenza ha fatto largo uso di tale nozione di compossesso¹² nell’ambito della disciplina della comunione ordinaria (più precisamente, comunione ordinaria di propriet๳), la quale notoriamente sussiste, ai sensi dell’art.1100 cc., quando la proprietà spetta in comune a più persone. Il compossesso legittimo o titolato, conseguentemente, consente di riferirsi alle situazioni di comproprietà, con particolare riferimento alle ipotesi di comproprietà del medesimo unico bene.

3.- La comunione pro indiviso.

La sussistenza di un diritto reale di proprietà facente capo a più soggetti su un medesimo bene richiede di individuare delle regole per la disciplina dell’esercizio del predetto diritto da parte dei soggetti che ne sono titolari in simultanea. E’ per sopperire a tale esigenza che si fa riferimento alla cd. comunione ordinaria di proprietà pro indiviso. La comunione pro indiviso presuppone che i diritti di proprietà dei singoli comunisti insistano su un bene unico ed indivisibile. L’orientamento prevalente ritiene che questa sia l’unica forma di comunione ordinaria di proprietà effettivamente corretta, così relegando le ipotesi di comunione pro diviso (e, dunque, aventi ad oggetto beni frazionabili o divisibili) al rango di forme di comunione impropria. La gestione della comproprietà (o compossesso titolato che dir si voglia) a mezzo delle norme dettate per la comunione ordinaria di proprietà (art. 1100 cc. e ss.) consente di attribuire a ciascun comproprietario una quota ideale “di partecipazione” esercitabile sul medesimo bene. Tale quota è essenzialmente disponibile¹⁴. E’ ben possibile, infatti, che Tizio, Caio e Sempronio siano comproprietari di un bene indivisibile e Sempronio decida di alienare la propria quota a Mevio. All’esito del valido acquisto, Mevio sarà comproprietario, al posto di Sempronio, assieme agli altri due titolari del diritto¹⁵.

4.- L’acquisto della proprietà esclusiva dell’unico bene indiviso: compravendita, usucapione, unione e commistione.

Esaminati, seppur in estrema sintesi, i concetti di possesso, compossesso, comproprietà, ci si potrebbe domandare se, effettivamente, un singolo compossessore titolato possa acquisire la proprietà esclusiva del bene sul quale insistono i diritti degli altri compossessori¹⁶. La questione può essere facilmente risolta nel momento in cui i compossessori titolati decidano, di comune accordo, ex artt. 1321 cc. e 1376 cc., di trasferire il proprio diritto ad un singolo comproprietario. In questo caso, è sufficiente individuare gli estremi della compravendita. Più complesso è il caso in cui il singolo compossessore acquisti la proprietà per intero a mezzo dell’istituto dell’usucapione e, dunque, acquisti a titolo originario e non derivativo. In tal caso, al fine di rendere possibile l’acquisto ad usucapionem per decorrenza del possesso e del tempo il nostro ordinamento giuridico (nonché la stessa giurisprudenza prevalente¹⁷) richiede non solo la prova della mera inerzia degli altri comproprietari¹⁸, bensì dell’insussistenza di una situazione di tolleranza degli altri compossessori di fronte all’esercizio di un possesso continuato, pacifico, non violento né clandestino da parte di un unico comproprietario sull’intero bene, in qualità di esclusivo proprietario, tale da rendere la propria posizione incompatibile con la sussistenza simultanea del diritto degli altri compossessori¹⁹. L’acquisto della proprietà esclusiva può, in conclusione, avvenire anche nelle forme descritte dall’art. 939 cc., rubricato “unione e commistione”²⁰. La norma chiarisce che <<quando più cose appartenenti a diversi proprietari sono state unite o mescolate in guisa da formare un sol tutto, ma sono separabili senza notevole deterioramento, ciascuno conserva la proprietà della cosa sua ed ha diritto di ottenere la separazione. In caso diverso, la proprietà diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno. Quando però una delle cose si può riguardare come principale o è molto superiore per valore, ancorché serva all’altra di ornamento, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà del tutto. Egli ha l’obbligo di pagare all’altro il valore della cosa che vi è unita o mescolata; ma se l’unione o la mescolanza è avvenuta senza il suo consenso ad opera del proprietario della cosa accessoria, egli non è obbligato a corrispondere che la somma minore tra l’aumento del valore apportato alla cosa principale e il valore della cosa accessoria >>. La norma consente di evidenziare la diversità dell’acquisto della proprietà esclusiva da parte del singolo compossessore quando preesiste una situazione di comproprietà sul medesimo bene rispetto alle altre ipotesi che l’ordinamento giuridico è in grado di disciplinare a mezzo del puro dato codicistico. Il caso dell’unione e della commistione, infatti, prescinde da una situazione di comproprietà iniziale, bensì ha come presupposto l’esistenza di singoli diritti di proprietà insistenti su beni differenti che solamente all’esito di alcuni processi di trasformazione consentono di formare un bene singolo, il quale può o dar vita ad una situazione (successiva) di comproprietà, o dar vita ad una situazione di (successiva) titolarità esclusiva²¹.

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Apparato bibliografico e note del testo:

1 <<Nelle fonti romane si trova già l’affermazione che la possessio è una res facti più che una res iuris>>. Così, M. Talamanca, Elementi di diritto privato romano, Giuffré, Milano, 2001, pp. 249 – 256.

2 Sulla definizione di “possessio” romana: Iustiniani, Inst. II, ver. 9.4 -6,10.3, in Istituzioni di Gaio e Giustiniano, Ed. Simone, 1995, p. 196 e Gaio Inst. II, ver. 88-104, in Istituzioni di Gaio e Giustiniano, Ed. Simone, 1995, p. 50; sul concetto di possesso ereditario: Cassazione civile sez. VI, 01/03/2019, n.6167, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020.

3 Sulla nozione di proprietà, anche in ambito costituzionale: Antonio Gambaro, La proprietà, Giuffré, Milano, p. 112.

4 Sul tema A. Natucci, Titolo e animus nella disciplina del possesso, in Riv. Quadrimestre, 1989, pp. 463 – 491.

5 M. Talamanca, ult. op. cit., p. 250.

6 Riguardo alla specifica ipotesi del titolo originario, può essere utile ricordare gli estremi della particolare giurisprudenza inerente l’usucapione di un bene “a distanza”. Ci si riferisce, in particolare, alla sentenza Corte di cassazione, Sez. II, n. 10204 del 19 Maggio 2015, in www.cortedicassazione.it.

7 La norma, infatti, secondo l’orientamento dottrinale di gran lunga maggioritario, si riferisce alla figura del ladro/venditore, al soggetto che, pochi minuti prima di procedere alla alienazione, aveva già alienato il medesimo bene ad un terzo, a chi aveva a sua volta acquistato il bene in precedenza in base ad un titolo nullo. Così, tra tanti, A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè, 2007, p. 324 e ss.

8 F. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Edizioni Scientifiche italiane, Napoli, 2015, pp. 229-230 (cui si deve anche la letterale espressione di impossessamento unilaterale), nonché A. Trabucchi, Istituzioni di diritto civile, CEDAM.

9 Sul punto: M. C. Bianca, Trattato di diritto civile – La proprietà, Vol. 6, Giuffré, 1999, p. 737. Tornando sulla distinzione tra “possesso titolato” e “possesso non titolato”, può essere utile ricordare come la civilistica italiana tenda a definire il possesso accompagnato dalla effettiva titolarità del diritto sul bene “ius possidendi”; si definisce, per contro, “ius possessionis” la situazione riconducibile al soggetto che “possiede” ma in assenza di titolarità del diritto dominicale.

10 M. C. Bianca, Trattato di diritto civile, ult. op. cit., p. 737.

11 Si parlava, infatti, più che altro di compossesso titolato, ovvero di comproprietà e, naturalmente, di quote ideali. Sul punto, M. Talamanca, op. cit., pp. 213 – 216.

12 Sulla nozione di compossesso: Cass. Sez. II, 14 Giugno 2012, n. 9786, Cass. Sez. II, 23 Ottobre 2008, n. 25646; precedentemente, Cass. Sez. II, 15 Giugno 2001, n. 8152. Ancora, rilevanti sul tema: Corte di Cassazione; sezione II civile; ordinanza, 26-10-2018, n. 27254, in Foro it., anno 2020, I, 352. Ancora, sul tema: Cassazione civile , sez. II , 04/05/2012 , n. 6775, in Guida al diritto 2012, 26 , 61; Cassazione civile , sez. II , 04/05/2012 , n. 6775, Diritto e Giustizia online 2012, 7 maggio con nota di Gallucci; sulla nozione di compossesso e condetenzione: Cassazione civile sez. II, 28/01/2005, n.1741, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020, Pretura Genova, 18/03/1992, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020, Cassazione civile sez. II, 30/04/1982, n.2724, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020; sulle medesime nozioni in ambito condominiale: Cassazione civile sez. II, 15/06/2001, n.8152, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020. Ancora, il compossesso si rinviene anche nell’ambito del diritto civile di famiglia. Pur tuttavia, la situazione di compossesso familiare esula dalla presente indagine, dal momento che non rientra nello schema della comunione di tipo romanistico (per quote) qui oggetto di attenzione, bensì si ricollega alla nozione di compossesso di tipo germanico. La comunione germanica, infatti, è definita “a mani riunite”, ovvero senza quote di contitolarità. Più vicina alla ricostruzione che ci si prefigge di svolgere è la multiproprietà (sulla nozione e disciplina della multiproprietà: A. Gambaro, La proprietà, Giuffré, Milano, p. 284; M. C. Bianca, ult. op. cit., p. 529). Esclusa la configurabilità di una proprietà temporanea, è possibile ricondurre l’istituto, seguendo uno degli orientamenti dottrinali sviluppatisi sul tema, nelle maglie dell’art. 1100 e ss. cc., con conseguente applicazione dell’art. 1104 cc.. Anche in relazione all’istituto della multiproprietà si potrà pertanto parlare di quota di comproprietà sul bene immobile oggetto di godimento turnario.

13 In questi termini, F. Galgano, Trattato di diritto civile, Vol. I, Cedam, 2015, p. 553 e ss.

14 Sul punto ed, in particolare, per un approfondimento mirato inerente le teorie sulla natura della comunione, con particolare riferimento alla teoria della proprietà della quota di Pothier, T. Oberdan Scozzafava, Studi sulla proprietà, Giappichelli Editore, Torino, 2014, p. 312 e ss.

15 La questione cambia nel momento in cui si esamina la tematica inerente la vendita della cd. “quotina”. Si definisce “quotina” la quota ideale indivisa di proprietà insistente su uno soltanto dei beni di un asse ereditario. Il contesto ereditario, corrispondente ad una cd. comunione incidentale, che “nasce” per volere legislativo e si scioglie per volere delle parti, impone di considerare che, prima della divisione, è impossibile individuare i beni oggetto di assegnazione esclusiva. Pertanto, nell’ipotesi di vendita della cd. “quotina” e nell’ipotesi di donazione della stessa, occorrerà tenere presente che non potrà essere garantito in nessun caso un effetto traslativo immediato. Nell’ipotesi di vendita, il contratto assumerà la veste di contratto di vendita di bene altrui ex art. 1478 cc., che alcuni qualificano come vendita obbligatoria, altri come vendita ad effetto reale differito al momento dell’acquisto della titolarità della res in via esclusiva. Nell’ipotesi, per contro, di donazione occorrerà dare atto dell’esistenza dell’orientamento giurisprudenziale che nega rilievo all’art. 771 cc., il quale sancisce la nullità delle donazioni di beni futuri, dal momento che la futurità non è paragonabile alla altruità del bene. Pertanto, anche la donazione della “quotina” potrà dirsi ammissibile, ma richiederà, in ossequio alla giurisprudenza delle Sezioni Unite n. 5068 del 15 Marzo 2016, una chiarificazione nell’atto di donazione della consapevolezza del donante della altruità del bene, affinché la donazione possa assumere la veste di donazione obbligatoria di dare.

16 Sulla lesione del possesso nelle situazioni di compossesso: Tribunale Palermo sez. II, 15/07/2017, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020.

17 Sul punto: Cass., Sez. II, 15 giugno, 2001, n. 8152; Cass. Sez. II, 5 giugno 1998, n. 5517 (R. Giovagnoli, Codice civile annotato con la giurisprudenza, Giuffré Editore,2016, p. 1014).

18 Sulla occupazione per mera tolleranza: Cass. Civ., Sez. II, 6 Dicembre 2018, n. 31638, Pres. Correnti – Rel. Criscuolo, in Giur. It., Febbraio 2019, pp. 264 – 265.

19 Occorre, tuttavia, dare atto di un orientamento, attualmente da considerarsi minoritario, a mente del quale il singolo compossessore/comproprietario titolato poteva acquisire la proprietà esclusiva del bene solamente a mezzo di una vera e propria interversione del possesso (in questi termini, ex multis, Cass., Sez. II, 4 Giugno 2013, n. 14115, in Giust. Civ. Mass., 2013; o ancora, con riguardo al godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori, che non si ritiene sufficiente ai fini dell’usucapione: Cassazione civile sez. II, 12/05/2020, n.8780, in De jure, data di consultazione 16.10.2020 – fonte richiamata: Guida al diritto 2020, 34-35, 60; contra: Bessone M., Beni proprietà e diritti reali, III – Il condominio, Giappichelli Editore, Torino, p. 104 e ss.; sul tema, ancora, rilevanti: Tribunale L’Aquila, 05/06/2020, n.782, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020 e, sull’onere probatorio incombente su chi invoca l’usucapione: Tribunale Bari sez. I, 30/07/2018, n.3356, in De Jure, data di consultazione 16.10.2020, fonte richiamata: Guida al diritto 2019, 10, 64). Ciò in quanto tra oggetto del possesso tutelato e oggetto del possesso ad usucapionem sussiste una differenziazione dettata dal fatto che il “compossesso”, anche se “titolato”, è pur sempre un possesso gravato dal limite consistente nell’esigenza di rispettare la sfera applicativa del diritto appartenente agli altri compossessori titolati. Ancora, l’usucapione può garantire l’acquisto della proprietà esclusiva del singolo bene “condominiale”. Perché questo avvenga, tuttavia e coerentemente con quanto indicato in termini più generali, occorrerà l’accertamento dell’insussistenza di una situazione di tolleranza degli altri condomini (la quale esclude a priori la sussistenza degli estremi dell’acquisto ad usucapionem) e l’esistenza di una situazione di titolarità che esclude completamente l’esistenza del diritto degli altri condomini. Occorre, pertanto, che sussista una situazione inequivoca volontà di possedere uti dominus e non uti condominus per il tempo occorrente all’acquisto a titolo originario (così, ex multis, Cass. Civ., Se. II, n. 26061 del 16 dicembre 2016, in Giur. It., Dicembre 2017, pp. 2609 – 2618, con nota di Barbara Puglisi. Il caso concreto riguardava una domanda di accertamento di nullità di clausole contrattuali inerenti il trasferimento ad uso esclusivo di una parte dell’area cortilizia comune. Acclarata in giudizio la nullità delle clausole, si accertò, tuttavia, l’intervenuta usucapione in virtù del possesso ultraventennale da parte del singolo condomino dell’area cortilizia oggetto delle clausole contrattuali dichiarate nulle per contrarietà a norma imperativa). Ancora, sull’usufrutto e comunione legale, R. Giovagnoli, I contrasti nel diritto civile – analisi ragionata dei più importanti conflitti interpretativi, risolti ed irrisolti, Itaedizioni, 2020, pp. 93–100. Riguardo all’istituto dell’usucapione, può essere utile ricordare che <<iure civili constitutum fuerat, ut, qui bona fide ab eo, qui dominus non erat, cum crediderit eum dominum esse, rem emerit vel ex donatione aliave qua iusta causa acceperit, is eam rem, si mobilis erat, anno ubique, si immobilis, biennio tantum in Italico solo usucapiat, ne rerum dominia in incerto esset>>; così De usucapionibus et longi temporis possessioni bus, Iustiniani Inst. II, 4.4, 5, 6.1-3, in Istituzioni di Gaio e Giustiniano, Ed. Simone, 1995, p. 189.

20 Sul tema: A. Trabucchi, Istituzioni di diritto civile, CEDAM, p. 456 e ss.

21 La disciplina così descritta consente di comprendere ancora meglio per quale ragione la giurisprudenza abbia distinto questo particolare fenomeno dell’unione e commistione dalle ipotesi di addizioni eseguite dal conduttore nell’ambito del contratto di locazione. Più precisamente, la Corte di cassazione ha chiarito che       <<l’art. 939 cc. regola, in via generale, soltanto l’unione e la commistione fra cose appartenenti a diversi proprietari verificatesi in assenza di precedenti rapporti giuridici fra i medesimi. L’ipotesi di addizioni eseguite dal conduttore nell’ambito del contratto di locazione è, invece, regolata dall’art. 1593 cc., che, in quanto norma speciale rispetto al cit. art. 939 cc., trova esclusiva applicazione. Pertanto, trattandosi di addizione separabile, il proprietario della cosa locata ha un incondizionato diritto ad ottenere la rimozione, abbia o meno consentito, in costanza di contratto, alla sua esecuzione. Il consenso del proprietario al compimento dell’addizione, infatti, è rilevante nella sola ipotesi in cui l’addizione non sia rimovibile senza danno per la cosa locata ed, inoltre, costituisca un miglioramento di questa, secondo quanto stabilisce l’art. 1592, richiamato dall’art. 1593 cc. >>. Così, Cass. 19 giugno 1971, n. 1891.