Presupposti della risoluzione del contratto da parte del conduttore

La domanda proposta dal conduttore ex art. 1578 c.c., ai fini della risoluzione del contratto, presuppone l’esistenza di vizi (occulti) esistenti al momento della consegna dell’immobile, anche se rilevati dopo qualche anno dalla cessione in godimento dell’immobile.

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1. La vicenda

Un conduttore prendeva in locazione un locale commerciale. Nel tempo, a causa della presenza di infiltrazioni d’acqua, il locatore faceva intervenire una ditta edile per la realizzazione di una copertura di materiale coibentato; tuttavia, dopo poco tempo, l’immobile presentava delle crepe.  Successivamente, con ordinanza comunale veniva disposta la chiusura dell’attività commerciale; infatti dopo, un sopralluogo, l’ufficio igiene e sanità pubblica accertava l’esistenza di molteplici difetti, tra cui diverse lesioni, verticali ed orizzontali, che necessitavano di una verifica statica dell’immobile; la chiusura dei locali veniva disposta fino a quando l’immobile non fosse stato messo in condizioni di sicurezza. Tale situazione costringeva il conduttore a sgombrare l’immobile, ricercare altri locali idonei, spostare tutte le merci ivi collocate, riconsegnare l’immobile al locatore; quest’ultimo poco dopo comunicava l’avvenuta esecuzione dei lavori come da parere igienico sanitario. Una CTU elaborata nell’ambito di un procedimento ATP promosso dal conduttore attestava l’inidoneità sismica dell’immobile e la necessità di un intervento di adeguamento strutturale. L’affittuario  si rivolgeva al Tribunale chiedendo che venisse dichiarato l’inadempimento del locatore alle obbligazioni scaturenti dal contratto, ritenuto che l’immobile, al momento della sua concessioni in locazione, non era idoneo all’uso convenuto; in particolare veniva chiesta la risoluzione del contratto di locazione e la condanna del locatore al risarcimento di tutti i danni subiti a titolo di danno emergente e lucro cessante, oltre alla rifusione delle spese legali e compensi del procedimento di ATP.
Secondo il locatore la domanda era inammissibile, atteso che l’azione di risoluzione del contratto ex art. 1578, ha quale presupposto l’esistenza di vizi esistenti al momento della consegna dell’immobile e non, come nel caso di specie, di vizi rilevati dopo ben otto anni dalla cessione in godimento dell’immobile.
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2. Presupposti della risoluzione del contratto da parte del conduttore: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al conduttore ricorrente. Secondo lo stesso giudice la prospettazione del locatore è sconfessata dallo stesso dato testuale dell’art. 1578 c.c. secondo cui il locatore non risponde dei vizi della cosa solo qualora questi ultimi siano conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della consegna del bene.
Secondo il Tribunale che i vizi relativi all’immobile non fossero conosciuti o facilmente riconoscibili dalla conduttrice al momento della consegna della cosa locata è stato documentalmente accertato dalla relazione resa dal CTU nel detto procedimento di ATP promosso dal conduttore. Del resto, come evidenziato dal giudicante, nel caso di specie nessuna prova è stata fornita dal resistente atta a dimostrare la mancata conoscenza incolpevole dei vizi strutturali successivamente accertati dal CTU in ATP.

3. Le riflessioni conclusive

Per comprendere la decisione in esame bisogna sottolineare che costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (Cass. civ., sez. III, 28/06/2023, n. 18470). In ogni caso la domanda di risarcimento si può solo aggiungere a quella di risoluzione o di diminuzione del canone, a fronte di un vizio esistente al momento della consegna o, anche sopravvenuto, che, a seconda della gravità, possa determinare solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, solo qualora il locatore non riesca a provare di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna (Trib. Napoli 14 settembre 2022 n. 8065).