1.Introduzione.
La materia di cui andremo ad occuparci nel corso della presente dissertazione ha interessato ed interessa ancora oggi la stragrande maggioranza dei consociati ovvero l’acquisto di un immobile ( sia esso destinato ad abitazione sia esso destinato all’uso di locale commerciale) .La tradizione anacronistica e al contempo fuorviante che fino ad oggi veniva portata avanti dagli stessi consociati ( ignari loro malgrado dei dati scientifici normativi di segno contrario consacrati nei codici di rito e nelle leggi speciali ) e da notai, professionisti forensi, dottori commercialisti, agenti immobiliari( la cui mancanza di conoscenza sul punto non è giustificabile ) voleva affermare che per il trasferimento di proprietà di un bene immobile registrato era necessario ad substantiam il rogito notarile ; in altri termini, da tale assunto si assumono due concetti inammissibili sotto un primo assorbente profilo scientifico- giuridico .Nella specie, sino ad oggi si affermava e pretendeva che un ipotetico acquirente , per acquistare un appartamento o altro tipo di bene immobile registrato , per il trasferimento di proprietà fosse obbligato a sottoscrivere obbligatoriamente un rogito notarile; tale presunzione come avremo modo di spiegare e dimostrare scientificamente nei paragrafi successivi non ha alcun fondamento giuridico e pertanto deve ritenersi inaccettabile in fatto e in diritto, come deve ritenersi illegittima la diretta conseguenza di tale assurda presunzione , ovvero l’obbligo dell’atto pubblico notarile ai fini della trascrizione e registrazione dell’atto di acquisto. Di tali questioni e della nuova tecnica di ingegneria contrattuale[1] in relazione alla tipologia del suddetto acquisto si darà conto puntualmente nel corso della presente trattazione, in termini scientifici- giuridici inoppugnabili al fine di silenziare definitivamente le correnti di insano pensiero negazionista che sino ad oggi tanto male hanno fatto ai consociati, inducendoli a compiere spese spropositate, al fine di acquistare un immobile e/o anche per la sua trascrizione e registrazione .
La genesi dell’interesse all’acquisto : manifestazioni pratiche e prassi antigiuridiche poste in essere dai soggetti venditori e/o dalle agenzie immobiliari.
La genesi dell’interesse all’acquisto, solitamente si manifesta tramite la sottoscrizione da parte dell’interessato, potenziale acquirente di una proposta irrevocabile d’acquisto ; tale atto in fatto e in diritto costituisce ( come specificatamente descritto nella modulistica delle agenzie immobiliari) un preliminare di vendita che di fatto obbliga il sottoscrittore ( nel caso in cui il venditore accetti la proposta) a sottoscrivere il relativo contratto definitivo sotto forma di rogito notarile .Nel caso in cui il suddetto potenziale acquirente si rifiuti di sottoscrivere il rogito perderà la caparra pattuita oltre alla percentuale per compenso all’agenzia immobiliare. Da quanto appena descritto si evince chiaramente la mole di illegalità che pervade tali prassi poste in essere dalle agenzie immobiliari , nella specie , quanto appena descritto integra la fattispecie penalistica della truffa in quanto l’agente immobiliare, dolosamente consapevole che tramite l’atto che intende far sottoscrivere al poteziale acquirente, obbligherà quest’ultimo ad un obbligo di contrarre del tutto illegittimo ( nella specie infatti, secondo la dottrina civilistica e le norme vigenti, la manifestazione di apprezzamento dell’immobile in vendita manifestata tramite l’emissione di una proposta di prezzo per il suo acquisto , costituisce una mera manifestazione d’interesse e non un obbligo a contrarre!!!!);infatti nella maggioranza dei casi , il potenziale acquirente non sa che il documento stilato dall’agenzia è un vero contratto preliminare di vendita , convinto di aver sottoscritto solo un’offerta da sottoporre al soggetto venditore il quale è libero di accettarla o rifiutarla ( il documento fatto firmare dall’agenzia non riporta la dicitura “ preliminare di vendita” bensì proposta irrevocabile d’acquisto) .Purtroppo , la prassi contrattuale posta in essere dalle agenzie immobiliari è intrisa di queste condotte antigiuridiche , molte volte con la compiacenza dei soggetti venditori ed , in fase successiva anche dei professionisti coinvolti ( come i notai) i quali spesso non si occupano nemmeno di redigere l’atto ( che viene fatto scrivere materialmente al personale dell’agenzia immobiliare) che viene sottoposto alla firma delle parti come rogito notarile ( con i relativi costi elevati per la solennità del procedimento integralmente pagati dall’ ignaro soggetto acquirente) ,mentre in realtà è una scrittura privata redatta da un soggetto terzo alla vendita ( l’agenzia immobiliare) autenticata dal notaio . In qualità di avvocato d’affari, mi capita spesso di seguire tali procedure su mandato dei miei clienti e ho personalmente constatato quanto sin qui descritto . Tali condotte non sono ammesse dal nostro ordinamento giuridico e pertanto devono essere impedite e contrastate con ogni mezzo lecito e a tal fine è necessario diffondere una cultura giuridica basica ad ogni livello dello strato sociale. Sin qui si è detto delle pratiche antigiuridiche poste in essere dalle agenzie immobiliari e da professionisti collusi a danno dei consumatori acquirenti; ora ci soffermeremo sulla nuova tecnica di ingegneria contrattuale ideata dallo scrivente , sperimentata nella pratica contrattuale tipica dell’avvocatura d’affari ( settore immobiliare) mediante la quale il soggetto acquirente è tutelato a 360° da intemperanze e ingerenze da parte delle agenzie immobiliari con la certezza di poter ottenere e sottoscrivere un contratto di acquisizione immobiliare a norma di legge , che potrà registrare negli appositi registri immobiliari senza sostenere i notevoli costi notarili. Nella specie, l’intento di chi scrive è eludere l’intervento dell’agenzia immobiliare per quello che concerne la trattativa e la conclusione del contratto.
In tal senso il primo passo che il potenziale acquirente ( se realmente interessato all’acquisto ) deve compiere è redigere ( o far redigere da un avvocato d’affari ) una lettera d’intenti ( da inviare al soggetto venditore) mediante la quale il potenziale acquirente deve cercare di definire i principali termini della trattativa in modo sintetico, ma allo stesso tempo chiaro e puntuale, precisando che con tale atto il potenziale acquirente non assume nessun obbligo di acquisto a esprime solo una manifestazione d’interesse. La pratica precontrattuale, spesso, può indurre il potenziale acquirente , nel redigere la lettera d’intenti , ad includere anche ulteriori aspetti della trattativa contrattuale quali ad esempio le modalità di pagamento, le condizioni di vendita, le tempistiche , le condizioni sospensive ecc. Questi ultimi aspetti non sono essenziali ai fini della manifestazione d’interesse, quindi è preferibile non inserirli nella lettera d’intenti che deve essere di chiara ed immediata comprensione al fine del raggiungimento del suo scopo che è quello di iniziare una trattativa per l’acquisto del bene immobile.Esaurita questa prima fase che si può contraddistinguere da uno scambio epistolare frequente da parte delle parti interessate , cristallizzati i termini essenziali della trattativa, si può , nel caso entrambe le parti lo vogliano, stipulare un preliminare di vendita tramite il quale si stabilizza il rapporto contrattuale con le relative obbligazioni e i tempi e relative modalità di adempimento ; è proprio in questa fase che si mette in atto la nuova procedura di acquisizione immobiliare annunciata nel capo precedente , inserendo nel testo contrattuale del preliminare e/o del contratto definitivo la clausola compromissoria, la quale prevede nello specifico, oltre alla competenza giurisdizionale del tribunale civile arbitrale per ogni controversia sorta tra le parti in merito e/o a causa del contratto; in più prescrive che ai fini della registrazione dell’atto definitivo e/o del preliminare , le parti assumono l’obbligo di ricorrere al giudice civile arbitrale ex.art.216 c.p.c. ai fini suddetti .La sentenza di accertamento e verificazione ( da parte del giudice civile arbitrale ) delle sottoscrizioni nella scrittura privata è titolo per la trascrizione e registrazione nei registri immobiliari al pari delle sentenze emesse allo stesso scopo dai magistrati delle altre sezioni ordinarie del tribunale .Pertanto, tramite lo strumento della suddetta clausola compromissoria ( da sottoscrivere speficatamente da entrambe le parti), le parti possono far autenticare la scrittura privata da un giudice civile arbitrale (in un procedimento specifico della durata di un’ udienza che si può svolgere anche in modalità telematica) la scrittura privata e tale riconoscimento avverrà con sentenza giurisdizionale, quindi con atto formale il cui valore è riconosciuto dalla legge ordinaria; in più, come prevede la legge vigente, la semplice istanza ex.art 216 c.p.c può essere già trascritta nei registri immobiliari in attesa della relativa sentenza sia nel caso di istanza presso il tribunale civile arbitrale , sia nel caso di istanza depositata presso altre sezioni del tribunale . Tramite questa tecnica contrattuale si può legalmente eludere ( ottenendo in facto una tutela ancora maggiore ) l’intervento del notaio al fine dell’autentica ,trascrizione e registrazione della scrittura privata ad oggetto l’acquisizione immobiliare con riduzione del 90% dei costi della procedura.
Quanto sin qui detto attiene alla clausola compromissoria, ma come si è già accennato tale autentica si può ottenere anche depositando la suddetta istanza presso altre sezioni del tribunale ordinario.In questo caso nel contratto preliminare o definitivo si predispone una specifica clausola definita “ autentica e registrazione dell’atto” ove si statuisce che le parti concordano liberamente che ai fini della registrazione dell’atto sottoscritto scelgono di farlo autenticare tramite istanza giurisdizionale ex.art 216 c.p.c. presso le sezioni competenti del tribunale ; contestualmente le parti possono aggiungere la previsione di registrare subito la suddetta istanza in attesa della sentenza di accertamento .Con questi semplici accorgimenti le parti sono libere di far autenticare la suddetta scrittura ( al solo fine di farla trascrivere dato che la semplice scrittura privata non autenticata è già sufficiente per determinare il passaggio di proprietà dal soggetto venditore al soggetto acquirente come vedremo nel paragrafo successivo ) , senza rivolgersi ad un notaio quindi senza pagare somme spropositate per la redazione e registrazione dell’atto notarile.
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L’acquisto di bene immobile registrato tramite scrittura privata semplice:analisi degli istituti del codice civile in antitesi alle anacronistiche antiscientifiche tesi negazioniste.
Chi scrive ha sempre sostenuto con assoluta fermezza che il diritto è una cosa seria e con tale approccio si accosta alla materia con attenzione e rispetto , proprio perché, trattandosi di scienza , sarebbe inutile e fuori luogo addentrarsi ( al fine di commentarne i fenomeni ) in antiscientifiche tesi negazioniste ( portate avanti con una sicumera figlia dell’ignoranza) da molti professionisti ( notai, dottori commercialisti, professionisti forensi, agenti immobiliari ecc) a danno dei consociati consumatori ( sia potenziali acquirenti che potenziali venditori ) i quali si lasciano trasportare dalle asserzioni dei suddetti professionisti e si vedono costretti a sottoscrivere rogiti notarili costosissimi, quando invece avrebbero potuto concludere formalmente l’acquisto di un bene immobile registrato semplicemente sottoscrivendo una scrittura privata di acquisizione immobiliare ( sul punto nel corso del precedente paragrafo si darà dimostrazione del fatto che è giuridicamente possibile acquistare un immobile senza alcuna necessità di autentica notarile !).Fatta questa premessa, chi scrive si accinge nell’esporre le conclusioni scientifiche sul tema in oggetto citando le formule giuridiche del codice civile dalle quali si percepisce chiaramente l’oggettiva eresia giuridica portata avanti contra legem da sedicenti giuristi che con la loro dolosa presunzione hanno negato il diritto invece di applicarlo. Sul punto è bene chiarire che l’acquisto di un bene immobile registrato ( ad esempio un appartamento, un locale commerciale ecc) può compiersi semplicemente redigendo e sottoscrivendo una scrittura privata ad opera delle parti o di persone di loro fiducia ( al cui interno devono essere presenti i riferimenti all’oggetto della vendita,l’identità delle parti, il prezzo, le modalità di pagamento, le garanzie per il venditore e per l’acquirente, la data di consegna, l’eventuale iscrizione di ipoteche ecc) ; con tale atto , infatti, come prescrive l’art.1353 c.c. l’acquisto di bene immobile può essere eseguito anche tramite scrittura privata , tale disposizione viene confermata dall’art. 2702 c.c. il quale prescrive che:<< La scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso , della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta>>.Da quanto prescritto dalle suddette formule scientifiche appare quindi evidente e assodato che il contratto di acquisto di un bene immobile registrato può compiersi tramite una semplice scrittura privata non autenticata e quindi senza necessità di sottoscrivere un atto pubblico.
Sin qui si è dimostrato che è possibile acquistare un immobile senza alcuna necessità di autentica o redazione di atto pubblico, ora ci soffermeremo sul merito dell’autentica ai fini della registrazione nei pubblici registri . L’istituto dell’autentica della scrittura privata ai fini dell’acquisto di un bene immobile , nell’ordinamento vigente ha una mera valenza di pubblicità dichiarativa , non essendo la stessa necessaria ai fini costitutivi della sopra indicata scrittura privata; nella specie, pertanto, l’autentica di scrittura privata non è necessaria ai fini del compimento del passaggio di proprietà di un bene immobile registrato, ma è condizione necessaria ai fini di un’eventuale pubblicità notizia per poter opporre l’atto autenticato a chi si pregia di vantare diritti sul bene oggetto dello stesso senza titolo.In altri termini, se un soggetto venditore vende un appartamento ad un soggetto acquirente , quest’ultimo potrà dimostrare ( grazie alla trascrizione seguente all’autentica dell’atto ) che nessun altro prima di lui può vantare lo stesso suo diritto di proprietà sull’immobile , stessa cosa dicasi anche per chi tenti di vantare un diritto sul suddetto immobile acquisito in data successiva alla suddetta trascrizione.
Pertanto, tramite l’autentica e la successiva trascrizione, l’acquirente ottiene una garanzia in più ( ma il diritto di proprietà del bene immobile l’ha già acquisito con la sottoscrizione della semplice scrittura privata!) al fine di poter salvare il suo diritto di proprietà da indesiderati concorrenti senza titolo ( sul punto si ribadisce che il soggetto acquirente o il venditore non sono in alcun modo obbligati alla trascrizione dell’atto e quindi alla relativa autentica, in quanto il trasferimento di proprietà del bene immobile avviene tramite la sottoscrizione della semplice scrittura privata.). Le modalità di autentica di scrittura privata, sono molteplici , nella specie , il fine ultimo di quest’articolo è quello di far conoscere il procedimento di autentica giudiziale attivato mediante istanza ex.art 216 c.p.c. presso qualunque tribunale civile arbitrale ( che può anche essere rappresentato da un giudice arbitrale nominato dalle parti tra [2]persone di loro fiducia) il quale mediante un’unica udienza, verificherà l’identità dei sottoscrittori e dichiarerà in sentenza la veridicità dei dati e delle sottoscrizioni dei contraenti.Sul punto , si rammenta all’interprete che la sentenza emanata da un tribunale arbitrale è ad ogni effetto di legge una sentenza giurisdizionale come riconosciuto dalla Suprema Corte di Cassazione a sezione unite ( ordinanza n.24153 /2013 ) e dalla Corte Costituzionale con le sentenza n. sentenze n.376/2001, 223/2013 ( sul punto in commento si rammenta il dato scientifico dell’art.2653 c.c. ultimo comma il quale prescrive che:<< Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all’altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri [2691]>>;pertanto costituisce titolo di trascrizione nei pubblici registri immobiliari . In più , al fine di ottenere subito dopo la sottoscrizione della scrittura privata gli effetti definitivi della trascrizione, è possibile trascrivere , presso i pubblici registri, l’istanza ex.art 216 c.p.c. depositata al tribunale arbitrale in attesa della relativa sentenza.In alternativa , le parti posso scegliere di depositare la suddetta istanza ad altre sezioni del tribunale civile, anche in questo caso è possibile trascrivere [3] l’istanza depositata in attesa del pronunciamento del giudice.
Per scelta espositiva non si è trattato in questa sede della già conosciuta procedura di autentica tramite notaio.
Conclusioni.
Quanto sin qui dimostrato è il risultato di un’ attenta attività di ricerca e di applicazione pratica degli istituti del diritto civile vigente .Il fine scientifico del presente elaborato era appunto quello di dimostrare la possibilità di poter acquistare un bene immobile registrato senza la necessità di un atto pubblico ( rogito notarile) o di un autentica dell’atto di vendita.Nella specie, si è ampliamente dimostrato scientificamente , anche tramite il richiamo alle formule giuridiche stratificate nel codice civile e nel codice di procedura civile vigenti, che è possibile in scienza e giuridicamente legittimo acquistare un bene immobile registrato con semplice scrittura privata, redatta da una o entrambe le parti o da persone di loro fiducia, si è dimostrato che l’autentica della suddetta scrittura privata non ha un valore costitutivo dell’atto in commento, bensì ha una funzione prodromica alla trascrizione e registrazione dell’atto stesso per scopo di pubblicità dichiarativa , ovvero come ulteriore garanzia di non essere estromesso da precedenti o successivi sedicenti aventi causa sul bene immobile oggetto del trasferimento di proprietà.
Da ultimo si è ampliamente dimostrato come la suddetta autentica è ottenibile a costi nettamente inferiori rispetto alla procedura notarile , tramite il deposito di istanza ex.art 216 c.p.c ( già trascrivibile in attesa del deposito della sentenza) nelle modalità descritte nei paragrafi precedenti .Ottenuta quindi la sentenza di accertamento e verifica delle sottoscrizioni , questa sarà trascritta nei registri immobiliari e quindi la scrittura privata diverrà autenticata .Per chi , come lo scrivente , si approccia al diritto in termini scientifici , è un dovere professionale, in qualità di studioso e ricercatore scientifico, divulgare ai consociati tali risultati scientifici al fine di regalare loro la consapevolezza di poter acquistare un immobile registrato senza l’obbligo e il gravoso impegno economico di sottostare alla anacronistica procedura notarile. Per quanto detto e dimostrato , tertium non datur.
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Note
[1] Termine coniato dall’autore al fine di disciplinare un aspetto dell’avvocatura d’affari volto specificatamente alla stesura, realizzazione di ogni tipo di contratto tipico ed atipico al fine di regolamentare un rapporto giuridico patrimoniale.
[2] Sul punto l’art. 2652 c.c. prescrive che:<< Si devono trascrivere [2668], qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’articolo 2643, le domande giudiziali [2690](1) indicate dai numeri seguenti, agli effetti per ciascuna di esse previsti [2654]:1) le domande di risoluzione dei contratti [1458 comma 2] e quelle indicate dal secondo comma dell’articolo 648 e dall’ultimo comma dell’articolo 793, le domande di rescissione [763, 1447 1452], le domande di revocazione delle donazioni [800], nonché quelle indicate dall’articolo 524.Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [2644, 2655];2) le domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre [1706, 2932, 2645 bis](2).La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda;3) le domande dirette a ottenere l’accertamento giudiziale [215] della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione [2702, 214].La trascrizione o l’iscrizione dell’atto contenuto nella scrittura produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda;4) le domande dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione.La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;5) le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione [2643], che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori [2901; 64-71 l. fall.].La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;6) le domande dirette a far dichiarare la nullità [1422] o a far pronunziare l’annullamento [1425, 1445] di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione [2665, 2675].Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Se però la domanda è diretta a far pronunziare l’annullamento per una causa diversa dall’incapacità legale, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso [1445; 227 disp. att.](3);7) le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte [470, 590 ss., 624, 649].Salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell’articolo 534, se la trascrizione della domanda è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario [227 disp. att.];
8) le domande di riduzione delle donazioni [555, 561] e delle disposizioni testamentarie per lesioni di legittima [553, 554].Se la trascrizione è eseguita dopo dieci anni dall’apertura della successione [456], la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [227 disp. att.];9) le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dai numeri 1, 2, 3 e 6 dell’articolo 395 del codice di procedura civile e dal secondo comma dell’articolo 404 dello stesso codice.Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [2655, 2690 n. 6; 226, 227, 231 disp. att.].Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all’altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri(4).Estratto da : https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-sesto/titolo-i/capo-i/art2652.html
[3] Sul punto si rimanda l’interprete allo studio della nota precedente.
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