riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Corte di cassazione – sez. III, sentenza n. 19154 del 19/07/2018
La vicenda
Un condominio concludeva con l’acquedotto municipale due contratti che avrebbero comportato l’installazione di due contatori nel caseggiato. Tuttavia veniva installato un solo contatore in relazione al quale, nel corso del tempo, venivano segnalati consumi anomali; successivamente l’acquedotto emetteva più fatture per un importo rilevante che i condomini si rifiutavano di pagare; l’amministratore si recava presso gli uffici della società erogatrice dell’acqua per contestare (verbalmente) le fatture; in ogni caso lo stesso acquedotto, dopo una verifica sul corretto funzionamento (senza contradditorio con i condomini), staccava il primo contatore, senza avvertire il condominio; in seguito attivava il secondo contatore relativo al secondo contratto ma, contemporaneamente, si rivolgeva al Tribunale richiedendo un decreto ingiuntivo – che veniva emesso – per il pagamento di quanto dovuto per i precedenti consumi del primo contatore. Il condominio presentava opposizione al decreto ingiuntivo, evidenziando i consumi anomali, di molto superiori a quelli abituali. Le richieste dei condomini non venivano accolte e anche la Corte d’Appello dava ragione all’acquedotto. Il condominio si rivolgeva alla Cassazione sottolineando che, dopo la contestazione delle fatture, sarebbe stato onere della predetta società provare che il contatore di rilevazione dei consumi era regolare; inoltre notava come non fosse stato possibile verificare le condizioni del primo contatore in quanto l’acquedotto, senza interpellare la collettività condominiale, lo aveva rimosso.
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 43.20 €
La questione
Qualora si verifichino consumi anomali di acqua grava sul condominio-utente o sull’all’azienda erogatrice l’onere di contestare le fatture e chiedere un accertamento sul corretto funzionamento del contatore?
La soluzione
La Cassazione ha dato ragione all’acquedotto. Come precisano i giudici supremi, la rilevazione dei consumi mediante contatore è assistita da una mera presunzione semplice di veridicità, sicché in caso di contestazione spetta al somministrante (cioè l’acquedotto) l’onere di provare il regolare funzionamento del contatore, mentre spetta al fruitore (il condominio), al contrario, contestare l’anomalo funzionamento del contatore, richiedendone la verifica; i condomini quindi devono dimostrare che l’anomalo consumo è addebitabile a fattori esterni al suo controllo.
Le riflessioni conclusive
Nell’ambito della fornitura idrica o elettrica, il contatore, quale strumento deputato alla misurazione dei consumi, viene normalmente accettato consensualmente dai contraenti come meccanismo di contabilizzazione; di fronte a consumi abnormi e alla conseguente pretesa creditoria del fornitore è l’utente che, ai sensi dell’art. 1218 c.c., deve dimostrare che l’inadempimento non è a lui imputabile. In particolare l’utente – condominio deve contestare il malfunzionamento dello strumento, richiedendone la verifica; il gestore è tenuto invece a dimostrare che il contatore è regolarmente funzionante. In particolare la giurisprudenza ha chiarito che, in caso di contestazione, grava sul somministrante l’onere di provare che il contatore è perfettamente funzionante, mentre il fruitore deve dimostrare che l’eccessività dei consumi è dovuta a fattori esterni al suo controllo (che non avrebbe potuto evitare con un’attenta custodia dell’impianto) oppure di aver diligentemente vigilato affinché eventuali intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del misuratore o determinare un incremento dei consumi (Cass. civ., sez. III, 22/11/2016, n. 23699). In condominio si potrebbe provare quanto sopra con una perizia tecnica che attesti l’assenza di rotture o dispersioni nell’impianto e attraverso la lettura effettuata da soggetti terzi dei contatori individuali. Se poi l’anomalo consumo di acqua deriva dalla cattiva esecuzione della sostituzione del contatore, avvenuta in assenza del consumatore, senza consentire a questi un contraddittorio e di verificare la regolarità delle operazioni, l’utente non è tenuto a pagare.
In ogni caso ogni contestazione all’azienda erogatrice deve essere fatta per iscritto. Nel caso in esame invece la contestazione è risultata tra l’altro solo verbale (l’amministratore si è recato nella sede dell’acquedotto per contestazioni verbali) e nessuna prova scritta è stata rinvenuta. In ogni caso si deve tenere conto che se la società fornitrice del servizio idrico, tramite i suoi tecnici, sostituisce il contatore dell’utente senza che quest’ultimo sia presente e, quindi, senza che sia stato posto nella condizione di prendere atto direttamente dei consumi pregressi, sarà onere della stessa società fornitrice del servizio idrico dimostrare la corrispondenza fra l’importo indicato in fattura ed il dato fornito dal contatore; in tal caso infatti l’utente non ha alcun mezzo per misurare e quantificare il pregresso consumo idrico e la piena conformità della fattura emessa rispetto al contatore sostituito senza il suo consenso (G.d.P Agrigento 21 aprile 2014 n. 163).
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