Recesso legittimo dal preliminare di vendita stipulato con mediatore

In caso di recesso legittimo dal preliminare di vendita stipulato con l’intervento di un mediatore il promissario acquirente richiede la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale all’agenzia immobiliare.

Per approfondimenti si consiglia il seguente volume, il quale ha la finalità di spiegare, orientare e far riflettere sulla introduzione delle “nuove” possibilità della giustizia civile: La Riforma Cartabia della giustizia civile

1. La vicenda

La promissaria acquirente di un immobile si rivolgeva al Tribunale al fine di sentire accertare la legittimità del recesso esercitato dal preliminare di vendita immobiliare (concluso tramite agenzia immobiliare) per inadempimento del promittente alienante, con la condanna, per l’effetto, del convenuto al pagamento della somma di euro 40.000,00, oltre rivalutazione ed interessi, a titolo di esazione del doppio della caparra confirmatoria versata. Il convenuto obiettava che, come risultava dagli atti, l’attrice non aveva effettuato alcun pagamento in favore del convenuto, dal momento che gli assegni, alcuni dei quali antecedenti alla data della sottoscrizione del preliminare, erano stati tutti emessi in favore dell’agenzia immobiliare; di conseguenza lo stesso convenuto escludeva che la somma versata al mediatore integrasse una caparra confirmatoria.
In ogni caso evidenziava, altresì, che aveva, a propria volta, stipulato preliminare di acquisto di un immobile da frazionare e che, pertanto, nel preliminare sottoscritto con l’attrice era precisato che non era il proprietario del bene. Alla luce di quanto sopra chiedeva, dunque, il rigetto delle domande di controparte e, in via subordinata, che la condanna fosse disposta nei limiti dell’importo di euro 20.000,00, a titolo risarcitorio
Il Tribunale dava ragione all’attrice. Lo stesso giudice dichiarava la legittimità del recesso dal contratto preliminare di vendita e condannava il convenuto al pagamento, in favore dell’attrice, della somma di euro 40.000,00, oltre interessi legali dalla notifica dell’atto di citazione al saldo, pari al doppio della somma versata all’agenzia, considerata come caparra confirmatoria. La Corte territoriale ha riformato la decisione di primo grado, riducendo la condanna del venditore al pagamento di soli 20.000,00 euro a titolo di restituzione della somma versata quale deposito cauzionale. Del resto i giudici di secondo grado evidenziavano che, da una complessiva lettura delle clausole negoziali, emergeva come nel contratto le parti avessero dichiarato che “euro 20.000 (ventimila) vengono versate alla firma come caparra a mezzo di assegni bancari”; tuttavia in una postilla, specificamente sottoscritta dai contraenti, si era precisato che le somme erano incassate dall’agenzia a titolo di deposito cauzionale e computate nel prezzo del rogito definitivo. In ogni caso la Corte notava, tra l’altro, che l’assegno in oggetto era stato emesso a distanza di 7 giorni dalla stipula del preliminare e non contestualmente alla conclusione del contratto, come indicato dall’art. 1385 c.c., mentre la dazione differita, in tutto od in parte, avrebbe precluso la produzione degli effetti sanciti dall’art. 1385 c.c., secondo comma.
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume, il quale ha la finalità di spiegare, orientare e far riflettere sulla introduzione delle “nuove” possibilità della giustizia civile:

2. Recesso preliminare di compravendita stipulato con mediatore: la soluzione

La Cassazione ha dato torto alla promissaria acquirente. I giudici supremi hanno precisato che nel caso di deposito cauzionale di una somma di denaro, collegato alla stipulazione di un preliminare di vendita, effettuato dal promissario acquirente in favore dell’agenzia di mediazione, senza che possa in alcun modo desumersi che essa abbia agito in rappresentanza del promittente alienante, l’azione di ripetizione dell’indebito oggettivo in ordine alla somma versata, di cui si rivendichi la restituzione, deve essere proposta verso l’agenzia di mediazione e non verso il promittente alienante, privo di legittimazione passiva. Del resto, come ha aggiunto la Corte Suprema, in mancanza di alcun riferimento, neanche implicito, alla circostanza che tale incasso, per il titolo dedotto (deposito cauzionale, a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante), sia avvenuto in nome per conto del promittente alienante, il depositario deve essere identificato direttamente nell’agenzia di mediazione.

3. Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato il promittente alienante si è rivolto alla Cassazione sostenendo che il Collegio di merito lo aveva erroneamente ritenuto legittimato passivo, mentre, in realtà, egli non aveva ricevuto alcuna somma, corrisposta invece alla mediatrice depositaria. Si consideri che, in caso di deposito irregolare di beni fungibili, che non siano stati individuati al momento della consegna, essi entrano nella disponibilità del depositario (nel nostro caso l’agenzia immobiliare), che acquista il diritto di servirsene e, pertanto, ne diventa proprietario, pur essendo tenuto a restituirne altrettanti della stessa specie e qualità, salvo che al negozio sia stata apposta apposita clausola derogatoria (Cass. civ., sez. III, 23/08/2011, n. 17512). Nella vicenda esaminata è poi venuto meno, a seguito del legittimo esercizio del diritto potestativo di recesso, il titolo in forza del quale è avvenuta la consegna di detto importo all’agenzia immobiliare. Il promissario acquirente avrebbe dovuto considerare che la ripetizione d’indebito oggettivo, che rappresenta un’azione di natura restitutoria e non risarcitoria, a carattere personale, è circoscritta tra il “solvens” ed il destinatario del pagamento, sia che questi lo abbia incassato personalmente sia che l’incasso sia avvenuto a mezzo di rappresentante. Di conseguenza l’azione di ripetizione dell’indebito oggettivo in ordine alla somma versata doveva essere proposta verso l’agenzia di mediazione (effettivo accipens) e non verso il promittente alienante, privo di legittimazione passiva (Cass. civ., sez. III, 26/09/2023, n. 27421).