Recupero crediti e sollecito al moroso: il ruolo dell’amministratore

È noto che l’amministrazione del condominio deve esercitare l’incarico con la diligenza richiesta dall’art. 1176, comma 2, c.c. ed in caso di inadempimento risponde dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti del condominio. Tra i compiti dell’amministratore vi è quello di riscuotere i crediti del condominio. Nel comma 9 dell’articolo 1129 si afferma che, a meno che non ci sia un’espressa dispensa da parte dell’assemblea (tramite specifica delibera), l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai soggetti obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c., primo comma. Sembra utile chiarire subito quanto segue: non è necessario il consenso da parte dell’assemblea per poter agire atteso che è tenuto ad attivarsi per la riscossione coattiva del credito entro un termine ben preciso. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Sollecito e messa in mora dei crediti di condominio

Nessun previo adempimento formale è imposto all’amministratore di condominio per il recupero del credito per oneri condominiali non corrisposti in base allo stato di riparto, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. In altre parole non esiste una norma che prescriva, quale condizione di procedibilità, l’invio di una formale diffida al condomino debitore con cui ingiungere il pagamento e, contestualmente, concedere un lasso di tempo per provvedere a ciò. Non è preclusa all’amministratore la possibilità di chiedere il decreto ingiuntivo anche in caso di mancata messa in mora del condomino inadempiente. L’eventuale norma regolamentare che prevede l’obbligo, per l’amministratore, di contestare formalmente la morosità prima di iniziare la procedura monitoria, non vieta all’amministratore di agire in via moratoria senza la previa messa in mora; la disposizione mira quindi a fissare una regola di condotta da cui potrebbe discendere una responsabilità da inesatto adempimento nell’ambito del rapporto contrattuale che lega l’amministratore ai singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 16/04/2013, n. 9181). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. Sollecito e prescrizione

Un aspetto che deve essere tenuto presente per procedere correttamente per il recupero degli oneri non pagati è la prescrizione del diritto alla riscossione. Va ricordato, infatti, che se è vero che, trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti, tuttavia la decorrenza della stessa è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, infatti, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino (Trib. Napoli 10 maggio 2024, n. 4916). Diverso è il discorso per le spese relative ai lavori di straordinaria manutenzione, per i quali il termine di prescrizione si amplia e coincide con quello ordinario decennale. La ratio risiede nel fatto che non si tratta di spese continuative o periodiche ma eccezionali. Per impedire la prescrizione dei crediti un sollecito (costituzione in mora), può avere lo scopo di interrompere la prescrizione, e può costituire un adempimento da porre in essere nell’esclusivo interesse del condominio. Naturalmente dev’essere (analogamente all’avviso di convocazione) inviato all’effettivo condomino, formale intestatario: in altre parole anche per il semplice invio del sollecito – che è interruttivo della prescrizione – lo scopo può essere raggiunto solo nel caso in cui non sia inviato a soggetti non legittimati. A tale proposito non si può omettere di considerare che ai sensi dell’art. 1130 n. 6 c.c. l’anagrafe condominiale deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Si ricorda che l’amministratore ha l’obbligo di aggiornamento del registro (ma non una costante attività investigativa presso i pubblici registri), obbligo che mira a rafforzare in condominio la trasparenza e la completezza delle informazioni, imponendo una maggiore diligenza per quanti professionalmente gestiscono un caseggiato.

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3. Sollecito e spese

L’assemblea non ha il potere, autonomo e diretto, di imporre oneri che non siano quelli pro quota per la conservazione dei beni e per la fruizione dei servizi (Trib. Roma 24 settembre 2019, n. 18138). Di conseguenza è nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, in mancanza di una sentenza che ne sancisca formalmente la soccombenza. Ne deriva che la spesa per il sollecito dovrà necessariamente essere ripartita a carico di tutti i partecipanti sulla base della tabella millesimale vigente ai costi generali di gestione dell’edificio (facendo ovviamente salva la possibilità di richiederla in rimborso con separata azione).