Il rendiconto condominiale invalido

Approfondimento sul rendiconto condominiale e sulla sua invalidità.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Rendiconto condominiale

Già prima della riforma della disciplina condominiale intervenuta con la l.  220/2012, la giurisprudenza pacificamente riteneva che la contabilità presentata dall’amministratore di condominio, pur non dovendo rispettare le rigorose forme relative ai bilanci societari, dovesse essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e le relative quote di ripartizione. La l. 220/2012, poi, ha introdotto l’articolo 1130 bis c.c., secondo il quale il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.  Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all’esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato. In altre parole la disamina assembleare del consuntivo serve a stabilire se l’operato dell’amministratore risulti conforme ai criteri di buona amministrazione. La sua approvazione accerta le spese effettuate, valuta l’opportunità delle stesse rispetto al preventivo e convalida lo stato di ripartizione definitivo, cioè ratifica l’attività svolta dall’amministratore.
Si possono presentare diverse problematiche legate alla inesatta redazione del rendiconto condominiale.

2. Il rendiconto non veritiero

Un rendiconto condominiale è nullo quando non è veritiero nel senso che sono stati celati o inseriti dati con il fine di fornire una rappresentazione falsa della realtà finalizzata a nascondere alcuni aspetti della gestione. Da ciò consegue che, ad esempio, se sussiste la mancata dimostrazione delle spese con l’indicazione dei documenti attestanti i consumi effettivi, questa è una causa di nullità della delibera con la quale è stato approvato il rendiconto condominiale. Peraltro, in caso di rendiconto non veritiero, il comportamento dell’amministratore può assumere rilevanza penale (Trib. Nuoro 31 luglio 2023, n. 438).

3. Rendiconto incompleto

È possibile che il rendiconto non sia conforme al disposto di cui all’art. 1130 bis c.c., comma 1, per la mancata l’allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa, documenti necessari per la validità della delibera: in tal caso può risultare come una semplice elencazione di somme inidonea per verificare l’operato dell’amministratore. Una documentazione contabile in cui vengono riportate voci prive di informazioni e riscontro di date e pagamenti, non consente di ricostruire i movimenti finanziari ed effettuare il controllo della disponibilità di cassa al termine dell’esercizio. Alla luce di quanto sopra è stato affermato il principio secondo il quale dev’essere annullata la delibera cha ha approvato il rendiconto privo dell’allegazione del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa, richiesti dall’articolo 1130 bis c.c. (Trib. Napoli 10 maggio 2024, n. 4919). L’incompletezza determina un’irregolarità del documento e, di conseguenza, della delibera assembleare con la quale è stato approvato. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio e la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio (Cass. civ., sez. II, 09/10/2023, n. 28257). Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale (Cass. civ., sez. II, 14/02/2017, n. 3892). La delibera assembleare che approva il rendiconto annuale può essere impugnata entro 30 giorni dalla deliberazione (dai condomini astenuti o dissenzienti) o dalla comunicazione (dai condomini assenti) solo per ragioni di legittimità e non di merito. L’unica possibilità per il condomino di rimettere in discussione i provvedimenti assunti dalla maggioranza consiste nell’impugnazione della delibera; del resto è possibile che vi sia la volontà di correggere il rendiconto errato: in tal caso si rende necessario un nuovo passaggio assembleare, non potendo l’amministratore procedere alla correzione con una semplice nota esplicativa (Cass. civ., sez. II, 11/10/2022, n. 29618). In ogni caso si ricorda che l’assemblea dei condomini può, in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente indicate, nominare un revisore che verifichi la contabilità dei condomini. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.