Sommario: Abstract e dato normativo principale; 1.- Il rent to buy: struttura e causa contrattuale alla luce del nuovo dato normativo; 2.- L’help to buy: una “variazione” rispetto allo schema originario del rent to buy; 3.- Un confronto tra i due schemi negoziali: somiglianze e differenze strutturali e causali; 4.- Riflessioni conclusive; Bibliografia utilizzata per la stesura e letture consigliate.
Il presente contributo si prefigge l’obiettivo di individuare alcuni punti salienti del rent to buy analizzandolo alla luce della disciplina generale del contratto al fine di individuare le eventuali differenze strutturali e causali rispetto al cd. help to buy.
Dato normativo principale
Legge 11 novembre 2014, n. 164 in www.normattiva.it;
Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 133 in www.normattiva.it;
Artt. 1321, 1325, 1418, 1331, 1352, 2932, 2645 bis cc.
1.-Il rent to buy: struttura e causa contrattuale alla luce del nuovo dato normativo.
La tipizzazione del contratto di cd. rent to buy, di origini angloamericane, è frutto della volontà di alimentare il mercato immobiliare e rappresenta, dunque, una risposta alla esigenza di incrementare la circolazione dei diritti anche laddove gli acquirenti non siano dotati di liquidità immediata (neppure immaginando finanziamenti esterni) per la proficua conclusione di compravendite immobiliari e neppure abbiano certezza immediata in ordine alla futura necessità di procedere all’acquisto di un immobile che, nell’immediato, è preferibile venga detenuto in godimento temporaneo ma che “potrebbe” costituire (ed il condizionale spiega la ragione per la quale lo schema classico del contratto preliminare non rappresentava, sin dalle origini del problema, una soluzione pienamente soddisfacente, dal momento che ha effetti obbligatori) una ottima sistemazione futura definitiva, con conseguente passaggio da una situazione di detenzione da locazione ad una situazione di possesso legittimo titolato da compravendita. Da queste “semplici” esigenze (volendo abbandonare termini tecnici ed aulici e tralasciare tutte le complesse ed articolate questioni fiscali, notarili, puramente civilistiche che interessano lo schema negoziale in esame) è sorta la necessità di emanare il D.L. n.133 del 2014, convertito in legge n.164 del 2014. Più precisamente, all’art. 23 del D.L. n.133 del 2014, convertito in L. n. 164 del 2014, commi 1,2,3,4,5, si legge che:“1.I contratti, diversi dalla locazione finanziaria[meglio noto come leasing],che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.2.Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.(Per il rilascio dell’immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile). 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile e’ elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.5.In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto”. Analizzando i pochi dati, anche normativi, sin qui forniti certamente si è compresa la ratio ultima del contratto. Pur tuttavia, non tanto chiara è la sua causa sotto un profilo squisitamente tecnico e, per poter risolvere il quesito, occorre valutare se il “contratto” di “rent to buy” sia davvero un “unico contratto con causa unitaria” (per come distinta dall’idea del cd. contratto misto, ovvero di un unico contratto sotto il profilo strutturale ma con una causa comunque mista) oppure se, in verità, dietro l’espressione “rent to buy” si celi un collegamento negoziale che necessariamente presuppone, sotto il profilo strutturale e causale, due contratti autonomi e distinti anche causalmente ma tenuti insieme da un “unico intento ultimo” comune a tutte le parti dei diversi schemi. Al riguardo occorre dare atto della divergenza di vedute che si è registrata in dottrina e, dunque, della difficoltà che si può riscontrare nel fornire al problema tecnico una sola soluzione univoca. Per rispondere ugualmente al quesito, per comodità, si vogliono, da un lato, e preliminarmente, individuare i principali schemi che possono interessare l’analisi del contratto. Con particolare riferimento a questo profilo, si può subito precisare che gli schemi oggetto di interesse sono: il contratto preliminare, il contratto di opzione, il contratto di locazione ed il contratto di compravendita. Ciò in quanto l’art. 23, prima riportato, fatte salve espressamente le ipotesi che possono ricadere nello schema del leasing, fa riferimento alla concessione del godimento di un immobile (locazione), con diritto per il conduttore (tramite contratto di opzione oppure contratto preliminare unilaterale?) di acquistarlo (compravendita) entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Dall’altro si vogliono schematizzare e rielaborare le differenti ipotesi ricostruttive del contratto emerse proprio dalla “combinazione” degli schemi poc’anzi elencati, raggruppandole in quattro principali e differenti filoni, uno “escludente” ovvero volto a negare una particolare visione ricostruttiva e gli altri “positivi” ovvero volti a proporre una possibile ricostruzione che risolve il problema della qualificazione giuridica.
1.-Al fine di classificare il rent to buy, una prima visione automaticamente esclude che possa essere qualificato come contratto misto o, volendo usare una espressione analoga, un contratto strutturalmente unico con causa mista, dal momento che appare difficile, sin dalla descrizione normativa del fenomeno, affermare che sussistono solo dei “frammenti” di schemi negoziali che si fondono dando vita alla causa mista, per la cui disciplina si renderà necessario optare per la tesi dell’assorbimento o della prevalenza.
2.-Escluso, per le ragioni sommariamente descritte, il negozio misto, si è sentita l’esigenza di evidenziare il passaggio logico che esiste tra il momento di godimento dell’immobile ed il momento dell’acquisto dello stesso, rappresentato dalla “clausola” che attribuisce il diritto di procedere all’acquisto del bene che, in origine, è stato concesso solo in godimento, pagando un canone chiaramente maggiorato, dal momento che l’operazione negoziale, per come congegnata, consente di acquistare in via definitiva l’immobile al termine del periodo di locazione, qualora il conduttore ritenga per sé conveniente trasformare la propria posizione da detenzione in possesso titolato. Si tratterebbe, allora, di una operazione complessa, caratterizzata dalla presenza di diversi negozi dotati tra loro di un forte nesso: locazione unita o ad un patto di opzione (che attribuisce all’acquirente il diritto di “scegliere” se acquistare o meno) oppure ad un contratto preliminare unilaterale (che vincola il venditore ma lascia libero l’acquirente) attraverso i quali si procede poi alla compravendita (che, si può provare ad affermare in aggiunta, li assorbe?). La predetta ricostruzione, tuttavia, per quanto idonea a descrivere il fenomeno che si è sviluppato nella prassi, non descrive (salvo il flebile tentativo dell’assorbimento e, tecnicamente, neppure in questo caso) il problema da un punto di vista strutturale.
3.-Pertanto, consci delle difficoltà ricostruttive, si è provato a guardare con più attenzione il fenomeno anche nelle realtà aziendali (cd. rent to buy d’azienda). In quei contesti, effettivamente, emerge un contratto di affitto d’azienda collegato ad un contratto preliminare unilaterale di compravendita o una opzione di acquisto che dà vita alla compravendita: il rapporto tra i negozi sarebbe, pertanto, quello del collegamento negoziale in senso tecnico.
4.-Eppure, lo schema bifasico, così ricostruito, non ha convinto del tutto proprio esaminando, ancora una volta, il tenore letterale della norma e, precisamente, il comma primo dell’art. 23. Vi è chi, infatti, ancora oggi, sostiene che si sia di fronte ad unico contratto dal momento che l’idea del collegamento negoziale svilisce il senso intrinseco della complessiva operazione di rent to buy, la quale <<registra l’indissolubile intreccio tra interesse (interinale) di una parte ad ottenere e dell’altra a concedere il godimento entro un certo termine della proprietà di quel bene (G. D’amico, Il rent to buy: profili tipologici)>>. Pertanto e conseguentemente, sotto un profilo causale, appare logico asserire che l’essenza dello schema negoziale <<non è il godimento verso corrispettivo […] ma un interesse più ampio e articolato>>.
2.-L’help to buy: una “variazione” rispetto allo schema originario del rent to buy.
Lo schema del rent to buy, nonostante le difficoltà ricostruttive cui in questa sede si è voluto fare cenno, nei limiti evidenziati, ha avuto la capacità di “mutare forma” e di assumere anche altre vesti simili. Una di queste è il cd. help to buy, il quale nonostante il nomen iuris simile, si presenta strutturalmente diverso rispetto al contratto precedentemente descritto. L’help to buy, infatti, presuppone la stipula di un contratto preliminare ad effetti anticipati (soggetto a trascrizione) con inizio della corresponsione dei pagamenti prima del necessario rogito notarile (che caratterizza la compravendita immobiliare) funzionale alla stipula della successiva compravendita con pagamento del residuo (sul cui calcolo vengono parametrati gli anticipi). Dunque, l’help to buy comporta per le parti la stipula di un preliminare di vendita che garantisce il godimento immediato del bene (a favore dell’acquirente) ed il pagamento di “acconti” (a favore del venditore) per poi dare vita, pagando il prezzo residuo (a favore di entrambi) al contratto definitivo.
3.-Un confronto tra i due schemi negoziali: somiglianze e differenze strutturali e causali.
La descrizione precedentemente fornita consente subito di individuare delle somiglianze con lo schema originario del rent to buy. Anche l’help to buy nasce per sopperire alle medesime esigenze che hanno spinto alla riproduzione, nel settore italiano, dei modelli sviluppatisi nel terreno angloamericano nel settore immobiliare. Pur tuttavia, è evidente che, sotto il profilo causale e strutturale, si possono ravvisare delle differenze. In primo luogo, la iniziale stipula del preliminare ad effetti anticipati impone di considerare che la “causa concreta” è direttamente la compravendita, non si ravvisa quel tratto “facoltativo” ed “eventuale” che caratterizza il rent to buy. Conseguentemente, la causa sarà più facilmente qualificabile come di scambio, a differenza delle difficoltà ricostruttive che ancora caratterizzano lo schema originario. La “variante” del rent to buy, inoltre, si presta più facilmente ad essere qualificata, a livello strutturale, come una ipotesi di collegamento negoziale in senso tecnico tra preliminare con effetti anticipati e definitivo. Un punto di contatto tra le due figure potrebbe essere individuato qualora si decida di stipulare anche nell’help to buy un contratto preliminare non bilaterale bensì unilaterale (a favore, dunque, dell’acquirente e con obbligo a carico del venditore) oppure di inserire una clausola disciplinante l’esercizio del diritto di recesso a favore dell’acquirente (Stucchi), ma i profili strutturali e causali restano differenti, salvo non si decida di accogliere, anche per lo schema originario del rent to buy, la tesi del collegamento negoziale, come sostenuto dalla tesi che prende le mosse dal cd. rent to buy aziendale.
4.-Riflessioni conclusive.
L’analisi della struttura e della causa dei due modelli negoziali, in questa sede sintetizzata e semplificata, impone di operare, anche alla luce del dato normativo riportato, una serie di riflessioni (che completano l’indagine, dalla quale, anche in sede conclusiva, si vogliono escludere i profili tributari e fiscali) su trascrizione, regime di inadempimento e vizi dei due contratti. Partendo dall’ultima questione ed aderendo alla tesi del collegamento negoziale in senso tecnico per entrambe le figure, si può ricordare come viga, a conti fatti, il principio simul stabunt simul cadent. La tesi resta sempre valida per l’help to buy, dal momento che lo stesso si sostanzia nel classico collegamento genetico tra preliminare e definitivo. Perde di significato, invece, qualora si intenda classificare lo schema originario del rent to buy come contratto unitario. Sotto il profilo dell’inadempimento, non ci sono variazioni significative per l’help to buy rispetto al regime generale codicistico del preliminare, con conseguente applicazione anche degli artt. 2932 cc. in ipotesi di esecuzione in forma specifica e 1218 – 1458 cc. (nel caso, volendo fare un esempio, di inadempimento di prestazioni secondarie rispetto agli effetti traslativi primari del definitivo). Il ragionamento, per contro, non regge del tutto per il rent to buy, dal momento che il comma quinto dell’art. 23 prevede, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, che quest’ultimo è tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Ancora, qualora l’inadempimento riguardi il conduttore/futuro acquirente, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, salve espresse previsioni rimesse alla applicazione dei principi dell’autonomia negoziale, analogamente a quanto già chiarito in materia di previsione di un diritto di recesso per mitigare l’effetto obbligatorio scaturente dalla stipula di un preliminare bilaterale nell’help to buy. Sotto il profilo della risoluzione del contratto, inoltre, il regime risente della peculiarità dello schema. Il contratto, infatti, si risolve solo in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Pertanto, della quantificazione degli acconti si tiene conto anche sotto il profilo patologico. Ancora, la trascrizione lascia emergere un ulteriore tratto comune tra i due schemi: l’applicabilità dell’art. 2645 bis cc. consente di attribuire all’atto della trascrizione – tanto nel rent to buy quanto nel cd. help to buy – effetti prenotativi che, paradossalmente, tutelano entrambe le parti contrattuali: l’acquirente che non ha la disponibilità immediata, il venditore che non ha fretta di operare una vendita lampo, ottenendo un importo inferiore a quanto riesce ad ottenere mediante una operazione contrattuale che, in ambo i casi, è destinata a protrarsi nel tempo, seppur nel rispetto dei limiti temporali di tre anni ex art. 2645 bis cc. e di dieci (10) anni dettati dal D.L. n. 133 del 2014, con consolidamento degli effetti post trascrizione del definitivo.
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Bibliografia utilizzata per la stesura e letture consigliate
Lopinto Micaela, Tipicità, atipicità e tipicità sociale, il leasing pre e post legge n. 124 del 2017, in Filodiritto, 7 Maggio 2020;
Lopinto Micaela, Il contratto con obbligazioni a carico del solo proponente e la gratuità atipica traslativa.Principio di intangibilità dell’altrui sfera giuridica e riflessi positivi del nomen iuris, in Diritto.it, Ottobre 2019;
Iacopini Marco, Rent to buy e procedure concorsuali, in Nuove leggi civili e commentate (Le), 2018, n.6, CEDAM, p. 1426 – Iusimpresa;
Benni de Sena Alessandro, Il c.d. rent to buy e il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile. Profili di disciplina, in Nuova giurisprudenza civile commentata (La), 2016, n.4, CEDAM, parte II, p. 609 – Iusimpresa;
Mazzamuto Salvatore, Il contratto di rent to buy, in Contratto e Impresa, 2015, n. 4/5, CEDAM, p. 952;
Castellano Piergiorgio, Il rent to buy: un fenomeno sociale in cerca di definizione giuridica, in Rivista del notariato, 2015, n.1, GIUFFRE’, parte I, p. 45;
Ruggiero Vincenzo, Rent to buy: la positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico nato nella prassi per il sostegno indiretto al mercato immobiliare, in Contratto e impresa, 2015, n.4/5, CEDAM, p. 964;
Tassinari Federico, Dal rent to buy al buy to rent: interessi delle parti, vincoli normativi e cautele negoziali, in Contratti (I), 2014, n. 8/9, IPSOA, p. 822;
D’Amico Giovanni, Il rent to buy: profili tipologici, in Contratti 11/2015, p. 1030 e ss., (http://www.digies.unirc.it/documentazione/materiale_didattico/697_2016_137 5_24911.pdf)
Nazzaro Anna Carla, Il rent to buy tra finanziamento e investimento, in Rivista di diritto bancario – dottrina e giurisprudenza commentata, Luglio-Settembre 2016, pp.323-337;
Labella Enrico, La tipizzazione del rent to buy e la sua natura di contratto misto. La disciplina applicabile al rapporto contrattuale, (full text disponibile in rete);
Zanelli Pietro, Rent to buy nelle leggi 80 e 164 del 2014: ora dunque emptio tollit locatum?, in Contratto ed Impresa, 2015;
Brandani Silvia, Il “rent to buy” ad oltre quattro anni dall’entrata in vigore dell’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 – Analisi delle possibili ragioni della deludente applicazione, Mulino, 1/2019, pp. 47-66;
Stucchi Lorenzo, Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. La nuova fattispecie e le tecniche contrattuali tradizionali – Tecniche contrattuali e attività notarile, E-library.fondazionenotariato.it;
Paolicelli Pasquale, Riflessioni in tema di crisi della contrattazione immobiliare: analisi della figura dell’help to buy, in Giuricivile – Riv. di diritto e giurisprudenza civile, 2017, 5;
Fusaro A., Rent to buy, Help to buy e Buy to rent, tra modelli legislativi e rielaborazioni della prassi, in Contratto e impresa – dialoghi con la giurisprudenza civile e commerciale, 2014, 2, p. 419;
CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Questioni in tema di profili fiscali del cd. rent to buy: spunti di riflessione, Studio n. 490 -2013/T;
Landini Sara, Palazzo Massimo, Rent to buy di azienda, in I Quaderni della fondazione italiana del notariato – Gruppo 24ore, ISSN 1971-5285, pp. 1- 128.
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