L’ex amministratore può pretendere dai condomini la restituzione delle somme anticipate a condizione che dimostri con prova idonea gli esborsi.
Volume consigliato: La contabilità del condominio
Indice
1. La vicenda
L’ex amministratore di un condominio richiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per ottenere la restituzione di asseriti crediti risultanti da verbale di passaggio di consegne per anticipazioni effettuate per conto del caseggiato amministrato e compensi non corrisposti. Il condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, contestando le pretese creditorie poste alla base del procedimento monitorio; nel merito i condomini osservavano che al ricorso per decreto ingiuntivo non era stata allegata alcuna fattura né scrittura autentica e che alcun documento era stato mai deliberato dal condominio nei termini e nei modi dedotti da controparte; in ogni caso notavano che per ottenere il rimborso richiesto a nulla valeva quanto riportato nel verbale di passaggio delle consegne. L’ex amministratore sottolineava come le somme vantante con il ricorso monitorio fossero quelle anticipate personalmente in favore del condominio, quale amministratore dello stesso, importi evincibili dalle voci dei bilanci analiticamente redatti e approvati; in ogni caso faceva presente che parte opponente non aveva dato prova del pagamento del saldo.
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La Contabilità del Condominio
La corretta tenuta della contabilità costituisce uno degli obblighi più importanti dell’amministratore di condominio per quanto concerne la gestione annuale. Il rispetto delle previsioni civilistiche da parte del professionista fa sì che l’utente finale, ovvero il condomino, possa essere reso edotto circa la situazione economica e patrimoniale del proprio condominio.Pur non essendo richiesta l’adozione di forme rigorose, posto che non trovano applicazione in materia condominiale le norme civilistiche stabilite per i bilanci delle società, è tuttavia necessario che il rendiconto rifletta in modo intellegibile, veritiero e corretto la situazione contabile per conseguire lo scopo di informazione che gli è proprio. In quest’ottica il testo affronta con carattere semplice ed operativo tutta una serie di fatti di gestione ordinari e straordinari, col supporto di schemi, esempi e carte di lavoro, nonchè domande e risposte, per essere di supporto a tutti gli “addetti ai lavori” del settore, siano essi:› amministratori di condominio (geometri, architetti, ragionieri, tributaristi, commercialisti, avvocati, periti ed esperti contabili);› avvocati che collaborano con gli studi di amministrazione condominiale per l’approfondimento delle tematiche contabili e per l’attività di recupero crediti;› personale contabile e consulenti amministrativi degli studi di amministrazione condominiale.La terza parte del libro viene dedicata agli aspetti strettamente fiscali, affrontando sia l’imposizione diretta sia quella indiretta con i relativi obblighi dichiarativi.Infine gli autori hanno dato ampio spazio ad un caso pratico partendo dal rilievo dell’esigenza fino all’indicazione della spesa nel quadro AC della dichiarazione dell’amministratore per poter fruire delle detrazioni fiscali.Vincenzo NasiniAvvocato civilista esperto in diritto immobiliare e in particolare in diritto condominiale, locatizio e contrattualistica immobiliare. Abilitato al patrocinio avanti la Cassazione e le supreme giurisdizioni. È vice presidente nazionale della Confedilizia e presidente dell’Associazione della Proprietà Edilizia di Genova. È Presidente del Foro immobiliare, associazione italiana degli avvocati di diritto immobiliare. È autore di numerosi testi giuridici in materia condominiale e locatizia, collabora con riviste specializzate del settore.Andrea CartosioDottore tributarista, facente parte dell’Istituto Nazionale Tributaristi, con Studio in Genova, Milano e Ovada. Si occupa di consulenza tributaria e contabile. Autore di numerose pubblicazioni in materia fiscale e in materia di fiscalità immobiliare. Collabora con i maggiori quotidiani economici nazionali. È componente del Coordinamento Tributario di Confedilizia.
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2. Requisiti per la restituzione degli anticipi a ex amministratore: la soluzione
Il Tribunale ha dato torto all’ex amministratore. Lo stesso giudice ha evidenziato come la pretesa al rimborso per anticipazioni dell’amministratore non abbia trovato riscontro probatorio nella quantificazione di cui alla domanda monitoria. Inoltre ha ribadito che il nuovo amministratore non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili. In ogni caso ha sottolineato che il mero disavanzo tra le poste contabili è inidoneo a provare un corrispondente credito dell’ex amministratore, spettando, invece, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo onde confrontarlo con il preventivo e valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dall’amministratore.
3. Riflessioni conclusive
Il credito dell’amministratore di condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale del rendiconto consuntivo (Cass. civ., Sez. II, 14/02/2017, n. 3892). Il compenso relativo all’attività di amministratore condominiale, trae origine dalle delibere con le quali l’assemblea condominiale anno per anno conferma la nomina dell’amministratore e provvede alla determinazione e liquidazione del compenso (Trib. Ivrea 28 febbraio 2020, n. 3383).
Nella vicenda esaminata l’ex amministratore ha richiesto il pagamento del compenso professionale per l’attività di amministratore condominiale svolta producendo solo il verbale di passaggio delle consegne. Tuttavia la giurisprudenza ha più volte ribadito che il rapporto debito/credito asseritamente vantato dall’amministratore di condominio non può trovare origine dalla accettazione di documenti da parte del nuovo amministratore in sede di passaggio di consegne, competendo all’assemblea la cognizione sull’entità e necessità delle spese asseritamente anticipate dall’amministratore uscente (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3859; Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1980 n. 5759). La deliberazione assembleare che approva il rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate. Pertanto, ove il rendiconto evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell’assemblea, su un oggetto specifico posto all’esame dell’organo collegiale (Cass. civ., sez. II,14 febbraio 2017, n. 3892). In altre parole solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498; Trib. Roma 4 novembre 2021, n. 17133).
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