Rescissione affitto per mancata manutenzione del caseggiato

Se il conduttore rescinde in anticipo il contratto d’affitto per molestie dipendenti dalla omessa e/o ritardata manutenzione del caseggiato, il condominio deve risarcire al locatore i danni subiti.
riferimenti normativi: art 1585 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Roma, Sez. III, Sentenza del 13/07/2010

1. La vicenda

In un condominio, a causa della omessa e/o ritardata manutenzione straordinaria delle parti comuni, l’appartamento di un condomino, per due anni consecutivi, si allagava ripetutamente con conseguente danneggiamento del suo immobile.
Il problema era che al momento del verificarsi delle infiltrazioni l’appartamento risultava locato; tuttavia i conduttori, a causa dei disagi dovuti alle infiltrazioni per la durata di quasi due anni, erano costretti a recedere dal contratto. In ogni caso gli stessi inquilini richiedevano la risoluzione anticipata del contratto di locazione, senza il rispetto del termine di preavviso di cinque mesi contrattualmente pattuito, richiesta che l’attrice accoglieva, anche per evitare di risarcire ulteriori danni. Successivamente il locatore-condominio citava in giudizio il condominio per sentirlo condannare al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni dallo stesso patiti in conseguenza della omessa e/o ritardata manutenzione straordinaria delle parti comuni.

2. La questione

Il locatore può chiedere i danni se eventuali inadempienze del condominio impediscono il pieno godimento dell’immobile locato?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Del resto, dalla CTU è risultato che i lavori indicati nella predetta perizia ed eseguiti da una ditta, su incarico e benestare dell’amministratore del condominio convenuto, hanno risolto le infiltrazioni di cui è causa. Quindi è emerso con chiarezza la presenza di infiltrazione nell’appartamento del locatore e la responsabilità del condominio convenuto (rimasto contumace). Il giudice milanese ha condannato la collettività condominiale a rifondere al locatore i danni subìti dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione senza il rispetto del termine di preavviso di cinque mesi. In ogni caso al condominio è stato imposto anche di risarcire il danno materiale che parte delle perdite d’acqua avevano causato ad una calderina e di pagare una somma simbolica a fronte della condotta “latitante” assunta nelle more stragiudiziali, nonostante le numerose diffide inviate dal locatore per sollecitare un intervento manutentivo.

4. Le riflessioni conclusive

In linea generale il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima; tuttavia non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (art 1585 c.c.). Tale prescrizione è certamente valida, ovviamente, anche nel caso in cui l’immobile, adibito ad abitazione, risenta dei danni causati da una scarsa impermeabilizzazione del tetto condominiale.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che qualora un terzo con il proprio comportamento illecito pregiudichi il godimento del conduttore si parla di molestia di fatto. Nell’ipotesi in cui, si configurino delle molestie di fatto, l’art. 1585, comma 2, c.c. non prevede alcuna responsabilità e obbligo di garanzia in capo al locatore, il quale non è tenuto a garantire il conduttore in relazione ai danni verificatisi nella cosa locata per cause ascrivibili a terzi. Ne consegue che il conduttore può agire direttamente contro l’autore del l’illecito per ottenere la disponibilità del bene e/o per il risarcimento del danno. In tali ipotesi, dunque, la previsione di una azione diretta del conduttore nei confronti dei terzi esclude che questi abbia al contempo la facoltà di sospendere la corresponsione dei canoni di locazione, non potendosi riversare sul locatore le conseguenze dell’illecito altrui. Il conduttore che ha subito molestie di fatto può richiedere al terzo molestatore i danni arrecati ai beni mobili, le perdite subite in conseguenza del pagamento del canone di locazione per il periodo della sua effettiva inagibilità (che comprende anche il tempo necessario alla completa esecuzione delle opere di rimessione in pristino), le eventuali perdite riverberatesi sull’attività commerciale, anche negli esercizi successivi. In ogni caso qualora il fatto costituente molestia abbia portato alla risoluzione del contratto, il terzo è chiamato a rispondere anche dei danni provocati al locatore, non da ultimo quello rappresentato dal mancato percepimento dei canoni di locazione. Nel caso esaminato, dopo ripetute segnalazioni, il conduttore ha deciso di risolvere l’accordo di locazione prima della scadenza pattuita. Inevitabile, quindi, la richiesta del risarcimento dei danni da parte del locatore e la conseguente condanna del condominio a rifondere al locatore i danni conseguenti ai reiterati fenomeni dannosi dovuti a una scarsa tempestività del condominio nella riparazione della copertura dell’edificio, interessato da tempo da infiltrazioni d’acqua meteorica.

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