Responsabilità aggiudicatario asta per spese condominiali

La responsabilità dell’aggiudicatario all’asta dell’immobile per le spese condominiali.
Per affrontare il tema oggetto della presente indagine, è opportuno prender le mosse dall’art. 63, comma 4, disp. att., C.c., non mutato, nel suo tenore letterale, a seguito delle modifiche apportate dalla Legge n. 220 del 2012, a mente del quale “…Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
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1. Inquadramento della normativa

Dalla norma in scrutinio, apprendiamo che, qualora l’immobile, compreso in un edificio condominiale, sia alienato a terzi, delle spese condominiali, relative all’anno in corso ed a quello precedente, gravanti sul cespite compra venduto, son chiamati a risponderne, in via solidale, tanto il precedente proprietario, quanto quello nuovo.
In questo senso, la giurisprudenza della Suprema Corte è da tempo orientata stabilendo che per le spese condominiali ordinarie rispondono, in concorso, nel caso di successione della proprietà, tanto il precedente che il nuovo proprietario. (Cass. civ., Sez. III, Sent. n. 24654 del 3 dicembre 2010).
Eppur tuttavia, assodato il tenore dell’evocata norma, relativamente al concorso solidale, nelle spese condominiali, tra il precedente ed il nuovo proprietario dell’immobile, possiamo domandarci quale sia il criterio d’applicare qualora il cespite de qua sia stato aggiudicato a seguito di un’asta pubblica.

2. L’obbligo di contribuzione alle spese condominiali per il nuovo proprietario

Ora, posto che l’eventuale obbligo di contribuzione sorgerebbe soltanto a seguito della pubblicazione del decreto di trasferimento, in capo al nuovo proprietario aggiudicatario, sul punto possiamo registrare l’orientamento della giurisprudenza di legittimità.
Ed, infatti, in questa direzione, la Suprema Corte ha statuito che “…L’obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell’immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell’art. 2919 c.c.…”. (Cass. civ., Sez. VI – 2- Ord. n. 1847 del 25 gennaio 2018).
Dal principio licenziato dalla pronuncia testé scrutinata, valente anche a seguito delle modifiche portate dalla Legge n. 220 del 2012, discende che il nuovo proprietario dell’immobile, ancorché aggiudicatario a seguito dell’espletamento d’esecuzione forzata, concorre, unitamente al precedente condomino proprietario, nel pagamento delle spese condominiali ordinarie pertinenti all’anno in corso ed a quello precedente.
Il principio elaborato dalla citata giurisprudenza è confermato dal recente orientamento della medesima Suprema Corte, per la quale “…Nella prima ipotesi, l’obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale…”. (Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 21860 del 9 ottobre 2020).
Segnatamente, la pronuncia da ultimo in commento, è d’uopo precisar, è ben vero che si è pronunciata sull’eventuale partecipazione alle spese condominiali del nuovo proprietario dell’immobile acquistato a seguito di un’asta pubblica, precisando, tuttavia, quale fosse la natura delle spese de quibus cui il nuovo proprietario fosse chiamato a concorrervi.
E, pertanto, sposando il consolidato orientamento giurisprudenziale, il quale statuisce che il nuovo proprietario concorre, insieme a quello precedente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 63, comma 4, disp. att. C.c., al pagamento delle spese condominiali ordinarie, sia per l’anno in corso che per quello precedente, anche laddove il cespite sia stato acquisito a seguito d’aggiudicazione d’asta pubblica, nondimeno il Supremo Consesso ha precisato che per le spese straordinarie unico responsabile per il pagamento rimane il precedente proprietario.
Ed il percorso motivazionale della pronuncia in parola, cui attingiamo, si spinge a precisare quali siano e da qual momento sorge l’obbligo di contribuzione relativamente sia alle spese condominiali ordinarie che a quelle straordinarie od innovative.

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3. Spese di manutenzione ordinaria e spese di manutenzione straordinaria

Indi, l’obbligo di contribuzione per le spese condominiali ordinarie, quali quelli concernenti la conservazione, il godimento delle parti comuni ovvero la prestazione di servizi nell’ interesse comune, l’obbligo di partecipazione sorge nel momento in cui si rende necessario compiere l’intervento, vale a dire “…l’obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale.”. (Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 21860/2020, cit.).
Diversamente, per le spese condominiali straordinarie ovvero per le innovazioni, occorre far riferimento alla data di approvazione della deliberazione assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, e ciò in quanto “…Nel caso, invece, delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino….”. (Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 21860/2020, cit.).
Ne viene che, alla luce dei superiori principi di diritto, possiamo trarre l’insegnamento in virtù del quale il nuovo acquirente dell’immobile sarà chiamato, in forza del disposto del quarto comma dell’art. 63, disp. att., C.c., a concorrere, in via solidale, con il dante causa, al pagamento delle spese condominiali ordinarie, come quelle per la manutenzione corrente.
Mentre, sempre ponendosi sulla linea giurisprudenziale sposata dalla Suprema Corte, per le spese straordinarie ovvero per le innovazioni, onde individuare il soggetto cui esse saranno imputate occorre far riferimento alla data d’approvazione della deliberazione assembleare, essendo quest’ultima l’elemento fattuale idoneo a gemmare l’obbligo di partecipazione.
Ne discende, indi, che, per la spesa per gli interventi oppure per le opere di manutenzione straordinaria, l’obbligo di partecipazione sarà ascrivibile a colui che risulterà proprietario dell’unità immobiliare al momento della data d’approvazione della deliberazione dell’assemblea pertinente ai predetti lavori.
Ne viene, ulteriormente, facendo applicazione delle massime scrutinate in questa breve dissertazione, che le spese in questione giammai potranno imputarsi al nuovo proprietario dell’immobile, bensì in capo al precedente condomino nella qualità di proprietario dell’unità abitativa al momento della data d’approvazione della deliberazione assembleare.
E tanto discende dall’orientamento della Suprema Corte che afferma“…verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una Delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.…”. (Cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 21860/2020, cit.; Cass. civ., Sez. II, Sent. n. 8782 del 10 aprile del 2013).

4. L’obbligo di partecipazione alle spese condominiali per l’aggiudicatario dell’immobile

Ora, se i principi di diritto in esame, valgono per i rapporti tra il nuovo ed il vecchio proprietario dell’unità immobiliare situata in un edificio condominiale, possiamo ritenere che essi possano estendersi anche a colui che risultasse proprietario dell’immobile a seguito d’aggiudicazione di un’asta pubblica.
Per quanto innanzi esposto, in disparte quanto affermato dalla Suprema Corte, in tema di responsabilità solidale, per via del quarto comma dell’art. 63, disp att. C.c., tra il nuovo proprietario aggiudicatario a seguito d’asta pubblica ed il precedente per le spese condominiali ordinarie, va da sé che le spese di manutenzione straordinaria graveranno su colui che risulti proprietario del cespite alla data della delibera assembleare.
Di tal che, se alla data della delibera assembleare d’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria, era proprietario dell’immobile il dante causa, trattandosi, indi, di lavori od innovazioni deliberati in epoca anteriore all’atto traslativo della proprietà, soltanto su questi graveranno le conseguenti spese, giammai sull’acquirente, e ciò anche laddove il nuovo proprietario fosse divenuto tale a seguito d’aggiudicazione.
Assodato quanto sopra, sulla premessa della distinzione della natura delle spese condominiali, circa il concorso tra il nuovo proprietario e quello precedente per gli oneri condominiali ordinari, di contro a quelli straordinari imputabili a colui che sia proprietario del cespite alla data della delibera d’approvazione assembleare, possiamo domandarci se l’amministratore dell’ente condominiale possa ingiungere mediante proceduta monitoria il pagamento delle spese condominiali nei confronti del nuovo proprietario.
Anche in siffatta ipotesi, troveranno applicazione i principi giurisprudenziali innanzi evocati, sicché la procedura monitoria potrà esser ben avviata dall’amministratore del condominio all’indirizzo del nuovo proprietario dell’immobile, ma soltanto per le spese di gestione ordinaria. Mentre, per le spese di manutenzione straordinaria ovvero per le innovazioni, verrà in rilievo il principio sopra scrutinato, e, cioè, il decreto ingiuntivo potrà esser notificato soltanto a colui che risultasse proprietario dell’immobile alla data d’approvazione della deliberazione assembleare, trattandosi di lavori approvati e deliberati in epoca antecedente alla stipula dell’atto di trasferimento del cespite.
A ben vedere, i principi, quivi esaminati, valgono anche laddove il nuovo proprietario dell’immobile sia divenuto tale a seguito d’aggiudicazione d’asta pubblica.
E ciò in quanto, a mente della giurisprudenza di merito, l’effetto della purgazione, scaturente dalla procedura esecutiva dell’espropriazione immobiliare, che libererebbe l’unità abitativa da pignoramenti, ipoteche ed ogni altro gravame su di essa insistente, non vale per gli oneri condominiali. (Tribunale di Bologna, Sent. del 6 maggio 2000 – Di Giustino c. Cond. via Saffi n. 2, 4, 6 Bologna.).
Ne consegue, che una volta, per via del decreto di trasferimento, l’aggiudicatario sia divenuto proprietario dell’immobile, ad ogni effetto di legge, su questi graveranno le spese condominiali ordinarie, in concorso con il precedente proprietario ai sensi del quarto comma dell’art. 63, disp. att., C.c., salvo, poi, ad esercitare, nei confronti del secondo, un’azione di rivalsa per quanto il primo sia chiamato a pagare nei confronti del condominio.
Diversamente, per le spese condominiali straordinarie, verrà in rilievo il principio per cui esse saranno imputabili a colui che alla data della deliberazione risultava esser proprietario dell’immobile, trattandosi di interventi deliberati in epoca anteriore all’atto traslativo della proprietà del cespite, salvo un accordo di segno diverso tra il dante causa e l’acquirente.
Ne valga, pertanto, il principio che l’amministratore di condominio non potrà agire in via monitoria nei confronti dell’aggiudicatario dell’immobile per il recupero delle spese condominiali straordinarie.

5. Conclusioni

Rassegnando le conclusioni, a seguito di questa breve dissertazione, sulla scorta dei superiori principi di diritto, possiamo giungere alle seguenti riflessioni.
In tema di successione della proprietà di un immobile, sito in un edificio condominiale, ai sensi del quarto comma dell’art. 63, disp. att., C.c., il nuovo proprietario concorrerà con il precedente per il pagamento delle spese condominiali ordinarie, salvo azione di rivalsa del primo nei confronti del secondo per quanto fosse tenuto a versar a tal titolo all’ente condominiale.
Di diverso segno potremo descrivere la responsabilità per le spese condominiali per la manutenzione straordinaria, le quali, invece, saranno ascrivibili in capo a colui che risulti esser proprietario dell’immobile alla data d’approvazione della deliberazione assembleare, laddove tal interventi siano deliberati in epoca anteriore all’effetto traslativo della proprietà del cespite.
I principi sopra descritti, sulla premessa della distinzione della natura delle spese condominiali, troveranno applicazione anche laddove il nuovo proprietario dell’immobile risulti tale a seguito d’aggiudicazione per l’espletamento di un’asta pubblica.

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