- La revoca giudiziale dell’amministratore
- La revoca giudiziale inutile: un caso particolare
- La decisione
- Riflessioni conclusive: la sostanziale inutilità della tutela apprestata dalla legge
1. La revoca giudiziale dell’amministratore
La revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dall’art. 1131 c.c., comma 4, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129 c.c., comma 13).
2. La revoca giudiziale inutile: un caso particolare
Un condomino chiedeva la revoca dell’amministratore. A sostegno delle sue ragioni il ricorrente faceva presente che l’amministrazione era caratterizzata da gravi e ripetute irregolarità nella gestione; in particolare lamentava che l’amministratore aveva omesso di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale dal 2019 all’attualità, nonché di agire giudizialmente per il recupero delle quote condominiali non versati dai condomini morosi; infine notava come lo stesso non si fosse attivato per le necessarie opere di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie per la manutenzione dell’edificio condominiale. A tale proposito il ricorrente depositava una perizia tecnica corredata da foto (da cui emergeva lo stato di fatiscenza dello stabile condominiale), le lettere di diffida all’amministratore, un verbale di intervento dei vigili del fuoco che attestava l’avvenuto crollo di una parte di “cornicioni pericolanti” (compresi quelli sopra al viale di accesso al condominio), nonché l’urgente necessità di ripristino di condizioni di sicurezza del caseggiato. Alla luce di quanto sopra il condomino concludeva chiedendo la revoca dell’amministratore dalla carica. Insieme a questa richiesta, il ricorrente proponeva anche un’ulteriore domanda consistente nell’istanza di nomina del nuovo amministratore (evidentemente conseguenziale all’eventuale accoglimento della richiesta di revoca). L’amministratore non si costituiva in giudizio. Potrebbero interessarti anche
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- Non sempre ciò che dà luogo a gravi irregolarità comporta necessariamente anche vizio della delibera di approvazione del rendiconto, poiché taluni profili hanno rilevanza ex art. 1129 c.c. per l’eventuale richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore ed altri possono, invece, essere contestati, ex art. 1137 c.c., come vizio della decisione assembleare
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3. La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al condomino, ritenendo la domanda di revoca fondata. Le gravi irregolarità della gestione sono infatti emerse con chiarezza dalla documentazione allegata in atti. In particolare, l’amministratore ha omesso di convocare per quattro anni si seguito l’assemblea per l’approvazione del rendiconto e non si è attivato ai sensi dell’art 1130 c.c. comma 4, per gli interventi di manutenzione urgenti indicati nella perizia di parte allegata, nonostante espressa segnalazione in tal senso da parte del ricorrente. Del resto, l’amministratore, non costituendosi in giudizio, non ha provato l’adempimento gravante sul resistente. Ad ogni modo, ad avviso dello stesso Tribunale, l’accertata violazione da parte dell’amministratore degli obblighi sullo stesso gravanti ai sensi dell’art. 1130 c.c., primo comma, numeri 1) e 4), c.c. ha integrato l’ipotesi di “gravi irregolarità” prevista dall’art. 1129, comma undici, n. 1). Non è stata accolta però l’ulteriore domanda di nomina di un amministratore giudiziale perché la nomina dell’amministratore spetta innanzitutto all’assemblea e il potere attribuito dall’art. 1129 c.c., primo comma, al Giudice è fondato sull’inerzia dell’assemblea e non sulla intervenuta revoca dell’amministratore in carica per gravi irregolarità (Trib. Civitavecchia – decreto del 03/11/2022).
4. Riflessioni conclusive: la sostanziale inutilità della tutela apprestata dalla legge
Si ricorda che l’istituto della ‘prorogatio imperii’ – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., secondo comma, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca. Questo significa che l’amministratore protagonista della vicenda esaminata rimarrà il soggetto deputato a convocare le assemblee (compresa quella per la nomina del nuovo amministratore), cioè proprio quelle riunioni che per molto tempo non ha voluto convocare. In tal caso quindi, pur dovendosi constatare il rispetto della normativa condominiale, si deve sottolineare pure come la sola revoca non abbia risolto i problemi e che un provvedimento di nomina del nuovo amministratore sarebbe stato certamente decisivo per risolvere l’evidente paralisi gestionale del caseggiato. Ebook consigliato
La revoca dell’amministratore di condominio
La riforma del condominio ha innovato non poco in tema di responsabilità dell’amministratore individuando alcune fattispecie di revoca per “giusta causa” che sono, con tutta evidenza, esemplificative.Infatti, il nuovo articolo 1129 c.c. definisce meglio, rispetto alla precedente formulazione, le ipotesi di revoca per colpa dell’amministratore. Questo ebook esplica la disciplina in materia, alla luce della più recente giurisprudenza. Giuseppe Bordolli, è consulente legale in Genova ed esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore sia on line che cartaceo e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e note a sentenza. È mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.
Giuseppe Bordolli | 2017 Maggioli Editore
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