La riduzione unilaterale del canone – Scheda di Diritto

La riduzione unilaterale del canone di locazione è un tema delicato che tocca il rapporto contrattuale tra locatore e conduttore, ponendo questioni giuridiche legate al rispetto delle obbligazioni, alla tutela del diritto del conduttore e al bilanciamento degli interessi tra le parti. Questo approfondimento esamina il quadro normativo e giurisprudenziale, individuando i casi in cui la riduzione unilaterale del canone possa essere giustificata.

1. Il principio di vincolatività contrattuale

Il contratto di locazione, come qualsiasi altro contratto, è regolato dal principio di vincolatività contrattuale sancito dall’art. 1372 c.c. Una volta sottoscritto, le obbligazioni pattuite tra le parti devono essere rispettate, salvo consenso contrario. Pertanto, il conduttore non può unilateralmente modificare l’importo del canone senza incorrere in un inadempimento contrattuale.

2. Riduzione del canone: normativa di riferimento

Il nostro ordinamento prevede alcune disposizioni che possono legittimare una riduzione proporzionale del canone, ma solo in circostanze specifiche:

2.1. Impossibilità parziale della prestazione (art. 1464 c.c.)
Quando il conduttore subisce una limitazione nel godimento dell’immobile per cause non imputabili alla sua condotta, può invocare l’art. 1464 c.c., che stabilisce il diritto alla riduzione della prestazione proporzionale al mancato godimento. Questo principio trova applicazione, ad esempio, in presenza di:

• Vizi dell’immobile che ne riducono l’utilizzo (es. infiltrazioni, difetti strutturali);
• Eventi eccezionali (es. calamità naturali, pandemia) che limitano la possibilità di utilizzare l’immobile.

2.2. Vizi dell’immobile (art. 1578 c.c.)
Ai sensi dell’art. 1578 c.c., se l’immobile locato presenta vizi tali da diminuirne significativamente l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può chiedere una riduzione del canone proporzionale alla diminuzione dell’utilità del bene. La giurisprudenza ha chiarito che questa norma si applica solo ai vizi preesistenti o sopravvenuti che non siano stati causati dal conduttore.

3. Riduzione unilaterale e giurisprudenza: il caso Covid-19

Un tema particolarmente rilevante emerso negli ultimi anni riguarda la riduzione del canone durante la pandemia da Covid-19. La chiusura forzata di molte attività commerciali e l’impossibilità di utilizzare gli immobili locati per le finalità contrattuali hanno portato molti conduttori a ridurre unilateralmente il canone.

3.1. La posizione della giurisprudenza
I tribunali hanno affrontato numerosi casi, evidenziando che:

• La riduzione unilaterale non è di per sé consentita, in quanto spetta al giudice determinare la sussistenza di un diritto alla riduzione.
• La pandemia può costituire un’impossibilità parziale sopravvenuta o un caso di eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), giustificando una revisione o sospensione del canone.
• È necessario un bilanciamento tra il diritto del conduttore a un canone proporzionato al godimento dell’immobile e il diritto del locatore alla corresponsione del corrispettivo pattuito.

3.2. Soluzioni proposte
In diversi casi, i giudici hanno invitato le parti a trovare una soluzione consensuale, proponendo:

• Riduzioni temporanee del canone;
• Proroghe nei pagamenti.

4. Conseguenze della riduzione unilaterale

Se il conduttore decide unilateralmente di ridurre il canone senza il consenso del locatore o una pronuncia del giudice, le conseguenze possono essere gravi:

• Inadempimento contrattuale: il locatore può richiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità.
• Rischio di esecuzione forzata: il locatore può agire per il recupero delle somme non corrisposte.
• Obbligo di risarcimento del danno: il conduttore potrebbe essere tenuto a risarcire il locatore per eventuali danni derivanti dalla mancata corresponsione integrale del canone.

5. Strumenti alternativi alla riduzione unilaterale

Per evitare contenziosi, il conduttore può adottare strumenti alternativi:

• Rinegoziazione del canone: il conduttore può proporre una modifica consensuale del contratto, formalizzata per iscritto.
• Mediazione obbligatoria: nelle controversie locative è possibile ricorrere a un organismo di mediazione per trovare un accordo.
• Ricorso al giudice: in assenza di consenso, il conduttore può chiedere al giudice la revisione del canone, dimostrando la sussistenza di cause giustificative.

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