Riforma del condominio: possibili nuove modifiche

Nel corso del convegno organizzato in data 21 maggio 2011 dall’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) di Catania sulla riforma del condominio, cui ha preso parte anche il relatore del disegno di legge, sono state annunciate talune importanti novità da inserire nel testo già licenziato dal Senato, lasciandosi comunque inalterato l’impianto generale della riforma. Si ricorda, in proposito, il progetto di legge di riforma della disciplina del codice civile in materia di condominio è stato presentato in Parlamento nel 2008 e, congiunto in un testo unificato con altre proposte di legge presentate in materia, è stato approvato dal Senato in data 26 gennaio 2011 ed è attualmente all’esame dalla Camera dei deputati (C. 4041).

Gli aspetti della disciplina del condominio che dovrebbero costituire oggetto di rimeditazione sono essenzialmente quelli attinenti alla questione della personalità giuridica del condominio e alle garanzie degli amministratori nei confronti dei condomini.

Quanto al primo punto, alcuni esperti hanno evidenziato come la mancanza di capacità giuridica del condominio e di un patrimonio condominiale diffuso rappresenterebbe un ostacolo alla semplificazione della normativa vigente; viceversa, come sottolineato anche da Confedilizia, il riconoscimento della detta capacità per gli atti di conservazione e di amministrazione delle parti comuni nonché per il compimento di atti espressamente previsti dalla legge, agevolerebbe la vita condominiale, sollevando i condomini da numerose incombenze (in occasione, ad esempio, della vendita di beni comuni) e valorizzando, al contempo, la figura dell’amministratore. Ciò che appare essenziale per allineare l’Italia con altri Paesi europei, i cui ordinamenti già contemplano questa capacità.

Il relatore Torrisi si è mostrato perplesso sulla questione della personalità giuridica del condominio, rilevando come una soluzione in tal senso complicherebbe la vita dei condomini, mettendo in discussione la proprietà stessa dei beni comuni, verificandosi, in ipotesi di accoglimento della stessa, una situazione per cui, accanto ai condomini titolari delle loro parti, vi sarebbe un soggetto separato titolare delle parti comuni dell’edificio. D’altra parte, come è stato rilevato in sede di discussione, la stessa giurisprudenza della Cassazione ha più volte ribadito il concetto che il condominio sia un «ente di gestione», escludendo pertanto che si tratti di un soggetto di diritti e obblighi distinto da chi lo compone (i condomini). Né il riconoscimento della personalità giuridica rinverrebbe la propria ratio in una esigenza di parificazione del condominio con gli altri enti collettivi di diritto civile o commerciale, non perseguendo il primo finalità autonome o distinte da quelle dei singoli, ma definendo una situazione di contitolarità collettiva delle parti comuni, strumentale al miglior godimento delle proprietà esclusive dei condomini.

Altra questione discussa della riforma riguarda le garanzie che l’amministratore deve prestare ai condomini per gli atti compiuti nell’espletamento del mandato. Nel testo della riforma approvato dal Senato è stabilito che l’amministratore condominiale, quando viene nominato per l’incarico, deve presentare una polizza assicurativa che copre un importo pari ad almeno il bilancio annuale. A tal proposito si è proposto di sostituire la prestazione di tale garanzia con l’istituzione di un fondo di garanzia alimentato da un prelievo sui compensi degli amministratori, ipotizzandosi in tal senso un accesso condizionato al Registro degli amministratori, ai fini della cui iscrizione non sono oggi previsti particolari vincoli (Anna Costagliola).