Riscaldamento non funziona: risarcimento conduttore e danni

Qualora l’impianto di riscaldamento centralizzato non funzioni per l’intera stagione invernale deve essere respinta la richiesta risarcitoria del conduttore quando non offra la prova di aver subito danni.
riferimenti normativi: artt. 1227 c.c.; 1575 c.c.; 1576 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sentenza del 07/07/2004, n. 12466
Volume consigliato per approfondire: Le locazioni in condominio

1. La vicenda

Due conduttori si rivolgevano al Tribunale esponendo che nell’immobile locato dal 1° novembre 2019 al 15 aprile 2020 (periodo previsto per l’accensione degli impianti termici nel territorio nazionale dove era collocato il Comune di Roma) l’impianto di riscaldamento dell’appartamento in questione era rimasto spento a causa di una grave criticità riscontrata nel locale centrale termica e nella canna fumaria condominiale (situazione confermata da una relazione inviata ai condomini dall’amministratrice condominiale); le ricorrenti facevano presente che le locatrici, malgrado la loro evidente responsabilità, anziché attivarsi per garantire loro il pieno godimento dell’immobile locato, avevano espresso il loro voto contrario nella riunione in cui l’assemblea aveva approvato la delibera di “messa a norma dell’impianto di riscaldamento; le stesse conduttrici inoltre sottolineavano che le proprietarie dell’immobile locato non avevano accolto sia la loro proposta di installare nell’appartamento un impianto di condizionamento, sia la loro richiesta di riduzione del canone per il periodo di mancata erogazione del servizio di riscaldamento. Alla luce di quanto sopra pretendevano la condanna delle locatrici al risarcimento del danno subito dai ricorrenti a causa del limitato godimento dell’immobile, nonché il risarcimento del danno morale per la lesione del bene vitae quale la salute. Le proprietarie dell’immobile locato, però, notavano che il mancato funzionamento dell’impianto di riscaldamento non risultava riconducibile ad un fatto colposo dei locatori, bensì ad una molestia di fatto proveniente dal condominio terzo che non vantava alcun diritto sull’immobile; di conseguenza, eccepivano il difetto di legittimazione passiva e l’infondatezza della domanda, mentre in via gradata, laddove si fosse ravvisata una responsabilità nella causazione del danno lamentato dai conduttori, chiedevano di essere manlevati dal condominio in quanto quest’ultimo era l’effettivo responsabile dei danni. Autorizzata la chiamata in causa, il condominio si costituiva affermando che l’inattivazione dell’impianto termico discendeva da una serie di ostacoli tecnico-normativi. Facevano presente che proprio i locatori in assemblea si erano pretestuosamente opposti alla approvazione degli interventi straordinari indispensabili per riattivare il servizio di riscaldamento (tra l’altro, arrivando ad impugnare la delibera assembleare giungendo addirittura a sostenere di non essere tenuti al concorso di spesa). Secondo i condomini, perciò, la pretesa di manleva era da considerare infondata perché la causa dei disagi lamentati dai conduttori non era imputabile all’ente condominiale.

Potrebbero interessarti anche:

• Locazioni brevi: ok alla ritenuta d’imposta nazionale
• Locazioni brevi: l’UE conferma l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate
• Locazioni abitative: è valido solo il canone da contratto registrato

2. La questione

Se l’impianto di riscaldamento centralizzato del caseggiato dove si trova l’immobile locato non funziona il conduttore può chiedere un risarcimento dei danni subiti al locatore?

3. La soluzione

Il Tribunale ha notato che le molestie di fatto che escludono la responsabilità dei locatori verso i conduttori sono unicamente quelle provenienti dai terzi; tuttavia lo stesso giudice ha precisato che tale situazione non ricorre nel caso esaminato in quanto le locatrici sono comproprietarie dell’impianto non funzionante condominiale. In altre parole, ad avviso del Tribunale, le proprietarie rispetto alla domanda di risarcimento dei danni asseritamente arrecati dal mancato funzionamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento, risultano legittimate passive, sia come locatrici che come comproprietarie di detto impianto condominiale. Tuttavia il Tribunale ha dato torto alle attrici che non hanno fornito la prova di aver subito, al di là degli indubbi disagi loro causati dall’impossibilità di fruire dell’impianto di riscaldamento condominiale, concreti pregiudizi patrimoniali o non patrimoniali, né hanno fornito alcuna prova di aver subito danni alla salute.

4. Le riflessioni conclusive

Nella sentenza in commento viene osservato come le conduttrici avrebbero potuto evitare ogni disagio, con modica spesa, procurandosi termoconvettori elettrici o stufe, a gas o elettriche, per poi rivalersi nei confronti delle locatrici, o del condominio, delle spese sopportate e dei maggiori esborsi per consumi di energia elettrica o gas. Se poi questi esborsi vi sono effettivamente stati i conduttori avrebbero dovuto provare le perdite subite. Del resto, ai sensi dell’art. 1227 c.c., comma 2, il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza. In ogni caso la domanda del conduttore, volta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle asserite inadempienze del locatore agli obblighi di controllo, di vigilanza e di custodia spettanti al medesimo, non può ritenersi meritevole di accoglimento in difetto di prova della responsabilità del locatore in merito agli asseriti inadempimenti, oltre che del nesso causale tra i danni lamentati e i vizi dell’immobile (Trib. Frosinone, 24/01/2017).

Volume consigliato