Risoluzione del contratto di locazione e risarcimento del danno: le Sezioni Unite

Con la sentenza n. 4892/2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risolto un contrasto giurisprudenziale di grande rilievo nel settore delle locazioni. Il tema centrale riguarda il diritto del locatore a ottenere il risarcimento del danno per il mancato guadagno anche dopo la restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore. La decisione stabilisce un equilibrio tra i diritti del proprietario e la necessità di evitare risarcimenti automatici, imponendo un preciso onere probatorio a carico del locatore. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile

1. Il caso: dalla morosità alla restituzione dell’immobile in locazione

La vicenda trae origine da un contratto di locazione ad uso abitativo in cui il conduttore, divenuto moroso nel pagamento dei canoni, ha ricevuto un’intimazione di sfratto. Nonostante la convalida dello sfratto, l’inquilino ha lasciato l’immobile solo mesi dopo, senza corrispondere i canoni maturati nel frattempo.
Il locatore ha avviato un’azione giudiziaria chiedendo il risarcimento del danno, comprensivo degli importi dovuti fino alla naturale scadenza del contratto o fino alla stipula di una nuova locazione. Tuttavia, sia il Tribunale di Roma che la Corte d’Appello hanno riconosciuto il risarcimento solo in parte, escludendo la possibilità di ottenere un ristoro per il periodo successivo alla restituzione dell’immobile. Secondo i giudici di merito, il danno non poteva essere presunto ma andava provato concretamente.
La decisione è stata impugnata in Cassazione, che ha rimesso la questione alle Sezioni Unite per risolvere il contrasto tra due diversi orientamenti giurisprudenziali. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile

2. Le posizioni della giurisprudenza: risarcimento automatico o onere probatorio del locatore?

La Cassazione si era divisa su due interpretazioni.

• Orientamento restrittivo: alcuni giudici ritenevano che la restituzione dell’immobile escludesse automaticamente qualsiasi pretesa risarcitoria, poiché il locatore riacquistava la disponibilità del bene e poteva riaffittarlo immediatamente. Secondo questa tesi, il danno cessava con la riconsegna.
• Orientamento più ampio: un’altra parte della giurisprudenza affermava che la riconsegna non escludesse di per sé il diritto al risarcimento, ma che il locatore dovesse dimostrare il mancato guadagno e l’impossibilità di riaffittare l’immobile in tempi ragionevoli.

Le Sezioni Unite sono state chiamate a stabilire quale fosse il criterio corretto per valutare il danno subito dal locatore.

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3. Il principio di diritto delle Sezioni Unite

Con la sentenza n. 4892/2025, le Sezioni Unite hanno chiarito che il risarcimento del danno per il mancato guadagno non è automatico, ma deve essere provato dal locatore. In particolare, il proprietario deve dimostrare:

• di essersi tempestivamente attivato per riaffittare l’immobile dopo la restituzione;
• che, nonostante tali sforzi, non sia riuscito a concludere un nuovo contratto di locazione in tempi ragionevoli;
• che il mancato guadagno sia stato una conseguenza diretta dell’inadempimento del conduttore.

Un aspetto importante riguarda l’inapplicabilità dell’art. 1591 c.c., norma che disciplina il risarcimento per ritardata restituzione dell’immobile. La Corte ha chiarito che questa disposizione non si applica quando la risoluzione avviene prima della scadenza contrattuale, poiché il conduttore non trattiene il bene oltre i termini pattuiti, ma lo restituisce anticipatamente.

4. Implicazioni pratiche per proprietari e conduttori

Questa sentenza segna un punto di riferimento per la gestione delle controversie in materia locatizia. Da un lato, tutela il locatore permettendogli di ottenere un risarcimento se dimostra il danno subito. Dall’altro, evita che il risarcimento venga riconosciuto in modo automatico, senza una verifica concreta delle circostanze.
Per i locatori, diventa fondamentale raccogliere prove documentali degli sforzi compiuti per riaffittare l’immobile, come annunci pubblicitari, incarichi ad agenzie immobiliari e richieste di locazione ricevute. Per i conduttori, invece, la decisione offre una maggiore certezza sulle conseguenze economiche della risoluzione anticipata del contratto.
Le Sezioni Unite hanno così tracciato un criterio equilibrato, basato sul principio della buona fede contrattuale e sulla necessità di un rigoroso accertamento probatorio prima di concedere un risarcimento per mancato guadagno.