Risoluzione contratto di locazione ex art. 1578 c.c. per vizi riscontrati dopo anni

La domanda di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1578 c.c. è esperibile nel caso di vizi riscontrati a distanza di molti anni dalla concessione del godimento dell’immobile?

Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

1. La vicenda

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. una conduttrice si rivolgeva la Tribunale al fine di sentire dichiarare la responsabilità del locatore, con riferimento ai vizi dell’immobile locato destinato ad attività commerciale.  La ricorrente faceva presente che, a causa della presenza di infiltrazioni d’acqua, il locatore aveva fatto intervenire una ditta edile per un intervento sulla copertura del locale commerciale che, però, dopo poco tempo, presentava delle crepe. Come precisava la conduttrice, con ordinanza comunale veniva poi disposta la chiusura dell’attività commerciale: infatti, a seguito di apposito sopralluogo, l’ufficio igiene e sanità pubblica accertava l’esistenza di molteplici difetti, tra cui diverse lesioni, verticali ed orizzontali, che necessitavano di una verifica statica dell’immobile; di conseguenza lo stesso ufficio disponeva la chiusura dei locali fino a quando l’immobile non fosse stato messo in condizioni di sicurezza. Alla luce di quanto sopra la conduttrice era costretta a sgombrare l’immobile, ricercare altri locali idonei e spostare tutte le merci ivi collocate. In considerazione dei difetti strutturali dell’immobile, confermati da una CTP, la ricorrente aggiungeva che aveva riconsegnato l’immobile per la messa in sicurezza dell’edificio. Il locatore comunicava poi l’avvenuta esecuzione dei lavori; la conduttrice però non era convinta che i locali fossero utilizzabile per l’attività commerciale. Così proponeva ricorso per ATP nel quale veniva depositato l’elaborato peritale attestante l’inidoneità sismica dell’immobile e la necessità di un intervento di adeguamento strutturale.  Il locatore, però, come evidenziava la conduttrice, ignorava la grave situazione del locale commerciale. Alla luce di questa complessa vicenda la ricorrente chiedeva al Tribunale la risoluzione del contratto di locazione e la condanna del locatore al risarcimento di tutti i danni subiti a titolo di danno emergente e lucro cessante.
Secondo il resistente la domanda proposta ex art. 1578 c.c., era inammissibile, atteso che il suo esperimento, ai fini della risoluzione del contratto, avrebbe richiesto l’esistenza di vizi esistenti al momento della consegna dell’immobile e non, come nel caso di specie, vizi rilevati dopo ben otto anni dalla cessione in godimento dell’immobile.
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione:

2. Risoluzione contratto di locazione ex art. 1578 c.c. per vizi riscontrati dopo anni: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione alla conduttrice. Secondo lo stesso giudice la domanda proposta dalla ricorrente ex articolo 1578 c.c. è esperibile anche nel caso di vizi emersi a distanza di tempo rispetto alla concessione del godimento dell’immobile. Tale considerazione, come ha osservato il Tribunale, emerge con chiarezza dallo stesso dato testuale dell’art. 1578 c.c.; del resto il giudice siciliano ha notato come i vizi del locale commerciali non possano certo essere ricompresi tra quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinano disagi limitati e transeunti; per lo stesso giudice che i vizi afferenti all’immobile oggetto di locazione non fossero conosciuti o facilmente riconoscibili dalla conduttrice al momento della consegna della cosa locata è risultato documentalmente accertato dalla relazione resa dal CTU nel procedimento di ATP le cui conclusioni sono risultate conformi alle risultanze della CTP di parte ricorrente. Il Tribunale ha condannato il locatore al risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente (danno emergente e lucro cessante).

3. Riflessioni conclusive

Il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale.
Bisogna tenere conto che, ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, ma incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1576 c.c., né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del comma 2 dell’art. 1577 c.c., ma è legittimato solo a proporre la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578 c.c. (Cass. civ., sez. III, 21/11/2011, n. 24459).
Nel caso esaminato il CTU ha precisato che i vizi strutturali del locale commerciale “lo rendono assolutamente non idoneo in zona sismica”. In particolare è stato affermato che “la base del pilastro più sollecitato non è correttamente connessa alla sottostante trave di fondazione ed è quindi non idonea a resistere alle sollecitazioni taglianti dovute soprattutto alle azioni orizzontali di un sisma”.
Alla luce di quanto sopra il giudicante ha dichiarato l’inadempimento contrattuale del locatore ai sensi dell’art. 1578 c.c. e dichiarato risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti. In tal caso la domanda del conduttore, volta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle asserite inadempienze del locatore agli obblighi di controllo, di vigilanza e di custodia spettanti al medesimo, deve ritenersi meritevole di accoglimento.