Risoluzione locazione: no a pretesa per vizi non occulti o sopravvenuti

Il conduttore non può pretendere la risoluzione del contratto, per vizi tali da non potersi considerare occulti o sopravvenuti o tali da integrare i presupposti dell’art.1580 c.c.
riferimenti normativi: art. 1580 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 3636 del 08/04/1998
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1. La vicenda e i vizi della locazione

Il proprietario di un locale commerciale concedeva l’immobile in locazione, con contratto di locazione ad uso non abitativo (registrato), per la durata di anni sei rinnovabili di altri sei e canone di € 1000,00 mensili; l’immobile era stato concesso in locazione per uso di centro amministrativo e contabilità e di deposito attrezzature tecniche, con l’esclusione di merci di qualsiasi natura, divieto di sublocazione e cessione anche parziale ed espresso divieto di mutare la destinazione di uso. Nel corso del rapporto (prima dei sei anni) la conduttrice comunicava la risoluzione del contratto e poi restituiva i locali con danni evidenziati nel verbale di riconsegna.
Il locatore si rivolgeva al Tribunale chiedendo di dichiarare che la lettera di risoluzione del contratto di locazione era illegittima per l’insussistenza dei gravi motivi e, per l’effetto il contratto di locazione era da considerarsi risolto alla scadenza dei primi 6 anni; di conseguenza pretendeva la condanna della conduttrice al pagamento in suo favore della somma pari ai canoni dovuti fino alla prima scadenza del contratto di locazione (oltre interessi legali dalla domanda).
La conduttrice si difendeva sostenendo, in primo luogo, che si era accordata con il locatore per destinare l’immobile locato ad uso abitativo; inoltre sosteneva che il recesso era stato causato dall’elevata umidità presente nell’immobile locato e dalla diffusa formazione di muffe, con conseguenti danni agli indumenti e seria insalubrità ed invivibilità dei locali concessi in locazione. Pertanto, in via riconvenzionale, chiedeva di accertare e dichiarare la simulazione relativa del contratto di locazione inter partes che dissimulava una locazione ad uso abitativo. In ogni caso chiedeva che il contratto fosse dichiarato risolto ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1580 c.c. o, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1578 c.c., oppure in subordine, dichiarare legittimo il recesso contrattuale per la sussistenza di gravi motivi.

2. La questione

Quali sono i vizi che, ai sensi dell’art. 1580 c.c., attribuiscono al conduttore il potere di chiedere la risoluzione del contratto?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Lo stesso giudice ha fatto presente che non è stata provata la simulazione del contratto, cioè la consapevolezza da parte del titolare dell’immobile circa l’utilizzo della conduttrice per l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale.
In ogni caso il Tribunale ha affermato che quelli denunciati dalla conduttrice sono per lo più vizi, se tali possono considerarsi, conseguenti alla conformazione e ubicazione del bene, ben visibili al conduttore al momento della stipula e, tali, quindi da non potersi considerare nè vizi occulti, né sopravvenuti, né tali da integrare i presupposti dell’art.1580 c.c., cioè inidonei ad esporre il conduttore e suoi familiari o dipendenti a “serio pericolo per la salute”. Di conseguenza il Tribunale ha condannato la conduttrice al pagamento di tutti i canoni dovuti fino alla prima scadenza del contratto di locazione (oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo), nonché al risarcimento dei danni.

4. Le riflessioni conclusive

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (1580 c.c.). Come è stato precisato il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato, anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa, qualora gli stessi, con l’uso dell’ordinaria diligenza, possano essere a lui noti; né rileva che tali condizioni abitative fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto di esclusione o limitazione della responsabilità (Cass. civ., sez. III, 19/09/2014, n. 19744). L’art. 1580 c.c., che consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto e non anche il risarcimento del danno nel caso in cui i vizi siano dal medesimo conosciuti al momento della conclusione del contratto, ha carattere eccezionale e non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal locatario o quando il locatore si sia reso inadempiente all’obbligo di mantenere il bene in stato di servire all’uso convenuto, trovando applicazione, in detti casi, le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 cod. civ. (Cass. civ., sez. III, 09/11/2006, n. 23909). Nel caso esaminato è emerso che le problematiche lamentate non rientravano nell’ambito di applicazione dell’articolo 1580 c.c.; inoltre il conduttore ha denunciato “disturbi” non imputabili alla parte locatrice (lavori edili compiuti dai vicini o immissioni rumorose prodotte dai cani di terzi).

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