Il conduttore in ritardo nella riconsegna della cosa locata è tenuto al pagamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, mentre il maggior danno deve esser dimostrato dal locatore, dimostrando di non aver potuto venderlo a condizioni vantaggiose.
riferimenti normativi: art. 1591 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 890 del 28/06/2016
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Indice
1. La vicenda
Due coniugi, locavano un immobile ad uso abitativo per quattro anni con possibilità di rinnovo per ulteriori quattro anni.
Successivamente i locatori inviavano lettera raccomandata alla conduttrice con la quale la informavano della loro intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza, stante la necessità di vendere l’immobile in adempimento della omologa di separazione ove era previsto che, con il prezzo ricavato dalla vendita, venissero estinti i debiti assunti nell’interesse dalla famiglia tra cui il mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile locato. La conduttrice però non rilasciava l’immobile alla scadenza e veniva quindi avviata nei suoi confronti la procedura di sfratto per finita locazione. Nel corso di tale procedimento, il Giudice individuava quale data di rilascio dell’immobile il 16.10.2019, ma neppure in tale data la conduttrice provvedeva al rilascio che avveniva solo il successivo 30.11.2019.
Nelle more del procedimento, i locatori sottoscrivevano una proposta di vendita. Un assegno di 5.000 € intestato alla parte venditrice veniva consegnato all’intermediario per essere incassato dai venditori, o restituito agli acquirenti, al verificarsi, o meno, delle condizioni cui la vendita era subordinata. I promissari acquirenti, dopo una prima visita, effettuavano un secondo accesso all’immobile nel mese di novembre 2019 e riscontravano uno stato di ammaloramento, non sussistente in precedenza. Successivamente riferivano all’intermediario di non poter acquistare l’immobile stante la mancata concessione del mutuo da parte dell’istituto di credito cui si erano rivolti. L’immobile veniva quindi venduto ad altri acquirenti a prezzo ribassato. Alla luce di quanto sopra i locatori citavano in giudizio il conduttore, chiedendo al Tribunale di accertare la responsabilità e condannare la conduttrice al pagamento dei danni all’immobile locato dovuti ad omessa manutenzione; accertare la responsabilità della convenuta per mancato rilascio nel termine e, sempre a titolo contrattuale, la responsabilità per aver ostacolato l’accesso all’immobile da parte di potenziali acquirenti. A quest’ultimi – che venivano coinvolti nello stesso giudizio – i locatori chiedevano, la loro condanna al pagamento della somma corrispondente alla caparra confirmatoria per essere stato il mancato avveramento della condizione una scelta di parte e non della banca; infine gli stessi locatori pretendevano la condanna di tutti i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento della somma di 30.000 € a titolo di danno patrimoniale subito per la differenza di prezzo di vendita dell’immobile. Il conduttore faceva presente che il canone mensile pattuito andava decurtato per mancato utilizzo del box collegato all’appartamento.
2. La questione
Può essere risarcito il proprietario che per mancata consegna dell’immobile affittato lo venda tardi a prezzo più basso?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha notato come i proprietari abbiano lamentato di non aver potuto vendere l’immobile locato a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle alle quali hanno poi effettivamente ceduto l’immobile, ma non abbiano fornito la prova della riconducibilità di tale danno al mancato rilascio da parte della conduttrice. Infatti, lo stesso giudice sottolinea che la mancata conclusione del contratto di compravendita non è avvenuta per il mancato rilascio dell’immobile ma per non avere i promissari acquirenti ottenuto il mutuo alla concessione del quale avevano subordinato l’acquisto. Non è stato provato neppure il preteso ostruzionismo alle visite da parte dei potenziali acquirente acquirenti. Esclusa pure la responsabilità ex art. 1175 c.c. dei promissari acquirenti. Dalla documentazione fotografica allegata alla perizia sono però risultati graffi e danneggiamenti in diverse punti delle porte interne. Per questi danni, non dovuti a normale usura, il conduttore è stato condannato al pagamento di una somma quantificata in preventivo allegato ad una perizia degli attori.
4. Le riflessioni conclusive
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno. L’articolo 1591 c.c. prevede l’obbligo, in capo al conduttore, di pagare al locatore un corrispettivo che si identifica nella c.d. “indennità di occupazione”, rappresentante una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell’immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto (Cass. civ., sez. VI, 07/12/2021, n. 38970). L’art. 1591 c.c. assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Spetta al locatore, eventualmente, il diritto di reclamare il maggior danno che lamentasse di aver patito rispetto a tale automatica e predeterminata liquidazione del danno operata ex lege. Il maggior danno scatterà solo se il proprietario riuscirà a provare di non aver potuto locare il bene a canone più elevato, venderlo a condizioni vantaggiose o usarlo direttamente (Cass. civ., sez. III, 15/05/2007, n. 11189).In ogni caso è stato affermato che il maggior danno risarcibile ex art. 1591 c.c. (in aggiunta alla liquidazione automatica in misura corrispondente al canone pagato prevista da detta norma) dev’essere provato dal locatore – anche per presunzioni – nella sua certa e concreta esistenza e non si identifica nel danno da perdita di chance, la cui configurabilità nel caso è esclusa per la intrinseca incertezza sulla possibilità di conseguire il vantaggio economico che connota questa figura (Cass. civ., sez. III, 07/10/2021, n. 27287).
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