Sala giochi in condominio e regolamento

Aprire una sala giochi nel proprio condominio può presentare diversi problemi. Il principale ostacolo è certamente rappresentato dal regolamento di condominio che potrebbe prevedere una serie di limitazioni specifiche.

Per avere una guida completa per ciò che concerne la normativa relativa al condominio, si consiglia il seguente volume, adatto per gli addetti ai lavori, ma anche per coloro i quali vogliono approfondire la materia: Manuale del condominio

1. Il divieto di aprire una sala giochi

I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell’elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare). Se una clausola del regolamento espressamente prevede il divieto di aprire una sala giochi non è possibile utilizzare i locali per questa attività, indipendentemente da fatto che sia idonea o meno a causare i pregiudizi che la clausola regolamentare mira ad evitare.
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2. Apertura di sala giochi in condominio e clausola di regolamento inefficace: una recente vicenda

In un condominio il regolamento disponeva quanto segue: “Lo stabile è destinato ad alloggi per abitazioni civili ed uffici, negozi, nonché studi professionali“. Alla luce di questa clausola, l’assemblea deliberava di essere fermamente contraria all’apertura nei locali condominiali di una sala giochi, ristoranti e/o locali pubblici con somministrazioni di bevande o alimenti o comunque con apertura serale, cioè dopo le ore 20,00, indipendentemente dal fatto che l’apertura fosse a favore di tutti o a favore di iscritti e/o tesserati. Secondo l’assemblea quindi lo svolgimento delle dette attività avrebbe violato il regolamento condominiale. Per il condominio la delibera approvata costituiva un chiarimento, e non una modifica, della norma regolamentare, non potendo certamente rientrare una attività di “sala giochi” nella tipologia dei “negozi” che l’art. 1 del regolamento consentiva. Il proprietario di un locale, dove la conduttrice svolgeva l’attività di sala giochi, riteneva che la decisione in questione avesse comportato una modifica illecita, assunta non all’unanimità, della detta clausola del regolamento, avendo inserito una ulteriore limitazione di destinazione delle unità immobiliari. Di conseguenza impugnava la delibera; il Tribunale dava ragione ai condomini accogliendo la domanda riconvenzionale del convenuto condominio volta a far cessare l’attività di sala giochi in contrasto con il regolamento condominiale. La Corte di Appello confermava la sentenza di primo grado. I giudici di secondo grado sostenevano che la delibera assembleare impugnata avesse natura meramente ricognitiva (e non ampliativa) di quanto già previsto nel regolamento, essendo “ragionevole ritenere che vi è differenza sostanziale tra un negozio e una sala giochi. In ogni caso la Corte di Appello faceva presente che altra clausola del regolamento condominiale prevedeva, il divieto di destinazione “dei rispettivi lotti ad uso indiscreto e contrario alla tranquillità“; inoltre evidenziava che l’attività di videolottery “pacificamente, comporta orari di apertura serali e finanche notturni e un afflusso di utenti oggettivamente superiore a quello di una comune rivendita commerciale”, sicché “rientra fra quelle che possono pregiudicare la tranquillità di un condominio”

3. La decisione

La Cassazione ha ritenuto la decisione dei giudici di secondo grado non condivisibile. I giudici supremi hanno precisato che la generica previsione di destinare il fabbricato condominiale ad “alloggi per abitazioni civili ed uffici, negozi, nonché studi professionali”, se pur voglia intendersi come costitutiva di reciproche servitù, non può considerarsi come imposizione di un peso o di una limitazione preclusiva dello svolgimento di una attività di sala giochi, appartenendo al senso letterale della parola “negozio” quello di qualsiasi locale, generalmente aperto sulla pubblica via, dove vengono esposte e vendute merci al dettaglio.
Del resto secondo la Cassazione la previsione di non fare degli immobili condominiali “uso indiscreto e contrario alla tranquillità…” non soddisfa l’esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell’utilità costituenti il contenuto di una servitù, in quanto non pone specifici divieti o obblighi di destinazione, ma si limita ad un generico riferimento ai pregiudizi ed agli inconvenienti che si ha intenzione di evitare, da verificare di volta in volta in concreto. In ogni caso come ha sottolineato la Suprema Corte la modifica di una clausola di natura contrattuale del regolamento, che limita i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, è valida solo se approvata con il consenso negoziale unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, nel rispetto dell’art. 1350 n. 4 c.c. (Cass. civ., sez. II, 25/01/2024, n. 2403).