Scioglimento caseggiato: può essere disposto da autorità giudiziaria?

L’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un caseggiato costituito da un corpo centrale ed un villino di proprietà esclusiva? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni.
riferimenti normativi: artt.  61 disp. att. c.c.; 62 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 14/10/2014, n. 21686

1. La vicenda

La vicenda riguardava un caseggiato costituito da un corpo centrale e da un villino di proprietà esclusiva, composto da due piani fuori terra a cui si accedeva attraverso l’ingresso e l’androne del detto corpo di fabbrica centrale. La proprietaria del villino chiedeva giudizialmente di dividere la sua proprietà dalla restante parte del fabbricato e conseguentemente di sciogliere condominio così come costituito in virtù del regolamento dell’11/4/1922. Non solo. L’attrice chiedeva che venissero annullate le tabelle millesimali esistenti, sostenendo di dover contribuire esclusivamente alle spese relative all’androne e al servizio di portierato. La richiesta includeva la redazione di nuove tabelle millesimali, che suddividessero i costi tra i condomini e l’attrice, in base alle rispettive responsabilità. In ogni caso pretendeva la vittoria delle spese legali. Si costituiva il condominio, chiedendo di rigettare la domanda perché infondata, con vittoria delle spese di lite e condannando l’attrice ex art. 96 c.p.c. Si procedeva allo svolgimento della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni.

2. La questione: lo scioglimento del caseggiato

L’autorità giudiziaria ha sempre la facoltà di disporre lo scioglimento di un condominio?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto all’attrice. Lo stesso giudice ha tenuto conto delle osservazioni del CTU, il quale ha evidenziato come il corpo centrale della struttura condivida con il villino retrostante diversi servizi indivisibili. Tra questi figurano lo smaltimento delle acque piovane, gli impianti fognari per le acque reflue, i montanti per la distribuzione di gas, acqua ed energia elettrica, oltre all’illuminazione degli spazi condominiali. In ogni caso il Tribunale ha sottolineato la mancanza di un “giunto strutturale” tra i due corpi di fabbrica, che avrebbe dovuto dare la corretta autonomia strutturale ai due corpi di fabbrica. Di conseguenza, è stata esclusa la presenza di due edifici autonomi dal punto di vista funzionale e, conseguentemente, l’inapplicabilità degli gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. La domanda avanzata dall’attrice è stata rigettata.

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4. Le riflessioni conclusive

Per comprendere la conclusione della sentenza in commento bisogna considerare che gli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. regolano i criteri e le modalità per lo scioglimento di un condominio. In sintesi, stabiliscono che, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a proprietari diversi per piani o porzioni di piano possa essere suddiviso in parti dotate di autonomia strutturale, è possibile procedere allo scioglimento del condominio originario. I comproprietari di ciascuna parte possono quindi costituire condomini separati.
Lo scioglimento può essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. o disposto dall’autorità giudiziaria su richiesta di almeno un terzo dei comproprietari della parte interessata. Inoltre, la norma consente tale divisione anche se alcune parti comuni, come quelle indicate nell’articolo 1117 c.c., rimangono condivise. Tuttavia, nel caso in cui la divisione richieda modifiche strutturali o interventi per la diversa sistemazione di locali e dipendenze, lo scioglimento deve essere approvato con la maggioranza più elevata prevista dal quinto comma dell’articolo 1136 c.c.
La sentenza in oggetto si allinea all’orientamento prevalente della giurisprudenza, secondo il quale, ai sensi degli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., lo scioglimento di un condominio può portare alla costituzione di condomini separati solo se l’edificio o il gruppo di edifici del condominio originario è divisibile in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. Questo principio si applica anche qualora permangano in comunione alcune parti o servizi, come previsto dall’articolo 1117 c.c. La norma, facendo riferimento al concetto di “edifici autonomi”, esclude che la separazione possa dar luogo a una semplice autonomia amministrativa. Il termine “edificio” implica infatti una costruzione che, per consentire la formazione di condomini distinti, deve essere suscettibile di divisione in unità strutturalmente autonome, senza limitarsi a esigenze di mera gestione amministrativa (Cass. civ., sez. II, 14/10/2014, n. 21686). Si ricorda che qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati solo dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio (Cass. civ., sez. II, 19/12/2011, n. 27507).