Se il regolamento vieta di occupare in modo permanente gli spazi comuni e’ legittimo il comportamento del condomino che occupa il portico condominiale per poche ore al giorno

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21307 del 20/10/2016

La vicenda

Nell’ambito di un centro commerciale, un condomino titolare di un bar richiedeva al condominio di poter installare, al piano terra dello stabile condominiale, dalle ore 10:00 alle ore 21:00, quattro tavoli destinati al servizio esclusivo della sua attività commerciale; tale occupazione, tra l’altro, era richiesta solo in occasione di eventi particolari, quali la sagra dell’uva e le feste di quartiere.

La collettività condominiale, però, con apposita delibera negava il consenso ad occupare il portico condominiale. Secondo i condomini infatti non era possibile occupare una parte comune atteso che una clausola del regolamento di condominio vietava di occupare stabilmente con costruzioni provvisorie o con oggetti mobili di qualsivoglia specie, le scale i ripiani, gli anditi e in genere i locali e gli spazi di proprietà o ad uso comune; l’occupazione delle cose comuni era ammessa solo in occasione di lavori nei locali dei singoli condomini.

Il proprietario del bar impugnava la delibera davanti al Tribunale della sua città per sentire accertare la nullità della decisione che gli aveva negato l’autorizzazione ad installare i tavoli all’interno del portico comune.

Costituitosi in giudizio il condominio eccepiva in via pregiudiziale l’inammissibilità e l’improcedibilità del giudizio e nel merito l’infondatezza dell’opposizione.

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La questione

Se il regolamento vieta di occupare in modo permanente gli spazi comuni è legittimo il comportamento del condomino che occupa il portico condominiale per poche ore al giorno e solo in occasione di particolari manifestazioni?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condomino, titolare del bar.

Secondo il giudice la norma del regolamento a cui si sono riferiti i condomini stabilisce chiaramente che è vietato occupare in modo stabile gli spazi comuni.

Nel caso in esame, non si configura l’occupazione stabile del portico in quanto i quattro tavolini occupavano lo spazio condominiale solo in determinati periodi dell’anno e solo per alcune ore nel corso della giornata; del resto secondo il Tribunale non si può configurare neppure un’occupazione integrale, atteso che, lo spazio occupato dai tavoli costituisce una porzione limitata del più ampio portico condominiale.

Per lo stesso giudice nel caso di specie l’installazione di quattro tavoli per alcune ore del giorno non può integrare il concetto di occupazione stabile, né impedisce l’uso del portico da parte di altri.

In ogni caso il Tribunale esclude che il comportamento del condomino – titolare del bar abbia determinato un cambio di destinazione d’uso dello spazio condominiale in quanto nell’ambito di un centro commerciale l’installazione di tavolini fuori da un negozio è del tutto coerente con la destinazione del complesso edilizio.

Le riflessioni conclusive

L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto,

Le limitazioni poste dall’art. 1102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, rappresentate dal divieto di alterare la destinazione della cosa stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, vanno esaminate in concreto, cioè con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione.

Tuttavia configura un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di una parte comune dell’edificio condominiale.

Infatti è sempre vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini.

L’uso della cosa comune, quindi, non può estendersi all’occupazione di una parte del bene tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all’usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità (Cass. civ., sez. II, 04/03/2015, n. 4372).

Quanto sopra vale a maggior ragione se il regolamento vieta di occupare stabilmente con costruzioni provvisorie o con oggetti mobili di qualsivoglia specie gli spazi di proprietà o ad uso comune.

Alla luce di quanto sopra deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

Allo stesso modo il condomino che, senza previa autorizzazione, inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate in corrispondenza di un cordolo di piccole dimensioni, pone in essere un’occupazione stabile e duratura, non consentita dall’art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all’uso e al godimento degli altri condomini.

Questo non significa che non sia ammessa un’occupazione temporanea e ragionevole di uno spazio comune, non vietata da alcuna norma regolamentare.

Così in un caso trattato dalla Cassazione un condomino aveva citato in giudizio il proprio condominio ed altri cinque condomini dello stesso immobile, chiedendo che venisse dichiarata l’inesistenza di un diritto di questi ultimi a parcheggiare la propria autovettura all’interno delle parti comuni e lungo le corsie di accesso ai box auto, salvo in caso di forza maggiore e per il tempo strettamente necessario.

Nel corso del processo emergeva che, il parcheggio delle autovetture nelle modalità espresse nel ricorso, avveniva, solo per brevi periodi, soprattutto durante la pausa pranzo, senza ostacolare né impedire il passaggio o la circolazione delle autovetture dell’attore o di altro condomino.

Inoltre una clausola del regolamento vietava a tutti i condomini, salvo in casi eccezionali, l’occupazione permanente, con costruzioni provvisorie e oggetti mobili, di scale, terrazze, ripiani, anditi, e, più in generali di locali e spazi di proprietà o di uso comune, ma non la sosta temporanea delle autovetture dei condomini nel cortile comune e lungo la corsia di accesso, anch’essa comune, ai box di proprietà esclusiva.

Di conseguenza il Giudice di Pace e poi il Tribunale respingevano la domanda; la Cassazione ha confermato che la sosta temporanea dei veicoli da parte dei condomini non ha comportato alcuna alterazione della destinazione comune, né ha impedito agli altri partecipanti al condominio di farne uso secondo il loro diritto (Cass. civ., sez. II, 27/07/2017, n. 18622).

Nel silenzio del regolamento condominiale, non può essere invocato l’art. 1102, cod. civ. per fondare il divieto in capo ai condomini di parcheggiare autoveicoli o moto negli spazi residui comuni in via temporanea, con la conseguenza che tale facoltà va loro riconosciuta, a patto di assicurare l’ingresso agli esercizi commerciali (Cass. civ., sez. II, 21/01/2009, n. 1547).

Allo stesso modo appare evidente che la presenza di quattro tavoli per un certo di numero di ore all’interno del portico condominiale non possa impedire l’uso alla medesima del predetto spazio comune, in favore di un uso esclusivo da parte di un esercizio commerciale. Del resto se il regolamento vieta l’occupazione permanente è certamente possibile un’occupazione limitata e temporanea delle parti comuni.

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