Servitu’: recente chiarimento in punto di opponibilita’

La massima

In tema di trascrizione, al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale ex lege alla conoscenza del contenuto, dell’oggetto e del destinatario dell’atto.

In particolare, l’indagine sull’opponibilità di una servitù convenzionale ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota che ha accompagnato la trascrizione del titolo costitutivo della servitù.

Ne consegue che detta opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla nota cennata è possibile desumere: l’indicazione del fondo servente e del fondo dominante; la volontà delle parti di costituire una servitù; l’oggetto e la portata del diritto; nonché l’eventuale sottoposizione del diritto a termine o condizione.

Il giudizio di merito e la questione controversa

In forza di un risalente atto di divisione immobiliare, a carico del lotto di pertinenza di un Condominio venivano imposte due servitù, una di gronda (o scolo) e una di veduta.

Il patto istitutivo conteneva, altresì, una precisa condizione risolutiva per entrambe le servitù: in caso di determinate innovazioni di fabbrica, infatti, le servitù sarebbero cessate e i proprietari del fondo dominante avrebbero dovuto eliminare sia lo scolo di gronda sia la finestra.

Avveratesi le predette innovazioni, il Condomino conveniva in giudizio i nuovi proprietari del fondo dominante per sentir accertare, per l’appunto, l’intervenuta risoluzione delle servitù.

Il Tribunale di Milano, con sentenza depositata in data 22 giugno 2010, accoglieva la domanda del Condominio.

Decidendo sull’appello proposto dai soccombenti convenuti, la Corte di Appello di Milano, con sentenza depositata in data 4 settembre 2013, rigettava integralmente il formulato gravame e, per l’effetto, confermava la decisione di prime cure.

I soccombenti proponevano quindi ricorso per cassazione, sul presupposto che la Corte ambrosiana avrebbe errato nel considerare ad essi opponibile la condizione risolutiva delle servitù di veduta e di scolo.

Sostenevano infatti che: (a) la nota di trascrizione dell’originario titolo costitutivo delle servitù non era stata fisicamente rinvenuta; (b) in ogni caso, e soprattutto, non vi era alcuna menzione della predetta condizione risolutiva nelle note di trascrizione degli atti traslativi del fondo dominante.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, ha accolto il ricorso nei termini seguenti.

L’ordinanza della Suprema Corte

Osserva il Supremo Collegio che la Corte territoriale (confermativa di quella di primo grado) ha ritenuto priva di rilevanza – ai fini della contestata opponibilità – la circostanza del mancato rinvenimento del supporto cartaceo relativo alla nota di trascrizione dell’atto originario costitutivo delle servitù.

Sul punto, la Corte territoriale ha ritenuto sufficiente che si fosse proceduto effettivamente all’adempimento della trascrizione del titolo, potendo il contenuto della nota di trascrizione essere accertato altrimenti e addirittura, ove necessario, giudizialmente.

Ebbene, secondo il Supremo Collegio tale ricostruzione incorre nella violazione degli artt. 2643, 2644, 2659 e 2665 c.c.

Nel nostro ordinamento vige, infatti, il principio generale secondo cui, in tema di trascrizione, al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale ex lege alla conoscenza, per gli interessati, del contenuto e del destinatario dell’atto.

Ciò significa, in altri termini, che per stabilire se, ed in quali limiti, un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni contenute nella nota stessa consentire di individuare, senza margini di equivoci e di incertezza: gli estremi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce, nonché l’essenza, la natura e i dati caratterizzanti del diritto trasferito o costituito, restando esclusa ogni possibilità di attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota anzidetta o, tanto meno, da altri atti o dati a questa estranei.

Con particolare riferimento alle servitù convenzionali, il Collegio stigmatizza il principio secondo cui l’indagine sull’opponiblità della servitù ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che costituisce il titolo della servitù.

Da ciò consegue necessariamente che detta opponibilità può essere ritenuta solo quando, dalla nota di trascrizione del titolo costitutivo, è possibile desumere l’indicazione del fondo dominante e del fondo servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto, anche con riguardo all’eventuale sottoposizione della modifica o dell’estinzione del relativo diritto a termine o condizione, come imposto dall’ultimo comma dell’art. 2659 c.c.

Applicando tali arresti al caso di specie, il Collegio ha osservato che: (a) non è stata rinvenuta la nota di trascrizione del contratto istitutivo delle servitù (contenente la contestata condizione risolutiva); (b) comunque, non è risultata alcuna specifica menzione della condizione risolutiva nelle note di trascrizione degli atti traslativi del fondo dominante.

Alla luce di quanto esposto, deve dunque concludersi che la condizione risolutiva delle servitù di scolo e di veduta non è opponibile agli attuali proprietari del fondo dominante.

Brevi osservazioni conclusive

Il principio di diritto suesposto si colloca nel solco di un orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità.

E’ infatti ricorrente l’affermazione per cui, in ordine all’opponibilità di un atto trascritto, la posizione dei terzi si misura esclusivamente su quanto risulta dalla nota di trascrizione, senza che si possa rinvenire alcun onere, per il terzo in buona fede, di esaminare anche il contenuto del titolo che accompagna la nota o altri elementi estranei ad essa per verificarne la corrispondenza.

Il principio, del resto, trova riscontro proprio nel disposto dell’art. 2665 c.c., dal quale risulta che deve emergere dalla nota stessa se essa è, o non è, in grado di svolgere la sua funzione di identificare e riassumere la notizia cui si riferisce.

In altri termini, dal tenore letterale dell’art. 2665 c.c. è evidente che tanto la permanenza della idoneità, nonostante eventuali inesattezze e omissioni, quanto l’inidoneità per effetto delle stesse, debbono risultare configurabili esclusivamente sulla base dell’apprezzamento in sé della nota di trascrizione.

La norma non consente affatto di supplire ad omissioni ed inesattezze attraverso il ricorso ad elementi esterni alla nota di trascrizione.

Ciò, del resto, è assolutamente coerente con un sistema di pubblicità-notizia formale come il nostro, nel quale la nota di trascrizione, lungi dall’essere una dichiarazione (riguardo alla quale potrebbe eventualmente venire in rilievo l’effettiva corrispondenza alla realtà di cui fornisce la rappresentazione), rileva solo per la sua funzione di partecipazione a terzi della notizia dell’atto, la cui responsabilità è assunta dal soggetto che procede alla trascrizione.

Si richiama dunque l’attenzione dell’operatore al seguente aspetto: nel caso in cui dalla nota risulti comunque identificato un atto (sotto tutti gli aspetti richiesti dall’art. 2559 c.c.), non ha alcun rilievo invalidante della trascrizione la circostanza che sussista qualche inesattezza, cioè che la nota fornisca una rappresentazione complessiva non fedele rispetto all’atto stesso.

Tale inesattezza, coerentemente con l’irrilevanza dell’intento e con il principio di auto responsabilità del trascrivente, comporta solo che la trascrizione sarà riferibile da parte dei terzi all’atto così come viene rappresentato, e non già a quello cui il trascrivente aveva invece intenzione di riferirsi.

Bibliografia essenziale: (a) Cass. n. 5002/2005; Cass. n. 18892/2009; Cass. n. 21758/2012 (b) F. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Ed. Scientifiche Italiane, 2017; F. Caringella – L. Buffoni, Manuale di diritto civile, Dike Giuridica Editrice, 2017 (c) G. Cian – A. Trabucchi, Commentario breve al codice civile, sub artt. 2559, 2665, Ed. Cedam, 2018