Sfratto inquilino per cattiva manutenzione immobile

Il locatore non può sfrattare l’inquilino che non mantiene in buono stato l’immobile senza ricorrere ad una specifica clausola risolutiva espressa.
riferimenti normativi: art 28 l. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 19/06/2015 n. 12711

1. La vicenda

I locatori di un immobile commerciale intimavano sfratto per finita locazione nei confronti della conduttrice.
A fondamento dell’intimazione facevano presente di aver inviato regolare disdetta alla conduttrice con raccomandata a/r in data 28.7.2020, per la scadenza del 31.1.2021, senza che l’immobile fosse stato rilasciato. Parte intimante, ulteriormente allegava che, sin dall’inizio della locazione, erano giunte lamentele da parte dei condomini circa le pessime condizioni igienico-sanitarie in cui versava il locale, dal quale promanavano sgradevoli odori di muffa e di rifiuti, tanto che l’amministratore condominiale aveva sollecitato la pulizia dello stesso e dello spazio esterno circostante, senza esito. Del resto, gli stessi proprietari dell’immobile commerciale lamentavano la morosità della conduttrice nel pagamento dei consumi relativi all’acqua, morosità ripetutamente segnalata dell’amministratore del caseggiato. Alla luce di quanto sopra i  locatori sostenevano che la conduttrice avesse violato le pattuizioni contrattuali aventi a oggetto l’obbligo di buon mantenimento e funzionamento del locale, dell’utilizzo dell’immobile come magazzino, del divieto di deposito nel locale di materiale infiammabile, del divieto di ingombrare l’area esterna al magazzino, violazioni che avrebbero dovuto comportare la risoluzione del contratto, con conseguente diritto della locatrice di avvalersi della clausola risolutiva espressa contrattualmente pattuita. La conduttrice si costituiva in giudizio e si opponeva all’intimato sfratto, adducendo diversi motivi. In particolare notava che la disdetta inviata doveva considerarsi tardiva perché comunicata nel termine di sei mesi contrattualmente previsto, e non in quello, inderogabile, di dodici mesi previsto dall’art. 28 della L. n. 392 del 1978; secondo la stessa conduttrice la pattuizione contrattuale avente ad oggetto tale deroga era, pertanto, da considerarsi nulla ed il contratto doveva intendersi tacitamente rinnovato per la nuova scadenza (del 31.1.2027). Infine aggiungeva che, ogni caso, la disdetta era invalida, poiché priva della indicazione delle ragioni tassativamente previste dalla legge.

2. La questione

Il locatore può sfrattare l’inquilino che non mantiene in buono stato l’immobile senza ricorrere ad una clausola risolutiva espressa?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto ai locatori. Infatti per lo stesso giudice la disdetta inviata dai proprietari non era valida, poiché priva dell’indicazione dei motivi tassativamente previsti dall’art. 29, L. n. 392/1978. Pertanto, vista l’invalidità della disdetta, ad avviso del giudice fiorentino, il contratto di locazione si è tacitamente rinnovato. Il Tribunale si è inoltre espresso in ordine agli inadempimenti contrattuali contestati alla conduttrice, sottolineando che la clausola risolutiva espressa presente in contratto non era utile atteso che è risultata specificatamente pattuita solo per l’inadempimento all’obbligazione di pagare il canone di locazione (mentre per gli altri patti contrattuali è risultata assolutamente generica e, come tale, affetta da nullità.

4. Le riflessioni conclusive

In linea generale è consentito ai locatori disdire il contratto prima che abbia luogo il rinnovo automatico; ciò è possibile a condizione che vengano rispettate le esigenze inderogabili di tutela del conduttore. Per le locazioni a uso diverso da quello abitativo, i motivi del diniego sono indicati ex art. 29, l. n. 392/1978. Ai fini appena esposti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza, per le attività indicate nel 1comma (industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico) e nel 2 comma dell’art. 27 (attività di lavoro autonomo), 18 mesi per le attività alberghiere. L’art. 29, legge 27 luglio 1978, n. 392, impone una specificazione analitica del motivo di diniego con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e realizzabilità dell’intento del locatore (Cass. civ., sez. III, 22/04/2009, n. 9546). Eventuale clausola risolutiva espressa, pattuita in relazione al mancato pagamento del canone non può essere utilizzata per altri inadempimenti contrattuali del conduttore. In ogni caso, ove il rapporto sia cessato a seguito di convalida della licenza intimata dal locatore, questi – difettando di interesse al riguardo – non può far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, neppure al fine di sottrarsi al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (Cass. civ., sez. III, 14/02/2017, n. 3795).

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