Solo il condominio può impugnare la sentenza che ha deciso su un’azione di spoglio relativa alla gestione di un parcheggio condominiale

riferimenti normativi: art. 1102 c.c..

Fatto

Con delibera approvata dall’assemblea condominiale, il condominio aveva stabilito di sostituire delle fioriere poste nella piazzuola condominiale con dei collonati, nonché di installare nella stessa area una sbarra elettrica azionabile attraverso delle chiavi che sarebbero state date a tutti i condomini.

Il condominio dava esecuzione alla delibera posizionando sia i colonnati che la sbarra elettrica, impedendo in tal modo l’accesso, o anche la sola sosta, nella piazzola ai non condomini, ivi compresi i clienti della farmacia posta all’interno di un immobile facente parte il condominio.

La proprietaria della farmacia, conduttrice dell’immobile, unitamente al proprietario dell’immobile stesso e alla precedente proprietaria, si rivolgevano al Giudice di primo grado chiedendo di far cessare l’attività di spoglio o di molestie poste in essere dal condominio attraverso l’esecuzione di quanto stabilito nella delibera condominiale.

Il condominio si costituiva in giudizio sostenendo la correttezza del suo operato, ed evidenziando che la delibera assembleare che aveva approvato i lavori svolti nella piazzuola era stata approvata anche dalla precedente proprietaria dell’immobile, oggi odierna ricorrente.

Il Tribunale di Parma accoglieva la domanda attorea e la relativa sentenza di primo grado veniva impugnata. Tuttavia, l’impugnazione veniva promossa, anziché dal condominio convenuto soccombente in primo grado (il quale restava invece contumace in Appello), da due condomini.

La Corte di Appello di Bologna, accoglieva l’appello promosso dai due condomini, pertanto gli attori (vittoriosi in primo grado, ma soccombenti nel secondo) adivano la Corte di Cassazione chiedendo la riforma della sentenza della Corte d’appello di Bologna  sulla base -per quanto qui di interesse- di un motivo connesso alla legittimazione attiva degli appellanti della sentenza di primo grado. Il proprietario e la conduttrice dell’immobile adibito a farmacia contestavano il potere di due condomini di proporre appello alla sentenza di primo grado, basando la loro tesi sul fatto che l’oggetto della domanda verteva sulle modalità di gestione di un bene comune in uso esclusivo, e non pro quota ad ogni singolo condomino.

I due condomini, controricorrenti nel ricorso per cassazione, seppur riconoscevano in capo al solo amministratore la legittimazione attiva per le controversie in cui si discuteva dell’impugnazione di una delibera condominiale, sostenevano che le azioni conservative volte alla difesa di beni comuni spettassero ad ogni singolo condomino, rientrando nell’esercizio individuale di un diritto e non di un atto di gestione del bene comune, come nel caso di specie dove si discuteva di diritti relativi alla partecipazione di ogni singolo proprietario di condominio leso nel suo personale interesse.

Decisione della Corte

La corte di Cassazione, ritenendo fondato il primo motivo di gravame, ha accolto il ricorso proposto dal proprietario e dalla conduttrice dell’immobile, riconoscendo la mancanza di legittimazione attiva dei due condomini che in appello avevano impugnato la sentenza di primo grado.

Di particolare interesse è il ragionamento seguito dalla Suprema Corte secondo cui l’esistenza dell’amministratore condominiale, e dunque di un organo unitario, non priva i singoli condomini del potere di agire in giudizio, o di intervenire in giudizi già instaurati, in difesa di diritti connessi alla loro partecipazione al condominio, né tanto meno priva i singoli condomini del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza in cui il condominio risulta soccombente, ma tale principio, secondo la Corte, non trova applicazione in quelle cause in cui si discute non di un diritto sulla cosa comune, ma della sua gestione. In tali casi le domande poste al Giudice sono finalizzate a soddisfare le esigenze collettive del condominio, e pertanto la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all’amministratore. La Corte ha terminato il suo ragionamento affermando che la mancata impugnazione della sentenza da parte del solo legittimato attivo, vale a dire l’amministratore, esclude la possibilità per il singolo condomino di impugnarla.

La Corte di Cassazione nel decidere il caso di specie ha ritenuto decisivo esaminare la sentenza di primo grado. Questa, partendo dal presupposto che l’attività di spoglio era stata posta in essere dall’amministratore sulla base di una delibera condominiale, aveva riconosciuto la legittimazione passiva del precedente amministratore che aveva materialmente operato lo spoglio e del nuovo amministratore -in carica al momento della costituzione del giudizio – quale rappresentante del condominio. Aveva, inoltre, riconosciuto nell’attività tenuta dall’amministratore (consistente nella costruzione di colonnati e nell’apposizione di una sbarra elettrica) un’attività costituente spoglio, avendo quest’ultima limitato il godimento altrui della cosa comune.

Esaminata la sentenza di primo grado la Corte di Cassazione ha riconosciuto in capo al solo condominio il potere di impugnare la sentenza di primo grado che lo aveva visto soccombente, in quanto l’azione di spoglio posta in essere dall’amministratore era stata decisa e disposta dal condominio stesso. Inoltre, ha osservato la Corte, la domanda attrice non aveva coinvolto i singoli condomini, ma era limitata a chiedere la rimozione dell’opera posta in essere dall’amministratore sulla base della delibera condominiale, per tale ragione la Corte ha ritenuto i due condomini non legittimati a proporre appello alla sentenza di primo grado, riconoscendo comunque il loro potere di far valere i diritti di comproprietari e compossessori in altra e più adeguata sede.

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