Sospensione del canone: legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore

     Indice

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 1460 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 22/06/2020 n. 12103

1. La vicenda

Il locatore di un locale ad uso commerciale intimava lo sfratto per morosità nei confronti di una società conduttrice (atto notificato in data 13 maggio 2019), lamentando il mancato pagamento dei canoni per i mesi di marzo, aprile e maggio 2019. Si costituiva in giudizio la società convenuta la quale, in primis, rilevava come, in realtà, ad essere inadempiente era il locatore. In secondo luogo, evidenziava che nella gestione dell’autorimessa era subentrato un terzo soggetto, in forza di un contratto di affitto di azienda (del 7 gennaio 2019), con il quale era stato prevista anche la cessione del contratto di locazione. A tale proposito la stessa convenuta faceva presente di aver dato tempestiva comunicazione al locatore ex art. 36 L. n. 392 del 1978 di tale cessione, con la conseguenza che il mancato pagamento dei canoni per i mesi in contestazione era da imputarsi esclusivamente al sub-conduttore. Alla luce di quanto sopra con domanda riconvenzionale richiedeva la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore e la condanna dello stesso al risarcimento dei danni subiti (da quantificarsi in somma non inferiore ad Euro 60.000,00).

Per l’udienza di convalida interveniva volontariamente il sub-conduttore che chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice e la

condanna del locatore e del sub-locatore, ciascuno per la propria competenza, all’esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l’immobile locato idoneo all’uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni. Successivamente il giudice ordinava il rilascio dell’immobile e disponeva il mutamento di rito per decidere sulle eccezioni riservate sollevate dalle parti convenute, concedendo termine per il deposito di memorie integrative. Esperito inutilmente il tentativo di mediazione ed istruita la causa tramite l’escussione di testi e l’acquisizione di prove documentali, veniva fissata udienza di discussione. Nelle more del procedimento l’immobile veniva rilasciato. In ogni caso il locatore nelle conclusioni insisteva perché fosse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione commerciale per grave inadempimento della conduttrice, con condanna della stessa al pagamento dei canoni maturati a far data dal mese di marzo 2019 sino alla data di riconsegna del bene febbraio 2020; inoltre chiedeva fosse rigettata la richiesta di risarcimento dei danni. La convenuta invece pretendeva l’ordine di esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l’immobile locato idoneo all’uso convenuto.

2. La questione 

Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione?

Potrebbero interessarti anche:

• Patto di riduzione del canone di locazione e mezzi di prova
• Rifiuto di ricevere la riconsegna della cosa locata e il pagamento del canone di locazione: quando è legittimo?
• Rinegoziazione del canone di locazione, ecco il modello RLI

3. La soluzione  

Il Tribunale ha dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice. In particolare secondo lo stesso giudice la sospensione del pagamento del canone è da considerare illegittima atteso che dall’istruttoria svolta e dalla relazione peritale depositata in atti è risultato che, seppur il fondo locato presentasse dei vizi, questi non hanno mai impedito né limitato l’utilizzo dello stesso come autorimessa, né è stata fornita la prova dei danni lamentati (e un’eventuale CTU sul punto, stante le allegazioni delle parti, sarebbe stata meramente esplorativa). L’inadempimento, quindi, è risultato certo e grave, sia per l’ammontare dei canoni non pagati sia per la complessiva durata della morosità.

4. Le riflessioni conclusive 

Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore con cui per l’appunto viene remunerato l’obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore (art. 1587, n. 2 c.c.). Anche nel caso di inadempimento del locatore, per vizi della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio. Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone. Dunque, il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell’art. 1460 c.c. ed è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l’alterazione dell’equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass. civ., Sez. III, 27/09/2016, n. 18987). Si tenga conto però che secondo un recente orientamento il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. civ., Sez. III, 25/06/2019, n. 16918).

 Volume consigliato:

Le locazioni in condominio

L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle limitazioni regolamentari del condominio e che desiderino approfondire la materia, originalmente sviluppata dall’autore in un unico contesto sistematico di norme sulla LOCAZIONE e sul CONDOMINIO, senza trascurare le questioni fiscali del settore, in tema di sconti sul canone, esenzioni, agevolazioni, come previste per legge.Il volume affronta con visione unitaria e sistematica, in unico compendio, gli istituti della locazione per esigenze abitative primarie tipiche ed atipiche (affitti brevi, locazioni turistiche, B&B, AIRBNB, Affittacamere) e secondarie, aiutando il lettore a risolvere le tematiche insorgenti tra il Condominio ed i diritti e gli obblighi del locatore e del conduttore, in considerazione della destinazione dell’unità immobiliare e dei limiti rappresentati dai divieti regolamentari, senza trascurare il contratto di PORTIERATO.Completano ed arricchiscono l’opera i numerosi ed attuali richiami giurisprudenziali di merito anche (inediti) e di legittimità, nonché gli approcci alla normativa sovranazionale in materia di diritto di proprietà (Convenzione per la Salvaguardia dei diritti dell’Uomo e delle libertà fondamentali), nonché l’appendice legislativa ed il formulario sulla contrattualistica.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019.

Saverio Luppino | 2020 Maggioli Editore

22.00 €  20.90 €

Scopri di più