Condomino moroso: possibile la sospensione del servizio riscaldamento

Non di rado accade che il condomino moroso per importi rilevanti continui a beneficiare di servizi suscettibili di godimento separato il cui ingente costo rimane, nelle more dell’espletamento della procedura esecutiva ai loro danni, a carico degli altri condomini in regola con i pagamenti. Per combattere tale problema l’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. attribuisce all’amministratore del condominio, anche in assenza di previsione ad hoc contenuta nel regolamento condominiale (essendo stata la norma modificata dall’art. 18 della legge n. 220/2012), il potere di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato nell’ipotesi di morosità nel pagamento delle spese condominiali protrattasi per almeno un semestre. In linea generale, trattasi di norma avente carattere eccezionale in quanto attribuisce all’amministratore un potere di “autotutela” che si realizza attraverso la sospensione di un servizio comune, senza che sia all’uopo necessario preventivamente adire l’autorità giudiziaria. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

1. La tutela atta a garantire il permanere dei servizi indispensabili alla persona anche in caso di morosità

Secondo una tesi la privazione di una fornitura essenziale per la vita, può ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale. Viceversa, il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare, in favore del condominio, è puramente economico e, dunque, sempre riparabile. Per questa tesi è necessario distinguere, all’interno dei servizi suscettibili di godimento separato, fra quelli essenziali alla tutela del diritto alla salute costituzionalmente garantito (art. 32 Cost.), non sospendibili ai sensi dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., e quelli non essenziali, sospendibili. In considerazione di tale rilievo, questa parte della giurisprudenza ha affermato che, con riferimento del diritto del condominio di ottenere la sospensione dei servizi centralizzati nei confronti del condomino moroso, è necessario distinguere – a fronte dell’interesse meramente economico del condominio – fra servizi “essenziali” e non essenziali in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente tutelata (art. 32 Cost.): i servizi di riscaldamento ed acqua – a differenza dell’utilizzo dell’antenna televisiva centralizzata – dovrebbero essere considerati “essenziali” e, quindi, non dovrebbero essere sospesi al condomino moroso (Trib. Bologna 15 settembre 2017). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. La prevalenza dell’interesse alla tutela degli interessi economici del condominio

Per una diversa opinione la circostanza – per un verso – che un condomino sia moroso da oltre un semestre e che detta morosità persista e – per altro verso – che lo stesso condominio continui comunque a godere di tutti i servizi comuni, omettendo qualsivoglia pagamento degli stessi, integra pienamente i presupposti applicativi del terzo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., come sostituito dall’art. 18 l. 11 dicembre 2012 n. 220. Per questa tesi, conseguentemente, va accolta la domanda promossa dal condominio nelle forme di cui all’art. 702 bis c.p.c. e tesa ad ottenere l’autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua (Trib. Lecco 29 dicembre 2014). In quest’ottica più recentemente si è affermato che nell’ordinamento giuridico non sussiste un obbligo per i condomini in regola con i pagamenti di assumersi personalmente, a fini solidaristici, l’obbligazione di quelli morosi, perché questo significherebbe costringere i primi a continuare a sostenere i costi delle forniture di gas che gravavano sui secondi o, in caso contrario, a subire addirittura le conseguenze dovute al distacco delle forniture da parte dell’erogatore dei servizi, con conseguente possibile lesione del diritto alla salute di tutti i condomini non morosi in luogo di quello dei morosi soltanto (Trib. Brescia 10 marzo 2024, n. 1000). Per la stessa opinione tale sospensione può essere materialmente effettuata attraverso le necessarie operazioni sugli impianti, anche qualora siano da eseguirsi all’interno della proprietà esclusiva del condomino moroso, potendo l’amministratore chiudere gli erogatori posti all’interno dell’unità immobiliare di proprietà di quest’ultimo che lo collegano all’impianto centralizzato.

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3. Teleriscaldamento e condomino moroso: una recente decisione

Il Tribunale di Reggio Emilia ha evidenziato come sia consigliabile per l’amministratore ricorrere, anche in via d’urgenza, al giudice affinché lo autorizzi a sospendere i servizi comuni: così facendo la sua azione verrà eventualmente legittimata da un provvedimento giurisdizionale. Per lo stesso Tribunale la sospensione dei servizi configura quindi un potere-dovere dell’amministratore, il cui esercizio è legittimo quando la sospensione sia effettuata intervenendo solo sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del moroso. Di conseguenza il giudice emiliano ha ordinato la sospensione dell’erogazione del teleriscaldamento all’unità immobiliare di proprietà di un condomino moroso, mediante l’apposizione di idonei sigilli da parte della società erogatrice. In ogni caso ha autorizzato l’accesso nell’immobile, se necessario, da parte del personale incaricato (Trib. Reggio Emilia 17 ottobre 2024 n. 1007).