Spese per servizio di portierato: alcune situazioni critiche

Il servizio di portierato, se il regolamento condominiale non contiene una previsione diversa, viene svolto nell’interesse comune di tutti i condomini e quindi deve essere posto a carico di tutti loro, compresi i proprietari dei negozi e dei magazzini posti sulla pubblica via.
Le spese per il servizio di portierato comprendono tutte quelle relative al rapporto di lavoro con il portiere (stipendio, compensi straordinari, Tfr), nonché quelle relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei locali portineria e, se il rapporto di lavoro lo prevede, quelle per l’utilizzo dell’alloggio (energia elettrica, riscaldamento ecc.) e per la relativa manutenzione.
In ogni caso per quanto concerne, poi, la prescrizione delle spese ordinarie del servizio di portierato, trattandosi di oneri con cadenza periodica, il relativo termine è quello breve di 5 anni previsto dall’art. 2948, n. 4), c.c.
La Cassazione ha affermato che la spesa per il servizio di portierato attiene a un servizio prestato nell’interesse comune di tutti i condomini; così, in mancanza di esplicite convenzioni con le quali vengano pattuite esenzioni o deroghe a favore di taluni condomini, tale spesa deve essere sostenuta da tutti i condomini, senza distinzioni, secondo la disciplina generale contenuta nel primo comma dell’art. 1123 c.c., e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in una posizione particolare (Cass. civ., sez. II, 30/05/1990, n. 5081; Cass. civ., sez. II, 18/02/1986, n. 962). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Supercondominio, regolamento e spese portierato: un caso recente

Un condomino impugnava una delibera di un supercondominio (con tre palazzine) che riteneva nulla in quanto l’assemblea, nel decidere di inserire e ripartire la spesa del servizio di portierato nel consuntivo approvato, aveva violato i criteri generali previsti dall’art. 1123 c.c., nonché le specifiche disposizioni del condominiale di natura contrattuale, dalle quali si sarebbe dovuto evincere che la spesa per il servizio era di esclusiva competenza delle singole palazzine. Nella sostanza, l’attore evidenziava un vizio di eccesso di potere dell’assemblea per difetto di attribuzioni della delibera su tale spesa che, invece, sosteneva essere di esclusiva competenza delle singole palazzine. Nello specifico, l’attore riteneva che l’assemblea avrebbe consuntivato e ripartito la spesa (in parti uguali per ciascun appartamento di ciascuna delle tre palazzine) anche per il servizio di pulizia delle scale (che il portiere svolgeva per ciascuna delle tre palazzine), contravvenendo tanto alle disposizioni del regolamento quanto alle delibere assunte in passato dai caseggiati del complesso edilizio.
Secondo l’attore, le mansioni del portiere riguardavano le sole attività di manutenzione e cura del giardino comune e quella di accesso al giardino stesso, (oltre all’abitazione e alla guardiola del portiere) e non quelle per la pulizia delle scale e la consegna della posta che dovevano essere svolte e retribuite da ciascuna delle tre palazzine.  Il Tribunale ha dato torto all’attore. Il giudicante ha messo in rilievo che dalla lettura del regolamento il servizio di portierato è risultato un servizio previsto e prestato in favore del supercondominio, con ripartizione della retribuzione del portiere in parti uguali tra tutti gli appartamenti di tutte e tre le palazzine.  Il Tribunale ha notato come, su specifica convenzione, possano essere attribuiti al portiere anche altri compiti, come la pulizia delle parti comuni dell’edificio, quali scale, androni e cortili. Tale attività rientra pur sempre nell’ambito della retribuzione per i servizi resi dal portiere. In ogni caso lo stesso giudice ha escluso un “ritaglio”, nell’ambito della retribuzione del portiere, fra la parte dei suoi emolumenti che retribuisce la mansione di pulizia delle scale (tra l’altro, neanche quantificata) e quella che si pone in rapporto di corrispettività con lo svolgimento delle altre mansioni facenti parte della sua prestazione lavorativa, dal momento che una tale separazione risulterebbe in contrasto con la chiara previsione dell’articolo 6 del regolamento, secondo il quale le spese del servizio di portierato vanno “ripartite in parti uguali fra tutti gli appartamenti di tutte e tre le palazzine (Trib. Roma 26 aprile 2024, n. 7158). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. Portierato e unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso

In coerenza con il principio sopra espresso l’attività di custodia e di vigilanza viene svolta dal portiere anche nell’interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso.
Alla luce di quanto sopra la Cassazione ha confermato una decisione di merito che aveva escluso che i proprietari di negozi fossero tenuti a concorrere nelle spese relative ai servizi condominiali di giardinaggio, piscine e portineria cui non avevano accesso: nel caso in questione il complesso immobiliare era costituito da quattro fabbricati e 251 appartamenti, recintati e muniti di un’area comune scoperta interna con giardini, strade, posteggi, piscine e una palazzina adibita a portineria.
Le unità immobiliari di alcuni condomini, con destinazione ad uso commerciale, avevano invece accesso dall’esterno e non comunicavano con l’area predetta. I contratti di acquisto di queste unità immobiliari, redatti come quelli degli appartamenti, prevedevano l’attribuzione di una quota di proprietà delle parti comuni costituite dall’area descritta, con piscine, giardini, portineria, ecc; e ciò in contrasto con quanto previsto dal regolamento di condominio, richiamato e recepito dagli stessi contratti d’acquisto; di conseguenza la Cassazione ha escluso che i proprietari di negozi dovessero pagare per servizi che non potevano utilizzare in alcun modo (Cass. civ., sez. II, 25 giugno 2020, n. 12659).

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3. Tabelle portierato con deroga ai principi di cui all’art. 1123 c.c.

È legittima la stipulazione di un’apposita convenzione fra tutti i condomini con la quale vengono esclusi dalla partecipazione, in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari, alle spese di portierato tutti i condomini che sono proprietari di negozi o magazzini con ingresso diretto dalla pubblica via. Allo stesso modo non è legittima quella delibera che approvi nuove tabelle- Portierato dalle quali vengono esclusi tutti o molti dei locali al piano terra. In tal caso infatti la nuova tabella modifica i canoni normativi di riparto delle spese condominiali, con la conseguenza che la relativa delibera dovrà necessariamente conseguire l’assenso totalitario. La diversa convenzione risiede in una dichiarazione negoziale di autonomia privata con cui i condomini stabiliscono che i rispettivi diritti e obblighi di partecipazione al condominio sono determinati in modo difforme dal dettato codicistico (Trib. Roma 26 luglio 2023 n. 11746).