La striscia di terreno accanto al caseggiato è condominiale?

In mancanza di titolo contrario, la striscia di terreno posta sul lato del caseggiato è condominiale, anche se per la conformazione dei luoghi, sia di fatto goduto ed utilizzato più proficuamente da un condomino piuttosto che dagli altri. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: artt. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 24189 del 08/09/2021

1. La vicenda

Un condominio conveniva in giudizio, un condomino e una società, conduttrice di un locale del caseggiato, affinché venisse accertata e dichiarata la proprietà condominiale della striscia di terreno posta sul lato est del fabbricato condominiale, con condanna dei convenuti, anche in solido tra loro, alla rimozione del manufatto realizzato sulla detta porzione di terreno, alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi ed al pagamento della somma di € 600,00 al mese a titolo di indennità di occupazione, fino alla data di detta rimozione. I convenuti affermavano la natura pertinenziale della predetta striscia di terreno, rilevando che il bene non era ricompreso tra quelli di proprietà del condominio elencati nel regolamento condominiale e, in subordine, proponevano domanda di usucapione del diritto di proprietà, chiedendo che venissero chiamati in causa tutti i condomini in quanto litisconsorti necessari, nei cui confronti veniva, poi, esteso il contraddittorio. Il Tribunale dava ragione al condominio attore e respingeva quella riconvenzionale di usucapione, condannando i convenuti, in solido, alla rimozione del manufatto realizzato sulla striscia contesa (e al pagamento della somma di € 200,00 mensili per ogni mese di occupazione abusiva a decorrere dal luglio 2005 fino all’effettiva rimozione). La Corte di Appello, confermava la decisione di primo grado, sul presupposto che il bene conteso, in assenza di titoli contrari, ricadesse nella presunzione di condominialità ai sensi dell’art. 1117 c.c.; del resto notavano come non fosse rimasto provato il dedotto acquisto di detto bene a titolo di usucapione da parte dei convenuti. Uno dei convenuti ricorreva in cassazione. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La questione: condominialità della striscia di terreno

Come può essere “vinta” la presunzione di condominialità prevista dall’articolo 1117 c.c.?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato ancora ragione al condominio. I giudici supremi hanno notato come la Corte di Appello abbia escluso che l’originario unico proprietario si sia riservato la proprietà dell’area contesa, non avendo realizzato alcun frazionamento per identificare la porzione oggetto di causa. A conferma di quanto sopra la Cassazione ha evidenziato che, come sottolineato dai giudici di appello, l’atto di acquisto del ricorrente ha menzionato la striscia contesa in termini di confine e non di oggetto del contratto, mentre il regolamento condominiale non ha previsto proprietà esclusive a terzi, così dovendosene ricavare che il bene è ricaduto nella presunzione di cui all’art. 1117 c.c.

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4. Le riflessioni conclusive

La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti c.c., si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio – conseguente al trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto (Cass. civ., sez. II, 06/07/2022, n. 21440 cit.) – la cui trascrizione, comprensiva pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, anche delle parti comuni, ne consente l’opponibilità ai terzi dalla data dell’eseguita formalità (Cass. civ., sez. II, 17/02/2020, n. 3852). Ne consegue che non è rilevante il contenuto del contratto di compravendita di colui che abbia acquistato in epoca successiva al primo atto di acquisto dall’originario unico proprietario, a meno che questi, in occasione del trasferimento della prima unità immobiliare, non si sia riservato la proprietà di alcune porzioni immobiliari che sarebbero altrimenti cadute nella presunzione di condominialità. Tuttavia, proprio perché l’esclusione, dal novero delle parti condominiali, di alcune porzioni dell’edificio che altrimenti vi ricadrebbero alla stregua della presunzione di cui all’art. 1117 c.c. incide sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare (con la conseguenza che l’esclusione stessa deve risultare ad substantiam da atto scritto), è necessario, per aversi titolo contrario, che il rogito relativo al trasferimento della prima unità immobiliare, così come dal regolamento c.d. contrattuale, emergano elementi tali da essere in contrasto con l’esercizio del diritto di condominio. Tale indagine, in quanto afferente all’interpretazione della volontà negoziale dei condomini, presuppone un accertamento di fatto demandato all’apprezzamento dei giudici del merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, così come previsti negli artt. 1362 e ss. c.c.., oppure nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2022, n. 21440 cit.); in ogni caso non rileva il dato empirico che l’area in esame, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta ed utilizzata più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, piuttosto che dagli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 28 novembre 2024; Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712; Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2002, n. 6359).