Subentro locazione: no risoluzione o riduzione canone

Al conduttore – subentrante nel contratto di locazione ad uso non abitativo ex art. 38 legge n. 392/1978 non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o non facilmente riconoscibili.
riferimenti normativi: artt. 1575 c.c.; 1576 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. III, Sentenza n. 1735 del 25/01/2011
Per l’approfondimento: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
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1. La vicenda: il canone di locazione

Il titolare di un immobile destinato a bar aveva locato l’immobile ad un conduttore che aveva poi ceduto l’attività ad un primo concessionario; l’immobile locato passava poi ad un secondo concessionario. Successivamente il locatore chiedeva al Tribunale la convalida dello sfratto per morosità e la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento dell’ultimo conduttore; quest’ultimo si opponeva allo sfratto contestando la morosità e chiedeva, in via riconvenzionale, dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore in quanto l’immobile, preso in locazione per essere adibito a bar, non aveva la struttura idonea per consentire la preparazione di alimenti finalizzata alla vendita; in particolare il conduttore lamentava che il locale non era dotato di un doppio bagno con antibagno, essenziale per poter procedere alla preparazione degli alimenti e che il locatore non aveva autorizzato i lavori eseguiti. Il Tribunale rigettava la domanda principale, mentre accoglieva quella riconvenzionale del conduttore, dichiarando risolto il contratto per inadempimento del locatore, con conseguente condanna dello stesso al risarcimento del danno; la Corte d’Appello, invece, dava ragione al locatore, ritenendo che il conduttore avesse eseguito lavori di adeguamento strutturale dell’immobile senza chiedere l’autorizzazione del locatore e senza predisporre un progetto esecutivo; secondo i giudici di secondo grado il conduttore, qualora avesse ritenuto essenziale il mancato adeguamento strutturale, avrebbe potuto esercitare il recesso dal contratto, ma, in mancanza di tale recesso, non avrebbe mai potuto sospendere il pagamento dei canoni di locazione.  

2. La questione

Se il locale oggetto della locazione non è idoneo allo svolgimento della specifica attività che il conduttore vuole esercitare si può configurare una responsabilità per inadempimento del locatore?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al conduttore. Secondo i giudici supremi è il conduttore che ha l’onere di verificare se le caratteristiche del bene sono o meno adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrativi. In particolare la Cassazione ha chiarito che il conduttore in quanto subentrante nel contratto di locazione ad uso non abitativo ex art. 38 legge n. 392/1978 non può vantare alcuna facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, indipendentemente dalla conoscenza o facile riconoscibilità, da parte sua, dei vizi della cosa locata al momento dell’immissione nel bene.

4. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento conferma che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per svolgere le attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabile alla legittima utilizzazione del bene locato. Ove il conduttore non riesca ad ottenere le suddette autorizzazioni non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, anche qualora il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. civ., sez. III, 25/01/2011, n. 1735). La destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 25/01/2011, n. 1735). In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della legge n. 392/1978 alla cessione d’azienda, al cessionario non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilità dell’art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si applica neppure l’art. 1579 c.c., concernente la deroga pattizia con la quale si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa (Cass. civ., sez. III, 07/05/2007, n. 10298).

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