Se il limite alle deleghe previsto dal regolamento di condominio, più basso rispetto a quanto previsto dall’art. 67 disp. att. c.c., viene superato, la delibera non è valida anche se il numero di deleghe rientra nelle previsioni di legge.
riferimenti normativi: art. 67 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 7402 del 12/12/1986
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Indice
1. La vicenda
Un condomino impugnava una delibera avanti al Tribunale eccependo il vizio di costituzione dell’assemblea del 14/11/2017 per essere stati presenti alla riunione due condomini ciascuno portatore di 7 deleghe; l’attrice faceva presente che una clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, prevedeva il limite di 4 deleghe per ogni condomino. Si costituiva in giudizio il condominio convenuto che sosteneva di aver rispettato la previsione dell’art.67 disp. att. c.c. perché i condomini erano 50 e dunque il limite del quinto delle deleghe previsto da detta norma non era stato superato; secondo il condominio era stato superato il limite fissato dal regolamento di condominio ma la costituzione assembleare e le delibere superavano comunque la prova della resistenza anche sottraendo dalle deleghe conferite quelle eccedenti aventi maggior rilievo millesimale.
2. La questione
L’inderogabilità dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 1, a termini del successivo art. 72 disp. att. c.c., riguarda solo l’eventuale incremento regolamentare del numero di deleghe massimo o anche la sua riduzione?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Secondo lo stesso giudice l’art. 9 del regolamento – che limita a quattro le deleghe conferibili alla stessa persona- deve ritenersi legittimo e pienamente operativo, poiché non in contrasto con l’art. 67 disp att. c.c. Di conseguenza, ad avviso del Tribunale, nel caso in esame emerge il vizio della costituzione della assemblea condominiale, per la partecipazione all’assemblea di due condomini muniti di un numero di deleghe superiore a quello consentito dalla detta clausola di natura contrattuale del regolamento condominiale.
Tale vizio è rilevante sotto il profilo di annullabilità di tutte le delibere prese dalla assemblea condominiale perché incidente nel procedimento di formazione delle stesse; il giudice lombardo ha disposto l’annullamento della delibera.
4. Le riflessioni conclusive
Secondo l’articolo 67 disp att. c.c. ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Nel calcolo del quinto non va conteggiata anche la quota millesimale del delegato. Come è stato recentemente osservato infatti la disposizione sopra detta si limita a prevedere che il delegato non può “rappresentare” più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale, riferendosi ai condomini dai quali ha ricevuto la delega e non alla propria quota di cui egli è titolare (Trib. Roma 9 luglio 2020, n. 9989).
In ogni caso la partecipazione all’assemblea condominiale di un condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dalla legge, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, non dà luogo a un’ipotesi di nullità assoluta della delibera stessa, rilevabile d’ufficio ai sensi dell’art. 1421 c. c., bensì a un’ipotesi di annullabilità ex art. 1137 c. c.
Naturalmente, in mancanza di espressi divieti contenuti nel regolamento condominiale, chiunque può rappresentare un condomino in assemblea, sia esso un altro condomino, un familiare, il conduttore, una persona estranea alla compagine condominiale; nulla esclude, poi, che i delegati (nei caseggiati fino a 20 condomini) possano rappresentare più condomini, a meno che non vi sia un’apposita disposizione del regolamento che tenda ad evitare che si faccia incetta di voti (valida indipendentemente dal numero dei condomini).
La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente; di conseguenza anche in questa ipotesi la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione (Cass. civ., sez. VI, 28/03/2017, n. 8015). Si può quindi affermare che l’inderogabilità dell’art. 67, comma 1, disp. att. c.c., a termini del successivo art. 72 disp. att. c.c., riguarda solo l’eventuale incremento regolamentare del numero di deleghe massimo previsto dalla legge, ma non la sua riduzione, come avvenuta nel caso in esame.
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